• Победитель URBAN AWARDS
  • 75 объектов сдано
  • ТОП 3 застройщик в крае
  • 10 лет в девелопменте
К списку статей
Автор статьи «АльфаСтройКомплекс»

Дата публикации

20.10.2022

Дата обновления

19.01.2023

Время прочтения

14 мин

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

Дата публикации

20.10.2022

Дата обновления

19.01.2023

Время прочтения

14 мин

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

Не нравится
0
516
Гражданин берет ипотеку по определенной ставке. Проходит время, и в стране ставки по кредитам падают. Например, брал ипотеку под 12%, а теперь банки предлагают 8-9%. Было бы обидно, если бы заемщик не мог снизить свою высокую ставку на более низкую, чтобы каждый месяц платить меньше. К счастью, такая возможность есть. Нужно сделать рефинансирование ипотеки — взять новый кредит, чтобы погасить старый на более выгодных условиях.

Перекредитование даёт выгодные возможности:

  1. Снижает сумму переплаты по кредиту.
  2. Снижает размер ежемесячных платежей.
  3. Сокращает срок выплаты кредита.

После перекредитования у вас сохраняется право на налоговый вычет как по самой квартире, так и по выплаченным процентам по ипотеке. В статье расскажем, как делается рефинансирование ипотеки, в чем его особенности.

Что влияет на изменение ипотечных ставок?

Ставки всех банков страны зависят от ключевой ставки главного регулятора — Центрального Банка РФ. А его ключевая ставка зависит от уровня инфляции. Когда цены на товары и услуги растут, то и ключевая ставка повышается. Дорожают все кредиты, но и процент по вкладам тоже растёт.

Если потребительский спрос снижается и инфляция замедляется, центральный банк снижает свою основную ставку. Вследствие этого коммерческие банки также снижают свои процентные ставки. Таким образом, в течение одного года ставка по ипотеке может снизиться с 15% до 7%, а еще через год она может составить 9%. Ставки постоянно колеблются, поэтому вы можете воспользоваться этим, чтобы платить меньше.

Когда стоит рефинансировать ипотеку

Иногда заемщики решаются подать на рефинансирование ипотеки в неподходящих условиях. Что важно учесть, прежде чем подавать заявку?

Где рефинансировать ипотеку

Все не так однозначно. Предположим, банк выдает вам кредит с процентной ставкой 12%. Они получают эти высокие проценты каждый месяц. Но затем Центральный банк Российской Федерации снижает ключевую ставку, делая ипотечные сделки менее затратными, например, до 8%. Вы тоже хотите снизить ставку по кредиту и платить меньше. Проблема в том, что банк не получит от этого никакой прибыли, так как получит от вас меньше средств. Именно поэтому многие банки не разрешают своим клиентам рефинансировать ипотечные кредиты. Это означает, что если вы взяли ипотечный кредит в банке «а», вы не сможете рефинансировать свой кредит в том же банке и платить меньше. Вы должны сменить банк. К счастью, смена банка не запрещена.

Выбор и сравнение банков

Редко какой банк не предлагает переоформить чужой кредит под более низкий процент: так кредиторы переманивают клиентов у конкурентов. Нужно промониторить сайты кредитных организаций и выбрать ту, которая предлагает подходящие вам условия. Можно зайти на агрегаторы: на таких площадках легко сравнить предложения десятков крупных российских банков и их рейтинг среди клиентов. Популярный агрегатор — banki.ru.

Банки ру ставки
Скрин с сайта banki.ru с актуальными ставками на 19 января 2023 года

Примерно прикинув, какие банки вам могут подойти, зайдите на их сайты. Обычно там размещен ипотечный калькулятор, где можно посчитать, как изменится ваш кредит с новой ставкой. Нужно ввести стоимость недвижимости, остаток кредита и желаемый срок выплат. И вы увидите, какой платеж вам предложат. Важно понимать, что цифры предварительные. Итоговые значения вам сообщат после подачи заявки в процессе рефинансирования ипотеки.

Ипотечный калькулятор

Все расчеты носят справочный характер, для получения точного расчета обратитесь в отдел продаж.
Сбербанк
Да
Нет
Да
Нет
ВТБ
ВТБ
Срок кредита до 30 лет
Ставка 2%
Ежемесячный платеж от, ₽/мес
Уралсиб
Уралсиб
Срок кредита до 20 лет
Ставка 0%
Ежемесячный платеж от, ₽/мес
СБЕР
СБЕР
Срок кредита до 30 лет
Ставка 2%
Ежемесячный платеж от, ₽/мес
Альфа-Банк
Альфа-Банк
Срок кредита до 20 лет
Ставка 1.9%
Ежемесячный платеж от, ₽/мес
Открытие
Открытие
Срок кредита до 30 лет
Ставка 1.6%
Ежемесячный платеж от, ₽/мес
Совкомбанк
Совкомбанк
Срок кредита до 30 лет
Ставка 1.14%
Ежемесячный платеж от, ₽/мес

Что нужно для рефинансирования ипотеки: пошаговая инструкция

  1. Определитесь с банком, чьи условия кредитования для вас приемлемы.
  2. Заполните заявку.
  3. Приложите к заявке фотографии или сканы нужных документов.
  4. Дождитесь одобрения заявки
  5. Приходите в банковское отделение на очную встречу, чтобы предоставить оригиналы документов и подписать договор.
  6. Оформите новый страховой полис.
  7. Дождитесь, пока новый кредитор перечислит деньги на ваш счет для закрытия займа у вашего текущего кредитора, и закройте этими деньгами ипотеку.
  8. Оформите право залога на недвижимость в пользу нового банка-кредитора.
  9. Готово! Теперь платите новому банку по новой сниженной ставке.

Сбор необходимых документов

Вам предстоит собрать и подать документы на рефинансирование ипотеки. Приведем стандартный список, но учитывайте, что в каждом банке могут быть свои условия по документам.

  • Паспорт
  • Военный билет для мужчин призывного возраста
  • Копия трудовой книжки
  • Справка 2-НДФЛ / справка о доходах по форме банка /выписка по накопительному счету.
  • Договор приобретения недвижимости (ДДУ/ДКП)
  • Ипотечный договор
  • Выписка по текущей ипотеке об остатке задолженности (обычно ее можно заказать через приложение банка-кредитора)
  • Отчет об оценке и свидетельство о праве собственности, если квартира сдана.
  • Выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
  • Кадастровый паспорт объекта.
  • Справку об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ.

Подача заявки

Вы можете подать заявку в отделении. Но сейчас почти во всех банках подать заявление на рефинансирование ипотеки можно онлайн через официальный сайт — это удобно и быстро. Банк предлагает заполнить анкету с вашими данными, куда нужно будет прикрепить фото или сканы документов по квартире и действующему жилищному займу. После обработки заявления от банка приходит одобрение или отказ.

Одобрение заявки на рефинансирование

Банки оценивают ваши активы, их стоимость, ваши доходы, а также то, выполняли ли вы платежи вашего существующего кредитора. Для нового кредитора важно измерить все угрозы после предоставления кредита, поэтому заемщик тщательно оценивается. Если все удовлетворительно, получение «большого пальца вверх» станет существенным шагом в получении более выгодного кредита.

Предварительное одобрение

Вы получите быстрый ответ после заполнения короткой вступительной анкеты. Предварительное одобрение действует не более 3 месяцев. За этот срок вам нужно заполнить более детальное заявление и подготовить необходимые документы.

Почему могут отказать в рефинансировании

Причин отказов бывает больше, но мы перечислим основные.

  • Заявка подана менее, чем через 4 месяца после получения ипотеки.
  • Нарушения обязательств по выплатам — это отражается в кредитной истории.
  • Снизившийся уровень дохода заемщика по сравнению с этапом взятия ипотеки.
  • Снижение рыночной стоимости квартиры.
  • Неузаконенная перепланировка квартиры.
  • Отказ от оформления страхования.
  • Развод с супругом-созаемщиком, который продолжает претендовать на квартиру.
  • Заявка на повторное рефинансирование займа. Закон не сообщает, сколько раз вы имеете право брать новый кредит, чтобы погасить старый. Но банки не очень любят, когда к ним обращаются за вторым рефинансированием. Для них это сигнал, что вы можете уйти и от нового банка.

Что делать после одобрения рефинансирования

Новый банк пригласит вас в отделение с оригиналами документов (если заявку подавали онлайн) и на подписание бумаг. Вам предстоит подписать кредитный договор и договор залога. По первому договору вы получите сумму денег, которую должны направить на досрочное погашение займа в старом банке. По договору залога вы обязуетесь передать обременение на квартиру новому банку. Рассмотрим последствия обоих договоров.

refinansirovanie-ipoteki.jpg

Выкуп ипотечной квартиры у банка

Выкуп квартиры предполагает полное досрочное погашение ипотеки. Закрытие ипотеки в старом банке необходимо, чтобы квартира осталась без чужих обременений, и новый банк смог наложить своё обременение. Для этого процесса вам перечислят полную сумму остатка долга. Узнать остаток задолженности можно в банковском мобильном приложении или в отделении. Например, вы должны текущему кредитору еще 3 465 855 рублей. Именно эту сумму вам предоставит новый кредитор на основании договора. Ваша задача — перевести эти деньги на кредитный счет в старом банке с пометкой о полном досрочном погашении.

Важно помнить, что проценты набегают каждый день. Поэтому на момент закрытия долга сумма остатка может быть на несколько тысяч рублей больше — эту разницу вам придется доплатить из своих средств.

Снятие обременения

Процедура рефинансирования ипотеки обязательно включает снятие обременения с квартиры, которое было наложено в пользу старого банка. Залог можно снять после погашения кредитных обязательств. Стандартный алгоритм действий такой:

  1. Деньгами нового банка закрываете ипотеку в старом банке.
  2. Получаете справку о погашении задолженности.
  3. Снимаете обременение с квартиры в пользу старого банка
  4. Передаете обременение на квартиру в пользу нового банка.

Снятие и наложение обременение можно провести одновременно в офисе МФЦ.

Если есть закладная

Вероятно, при оформлении первой ипотеки вам выдали закладную — документ, подтверждающий право банка на купленную недвижимость.

Если закладная есть, то вот какие варианты погасить долг:

  • Заёмщик и специалист банка подают заявление в МФЦ совместно.
  • Специалист банка подает заявление самостоятельно без участия заемщика.
  • Заёмщик подает заявление самостоятельно, а банк выдает закладную с отметкой, что долг закрыт.

Без закладной

Редкий, но возможный случай. Например, с конца 2018 года Сбербанк не выдает бумажные накладные на покупку строящегося жилья. Если у вас закладной не было, то банк сам отправит в Росреестр данные о погашении долга. Срок снятия обременения сократится до 2 недель.

Через МФЦ

Чтобы закрыть ипотеку можно подать документы через многофункциональные центры, которые работают в городах. Вы подаёте документы, а заявление составляют специалисты МФЦ. Процедура закрытия кредита займет до 5 рабочих дней с учетом обмена документами между МФЦ и Росреестром.

Если старый банк готов сам снять обременение, то вам нужно подождать, пока процесс завершится. Статус обременения квартиры можно отслеживать на сайте Росреестра. Затем ваша задача — передать документы в МФЦ на наложение обременения в пользу нового банка.

Регистрация нового залога

Для того чтобы добиться рефинансирования ипотеки, вам следует подать заявку на новый кредит на ту же недвижимость. Чем раньше вы это сделаете, тем меньшие взносы вам придется заплатить. Стоит отметить, что при замене существующего кредита на новый процентная ставка обычно на 2% выше, чем обычно.

Если с документами полный порядок и нигде нет ошибок, то закладную зарегистрируют через неделю. В редких случае документальных проблем переходный период затянется на 2-3 месяца. Если ошибки по вине банка, то вы имеете право запросить перерасчет платежей с повышенной ставкой.

Особенности новой закладной, права и обязанности сторон пропишут в ипотечном договоре. Для регистрации нужно будет явиться в МФЦ вместе с представителем банка и заплатить госпошлину.

Документы для регистрации залога:

  • кредитный договор;
  • договор об ипотеке;
  • оформленная закладная, если есть;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • отчёт об оценке залоговой недвижимости;
  • документы от банка.

Когда Росреестр завершит процедуру с обременением в пользу нового банка, нужно будет предоставить в банк договор залога с отметкой Росреестра или выписку из ЕГРН. После этого ставка снизится до тех значений, которые указаны в вашем новом ипотечном договоре.

Изменение условий по кредиту

Когда оформляется рефинансирование ипотеки, в новом кредитном договоре прописываются новые условия:

  • пониженная ставка;
  • измененный ежемесячный платеж и график платежей;
  • новый срок кредитования (количество месяцев).

В том числе будет прописана информация о повышенной ставке (обычно +2%) в период перехода залога от старого банка к новому.

Сколько стоит рефинансирование ипотеки

Процедура затратная не только по времени. Рефинансирование ипотеки происходит с денежными тратами — это важно учитывать изначально.

  • Оценка квартиры не менее 3000 рублей (чем больше квартира, тем дороже услуги оценщика).
  • Страховой полис не менее 3000 рублей (чем больше и дороже квартира, тем дороже полис).
  • Госпошлина за регистрацию закладной 1000 рублей.
  • Если есть супруг, то его согласие на сделку, заверенное у нотариуса, примерно 2500 рублей.
  • Выписки из ЕГРН примерно 2200 рублей.
Важно

Также нужно помнить про повышенный процент (+2% к новой ставке) по ипотечным платежам в период перехода от одного банка к другому.

Как и сколько сэкономить на рефинансирование ипотеки

Представим, что у вас кредитный займ в размере 6 млн рублей, который вы брали по ставке 12% на 25 лет. На этих условиях вы должны выплатить 19,9 млн рублей. Теперь представим, что через 5 лет у вас проходит рефинансирование ипотеки, и ставка снижается всего лишь на 1,6%. Например, вы выбрали оставить срок кредита прежним, но уменьшить сумму ежемесячного платежа. Давайте посмотрим, как изменится размер платежей, и сколько можно сэкономить.

 

Старый займ

Новый займ

Ставка

12%

10,4%

Сумма займа

6 000 000 рублей

5 739 192 рублей

Срок по договору

300 месяцев

240 месяцев

Остаток срока

240 месяцев

240 месяцев

Платеж ежемесячный

63 193 рублей

56 914 рублей

Сумма выплат с процентами

18 958 035 рублей

13 659 346 рублей

Уже выплачено всего (долг +%)

3 791 580 рублей

0

Выплачено основного долга

260 808 рублей

0

Экономия на ежемесячном платеже

0

6 279 рублей

Экономия на ипотечных выплатах

0

1 507 109 рублей

Если вы снизите процентную ставку на 1,6%, вы сможете сэкономить 1,5 миллиона рублей! Снижение ставки на 3% позволит сэкономить до 4 миллионов рублей. Если у вас есть ипотечный кредит, важно следить за ставками, чтобы сделать ваши платежи более приемлемыми.

Получите консультацию

Не нашли ответа на свой вопрос? Закажите звонок —
наши менеджеры с удовольствием вас проконсультируют

Отправляя форму, вы соглашаетесь на обработку персональных данных
Поделиться статьей:
Рейтинг статьи:
Не нравится

Комментарии

Отправляя форму вы соглашаетесь на обработку персональных данных
Заголовок
Объект

Название документа

12.4 Мб
Скачать

Название документа

12.4 Мб
Скачать
Спасибо!
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Квартира добавлена к сравнению
Квартира добавлена в избранное
Планировка отправлена вам на телефон
Планировка отправлена вам на e-mail