Важно
Также нужно помнить про повышенный процент (+2% к новой ставке) по ипотечным платежам в период перехода от одного банка к другому.
Как сделать рефинансирование ипотеки?
1
885
Рефинансирование ипотеки – это процесс замены вашего текущего ипотечного кредита на новый с более выгодными условиями. Цель рефинансирования – снижение процентной ставки, уменьшение ежемесячного платежа или сокращение срока кредита. В данной статье мы разберем основные аспекты рефинансирования ипотеки и поможем вам определить, стоит ли вам рассмотреть этот вариант.
Гражданин берет ипотеку по определенной ставке. Проходит время, и в стране ставки по кредитам падают. Например, брал ипотеку под 12%, а теперь банки предлагают 8-9%. Было бы обидно, если бы заемщик не мог снизить свою высокую ставку на более низкую, чтобы каждый месяц платить меньше. К счастью, такая возможность есть. Но как? Сделать рефинансирование ипотеки — взять новый кредит, чтобы погасить старый на более выгодных условиях.
Рефинансирование даёт выгодные возможности:
- Снижает сумму переплаты по ипотеке.
- Снижает размер ежемесячных платежей.
- Сокращает срок выплаты ипотеки.
После перекредитования у вас сохраняется право на налоговый вычет как по самой квартире, так и по выплаченным процентам по ипотеке. В статье расскажем, как делается рефинансирование ипотеки, в чем его особенности.
Преимущества рефинансирования ипотеки
- Снижение процентной ставки. Если процентные ставки снизились с момента получения ипотеки, рефинансирование может помочь снизить вашу ставку и сэкономить на процентах.
- Уменьшение ежемесячного платежа. Снижение процентной ставки или увеличение срока кредита может помочь уменьшить ваш ежемесячный платеж.
- Сокращение срока ипотеки. Если вы хотите быстрее погасить кредит, рефинансирование может помочь сократить срок кредита без значительного увеличения ежемесячного платежа.
- Изменение типа ипотеки. Рефинансирование позволяет изменить тип ипотеку, например, с переменной ставки на фиксированную или наоборот.
Что влияет на изменение ипотечных ставок при рефинансировании?
Ставки всех банковский организаций страны зависят от ключевой ставки главного регулятора — ЦБ РФ. А его ключевая ставка зависит от уровня инфляции. Когда цены на товары и услуги растут, то и ключевая ставка повышается. Дорожают все кредиты, но и процент по вкладам тоже растёт.
Если потребительский спрос снижается и инфляция замедляется, ЦБ снижает свою основную ставку. Вследствие этого коммерческие банки также снижают свои процентные ставки. Таким образом, в течение одного года ставка по ипотеке может снизиться с 15% до 7%, а еще через год она может составить 9%. Ставки постоянно колеблются, поэтому вы можете воспользоваться этим, чтобы платить меньше.
Когда стоит рефинансировать ипотеку
Иногда заемщики решаются подать на рефинансирование ипотеки в неподходящих условиях. Что важно учесть, прежде чем подавать заявку?
Где сделать рефинансирование ипотеки
Все не так однозначно. Предположим, вам дается кредит с процентной ставкой 12%. Они получают эти высокие проценты каждый месяц. Но затем ЦБ Российской Федерации снижает ключевую ставку, делая ипотечные сделки менее затратными, например, до 8%. Вы тоже хотите снизить ставку по кредиту и платить меньше. Проблема в том, что банк не получит от этого никакой прибыли, так как получит от вас меньше средств. Именно поэтому многие банки не разрешают своим клиентам рефинансировать ипотечные кредиты. Это означает, что если вы взяли ипотечный кредит в орагнизации «а», вы не сможете рефинансировать свой кредит в тойже конторе и платить меньше. Вы должны сменить банк. К счастью, смена банка не запрещена.
Как выбрать банк для рефинансирования ипотеки
Сравните условия разных банков
Прежде чем принять решение о рефинансировании, изучите предложения разных организаций. Обращайте внимание на:
-
Процентную ставку
Срок кредита
Ежемесячный платеж
Размер комиссий и штрафов
Оцените свою кредитоспособность
Банки оценивают вашу кредитоспособность на основе вашего кредитного рейтинга, уровня дохода, стажа работы и других факторов. Убедитесь, что ваша кредитная история позволяет вам получить выгодные условия рефинансирования.
Учитывайте дополнительные условия
Некоторые учреждения могут предложить дополнительные условия, такие как страхование жизни или страхование имущества. Узнайте, какие условия предлагает каждый банк, и сравните их между собой.
Редко какой банк не предлагает переоформить чужой кредит под более низкий процент: так кредиторы переманивают клиентов у конкурентов. Нужно промониторить сайты кредитных организаций и выбрать ту, которая предлагает подходящие вам условия. Можно зайти на агрегаторы: на таких площадках легко сравнить предложения десятков крупных российских банков и их рейтинг среди клиентов. Популярный агрегатор — banki.ru.
Примерно прикинув, какие организации вам могут подойти, зайдите на их сайты. Обычно там размещен ипотечный калькулятор, где можно посчитать, как изменится ваша ипотека с новой ставкой. Нужно ввести стоимость недвижимости, остаток кредита и желаемый срок выплат. И вы увидите, какой платеж вам предложат. Важно понимать, что цифры предварительные. Итоговые значения вам сообщат после подачи заявки в процессе рефинансирования ипотеки.
Как происходит рефинансирование ипоетки?
1. Оцените экономическую целесообразность рефинансирования
Прежде всего, определите, будет ли рефинансирование экономически выгодным для вас. Рассчитайте сумму, которую вы сэкономите на процентах, и сравните ее с размером комиссий и штрафов за досрочное погашение текущего кредита.
2. Соберите необходимые документы
Для рефинансирования ипотеки вам понадобятся следующие документы:
- Паспорт
- Военный билет для мужчин призывного возраста
- Копия трудовой книжки
- Справка 2-НДФЛ / справка о доходах по форме банка /выписка по накопительному счету.
- Договор приобретения недвижимости (ДДУ/ДКП)
- Ипотечный договор
- Выписка по текущей ипотеке об остатке задолженности
- Отчет об оценке и свидетельство о праве собственности, если квартира сдана.
- Выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
- Кадастровый паспорт объекта.
- Справку об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ.
3. Подать на рефинансирование ипоетки
После того, как вы собрали все необходимые документы, подайте заявление на рефинансирование в выбранном банке. Ожидайте рассмотрения вашего предложения.
4. Заключите новый кредитный договор
Если ваше заявление одобрено, вам будет предложено заключить новый кредитный договор. Внимательно изучите условия договора и убедитесь, что они соответствуют вашим ожиданиям.
5. Погасите старый кредит
После заключения нового кредитного договора, средства нового кредита будут перечислены на погашение старого кредита. Убедитесь, что ваш старый кредит полностью погашен и закрыт.Одобрение заявки на рефинансирование
Банки оценивают ваши активы, их стоимость, ваши доходы, а также то, выполняли ли вы платежи вашего существующего кредитора. Для нового кредитора важно измерить все угрозы после предоставления кредита, поэтому заемщик тщательно оценивается. Если все удовлетворительно, получение «большого пальца вверх» станет существенным шагом в получении более выгодного кредита.
Предварительное одобрение рефинансирования
Вы получите быстрый ответ после заполнения короткой вступительной анкеты. Предварительное одобрение действует не более 3 месяцев. За этот срок вам нужно заполнить более детальное заявление и подготовить необходимые документы.
Почему могут отказать в рефинансировании
Причин отказов бывает больше, но мы перечислим основные.
- Заявка подана менее, чем через 4 месяца после получения ипотеки.
- Нарушения обязательств по выплатам — это отражается в кредитной истории.
- Снизившийся уровень дохода заемщика по сравнению с этапом взятия ипотеки.
- Снижение рыночной стоимости квартиры.
- Неузаконенная перепланировка квартиры.
- Отказ от оформления страхования.
- Развод с супругом-созаемщиком, который продолжает претендовать на квартиру.
- Заявка на повторное рефинансирование займа. Закон не сообщает, сколько раз вы имеете право брать новую ипотеку, чтобы погасить старый. Но банки не очень любят, когда к ним обращаются за вторым рефинансированием. Для них это сигнал, что вы можете уйти и от нового банка.
Что делается после одобрения рефинансирования
После одобрения рефинансирования вам следует выполнить несколько шагов:- Оплатить все задолженности по предыдущему кредиту. Обычно банк, который предоставляет рефинансирование, переводит деньги непосредственно на счет вашего старого кредита, чтобы закрыть его.
- Открыть новый счет, предоставившем рефинансирование, если это необходимо.
- Начать погашать новый кредит в соответствии с условиями договора. Обязательно следите за сроками платежей, чтобы избежать штрафных санкций.
- Проверить, какие изменения произошли в размере ежемесячных платежей, процентных ставках, сроках кредита и других условиях после рефинансирования.
- Если вы взяли рефинансирование с целью уменьшения ежемесячных платежей, то можете попробовать перераспределить свой бюджет, чтобы избежать дополнительных расходов.
Выкуп ипотечной квартиры
Выкуп квартиры предполагает полное досрочное погашение ипотеки. Закрытие ипотеки в старом банке необходимо, чтобы квартира осталась без чужих обременений, и новый банк смог наложить своё обременение. Для этого процесса вам перечислят полную сумму остатка долга. Узнать остаток задолженности можно в банковском мобильном приложении или в отделении. Например, вы должны текущему кредитору еще 3 465 855 рублей. Именно эту сумму вам предоставит новый кредитор на основании договора. Ваша задача — перевести эти деньги на кредитный счет в старом банке с пометкой о полном досрочном погашении.
Важно помнить, что проценты набегают каждый день. Поэтому на момент закрытия долга сумма остатка может быть на несколько тысяч рублей больше — эту разницу вам придется доплатить из своих средств.
Снятие обременения перед рефинансированием
Процедура рефинансирования ипотеки обязательно включает снятие обременения с квартиры, которое было наложено в пользу старого банка. Залог можно снять после погашения кредитных обязательств. Стандартный алгоритм действий такой:
- Деньгами нового банка закрываете ипотеку в старом банке.
- Получаете справку о погашении задолженности.
- Снимаете обременение с квартиры в пользу старого банка
- Передаете обременение на квартиру в пользу нового банка.
Снятие и наложение обременение можно провести одновременно в офисе МФЦ.
Если есть закладная
Вероятно, при оформлении первой ипотеки вам выдали закладную — документ, подтверждающий право банка на купленную недвижимость.
Если закладная есть, то вот какие варианты погасить долг:
- Заёмщик и специалист организации подают заявление в МФЦ совместно.
- Специалист банка подает заявление самостоятельно без участия заемщика.
- Заёмщик подает заявление самостоятельно, а банк выдает закладную с отметкой, что долг закрыт.
Без закладной
Редкий, но возможный случай. Например, с конца 2018 года Сбер не выдает бумажные накладные на покупку строящегося жилья. Если у вас закладной не было, то банк сам отправит в Росреестр данные о погашении долга. Срок снятия обременения сократится до 2 недель.
Регистрация нового залога для рефинансиварония ипотеки
Для того чтобы добиться рефинансирования ипотеки, вам следует подать заявку на новую ипотеку на ту же недвижимость. Чем раньше вы это сделаете, тем меньшие взносы вам придется заплатить. Стоит отметить, что при замене существующего кредита на новый процентная ставка обычно на 2% выше, чем обычно.
Если с документами полный порядок и нигде нет ошибок, то закладную зарегистрируют через неделю. В редких случае документальных проблем переходный период затянется на 2-3 месяца. Если ошибки по вине банка, то вы имеете право запросить перерасчет платежей с повышенной ставкой.
Особенности новой закладной, права и обязанности сторон пропишут в ипотечном договоре. Для регистрации нужно будет явиться в МФЦ вместе с представителем банка и заплатить госпошлину.
Документы для регистрации залога:
- кредитный договор;
- договор об ипотеке;
- оформленная закладная, если есть;
- квитанция об оплате госпошлины;
- отчёт об оценке залоговой недвижимости;
- документы от банка.
Когда Росреестр завершит процедуру с обременением в пользу нового банка, нужно будет предоставить в банк договор залога с отметкой Росреестра или выписку из ЕГРН. После этого ставка снизится до тех значений, которые указаны в вашем новом ипотечном договоре.
Изменение условий по кредиту после рефинансирования
Когда оформляется рефинансирование ипотеки, в новом кредитном договоре происходят новые условия:
- пониженная ставка;
- измененный ежемесячный платеж и график платежей;
- новый срок ипотки (количество месяцев).
В том числе будет прописана информация о повышенной ставке (обычно +2%) в период перехода залога от старого банка к новому.
Сколько стоит рефинансирование ипотеки
Процедура затратная не только по времени. Рефинансирование ипотеки происходит с денежными тратами — это важно учитывать изначально.
- Оценка квартиры не менее 3000 рублей (чем больше квартира, тем дороже услуги оценщика).
- Страховой полис не менее 3000 рублей (чем больше и дороже квартира, тем дороже полис).
- Госпошлина за регистрацию закладной 1000 рублей.
- Если есть супруг, то его согласие на сделку, заверенное у нотариуса, примерно 2500 рублей.
- Выписки из ЕГРН примерно 2200 рублей.
Как и сколько сэкономить на рефинансирование ипотеки
Представим, что у вас кредитный займ в размере 6 млн рублей, который вы брали по ставке 12% на 25 лет. На этих условиях вы должны выплатить 19,9 млн рублей. Теперь представим, что через 5 лет у вас проходит рефинансирование ипотеки, и ставка снижается всего лишь на 1,6%. Например, вы выбрали оставить срок кредита прежним, но уменьшить сумму ежемесячного платежа. Давайте посмотрим, как изменится размер платежей, и сколько можно сэкономить.
|
|
Старый займ |
Новый займ |
|
Ставка |
12% |
10,4% |
|
Сумма займа |
6 000 000 рублей |
5 739 192 рублей |
|
Срок по договору |
300 месяцев |
240 месяцев |
|
Остаток срока |
240 месяцев |
240 месяцев |
|
Платеж ежемесячный |
63 193 рублей |
56 914 рублей |
|
Сумма выплат с процентами |
18 958 035 рублей |
13 659 346 рублей |
|
Уже выплачено всего (долг +%) |
3 791 580 рублей |
0 |
|
Выплачено основного долга |
260 808 рублей |
0 |
|
Экономия на ежемесячном платеже |
0 |
6 279 рублей |
|
Экономия на ипотечных выплатах |
0 |
1 507 109 рублей |
Если вы снизите процентную ставку на 1,6%, вы сможете сэкономить 1,5 миллиона рублей! Снижение ставки на 3% позволит сэкономить до 4 миллионов рублей. Если у вас есть ипотечный кредит, важно следить за ставками, чтобы сделать ваши платежи более приемлемыми.
Риски и недостатки рефинансирования ипотеки
- Комиссии и штрафы. Рефинансирование ипотеки может влечь за собой оплату комиссий и штрафов за досрочное погашение старого кредита. Убедитесь, что сумма, которую вы сэкономите на процентах, превышает размер этих издержек.
- Время и усилия. Процесс рефинансирования может быть долгими сложным, требующим сбора документов, общения с банками и ожидания одобрения заявки.
- Непредсказуемость процентных ставок. Если вы выбираете кредит с переменной ставкой, она может возрасти в будущем, что приведет к увеличению вашего ежемесячного платежа.
- Продление срока ипотеки. Если вы увеличиваете срок кредита для снижения ежемесячного платежа, это может привести к увеличению общей суммы процентов, которые вы заплатите за кредит.
Заключение: стоит ли рефинансировать ипотеку?
Рефинансирование ипотеки может быть выгодным решением в случаях снижения процентных ставок, улучшения кредитной истории или изменения финансовой ситуации. Однако перед принятием решения о рефинансировании важно тщательно проанализировать все риски и преимущества, а также сравнить предложения разных банков.
Воспользуйтесь нашими рекомендациями для оценки своей ситуации и определения, стоит ли вам рассмотреть рефинансирование ипотеки.
Узнать больше
Рейтинг статьи:
Комментарии
А
Александр Самсонов
сегодня
Рефинансирование ипотеки стало для меня способом снизить ежемесячный платеж. Я нашел банк с более низкой процентной ставкой и обратился туда с заявкой на рефинансирование. Пришлось предоставить некоторые документы, включая информацию о текущем кредите и документы о доходах. Когда заявка была одобрена, новый банк выплатил остаток долга в старом банке, и теперь я выплачиваю ипотеку уже новому банку, но с меньшими процентами. Процесс занял время, но результат того стоил. Рефинансирование – хороший вариант, если есть возможность получить более низкую процентную ставку.
Похожие статьи
