Как продать ипотечную квартиру?
Квартира, купленная в ипотеку, принадлежит собственнику, и он может распоряжаться своим имуществом: сдавать в аренду, прописывать членов семьи, делать ремонт и даже продавать. Но до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, поэтому продажа имеет свои особенности.
- Почему люди продают квартиру, купленную в ипотеку
- Способы: как продать ипотечную квартиру
- Как продать ипотечную квартиру в недостроенном доме?
- Можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?
- Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?
- Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?
- Какие риски при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка?
Почему люди продают квартиру, купленную в ипотеку
Обычно займ берется на десятки лет, а за это время обстоятельства жизни могут измениться. Например, у заёмщика появились дети, и теперь нужна квартира побольше. Или перестал устраивать район, захотелось другую планировку или класс жилья. Бывает, что у заёмщика меняется место работы, и необходимо переехать в другой город. В таком случае заёмщик может сдать своё жильё в аренду, но если нет возможности следить за квартиросъемщиками, проще пойти на продажу.
Способы: как продать ипотечную квартиру
Действуют 4 схемы продажи:
- Досрочно закрыть ипотечный долг и продать квартиру без обременения.
- Продать и погасить долг благодаря вырученным от продажи средствам.
- Передать ипотечный долг покупателю — новому владельцу обремененной квартиры.
- Передать право продажи банку.
Раскроем каждый вариант подробнее.
С помощью досрочного погашения ипотечного кредита
Вариант осуществим, если у покупателя есть вся сумма для покупки. Банк можно не предупреждать о готовящейся купле-продаже, нужно лишь предупредить о намерении досрочно закрыть ипотеку.
Подробнее рассмотрим алгоритм сделки:
- Обе стороны заключают предварительный договор, где указано, что собственник обязуется продать квартиру покупателю, когда банк снимет обременение.
- Покупатель по договору задатка передает продавцу деньги, необходимые для погашения ипотечного долга.
- Продавец вносит полученные деньги в счёт досрочного погашения, берёт в банке подтверждение о полном закрытии долга и через МФЦ снимает обременение со своей жилплощади.
- Стороны подписывают обычный договор купли-продажи, и право собственности переходит новому владельцу.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Не обязательно просить разрешение банка на сделку. | Придётся найти покупателя, у которого есть полная сумма на покупку. |
Погасить долг по ипотеке в ходе сделки
Если выбран такой вариант, то к сделке необходимо привлекать банк, выдавший ипотеку. И покупатель так же, как и в первом варианте, должен иметь всю сумму для приобретения недвижимости. Какие шаги в данном способе:
- Собственнику нужно передать в свой банк заявление, в котором он выражает намерение выставить недвижимость на продажу, и получить согласие банка на сделку.
- Найти покупателя и предупредить его о выбранном варианте сделки.
- Покупатель по соглашению с банком переводит кредитной организации сумму для закрытия ипотеки. По документам эта сумма будет считаться авансом, если она меньше стоимости жилья.
- Остаток стоимости покупатель переводит продавцу.
- Банк закрывает ипотечный кредит, с квартиры снимается обременение.
- Заключается стандартный договор купли-продажи.
Такой вид продажи обремененного жилья обычно более привлекателен для покупателя: надёжность сделки гарантирована благодаря участию банка.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Благодаря привлечению банка у покупателя больше доверия к сделке. | Придётся спрашивать разрешение банка на куплю-продажу. |
| Придётся найти покупателя, у которого есть полная сумма на покупку. |
Продать квартиру вместе с ипотекой
Если покупатель намерен приобрести недвижимость в ипотеку, можно передать ему остаток ипотечной задолженности. Происходит переоформление кредита: банк закрывает ипотеку у одного клиента и передаёт её другому.
Как действовать, чтобы продать квартиру вместе с ипотекой:
- Найти покупателя, который готов на займ в этом же банке.
- Сообщить банку о намерении уступить долг.
- Банк проверит данные нового потенциального заёмщика (занятость, доходы, кредитную историю)
- Если банк всё устроит, то заключается договор цессии (переуступки прав по займу) или новый кредитный договор с новыми условиями.
- Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи
- Банк сам через Росреестр занимается передачей прав собственности от прошлого владельца к новому.
Стоимость квартиры может быть больше, чем остаток долга по ипотеке. В таком случае покупателю нужно иметь запас денежных средств для расчета с продавцом.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Легче найти покупателя, потому что много желающих купить в кредит. | Банк отменит сделку, если покупатель не соответствует требованиям как заёмщик. |
| Не нужно тратить время на досрочное погашение и снятие обременения. |
Банк сам продает залоговое имущество
Наихудший способ, потому что необратимо портит кредитную историю. Но такой тип продажи случается, когда собственник больше не выдерживает долговую нагрузку, перестаёт исправно вносить платежи и не может самостоятельно продать квартиру.
По решению суда квартира выставляется на онлайн-торги, где покупатель определяется по правилам аукциона.
Вырученные деньги идут на погашение долга, начисленных пеней за задержки платежей, судебные издержки и организацию аукциона. Если после обязательных выплат деньги останутся, их переводят должнику. Если же вырученных денег не хватает на обязательные платежи, то бывший собственник остаётся должным банку.
Выставление квартиры на торги — самое крайнее решение. Выгоднее и проще самостоятельно организовать продажу одним из трёх ранее описанных способов. Когда у клиента возникают финансовые трудности при обслуживании долга, всегда можно обсудить ситуацию с банком. Иногда он идёт навстречу и предлагает решение: даёт ипотечные каникулы или рефинансирует займ.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Не нужно искать покупателей. | Испорченная кредитная история. |
| Риск остаться должником даже после продажи жилья. |
Как продать ипотечную квартиру в недостроенном доме?
Такие сделки проходят с помощью договора цессии — переуступки прав требования. Раньше окончания строительства ждал один дольщик, а после подписания цессии — другой дольщик.
Продажа на этапе строительства возможна до того момента, пока не подписан акт приёма готовой квартиры. Если акт подписан, значит, дом сдан в эксплуатацию, дольщик оформляет право собственности, и продажа уже возможна только по договору ДКП, а не цессии.
Перед продажей квартиры по переуступке дольщик обязан уведомить об этом строительную компанию и получить письменное разрешение. Также разрешение потребуется взять и у банка-залогодержателя. Вариантов покупки два: либо новый дольщик в ходе сделки закрывает ипотечный долг продавца (если покупка за наличку), либо берёт на себя его ипотечные обязательства (если покупка в ипотеку).
Важно помнить, что если в новостройке ещё продаются такие же планировки от застройщика, то потенциальные покупатели скорее выберут покупку по ДДУ. Поэтому дольщики, желающие привлечь спрос на свою строящуюся квартиру, обычно ставят цену ниже, чем у застройщика.
Можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?
Можно, если найти покупателя, который захочет взять ипотеку в том же банке. Тогда покупатель просто перенимает долг у бывшего владельца квартиры. Банк проверяет платежеспособность нового претендента на ипотеку и переоформляет документы.
Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?
Можно, если знать нюансы. Особенность военной ипотеки в том, что у купленного жилья сразу два залогодержателя: банк, выдавший займ, и Росвоенипотека, перечисляющая платежи. Поэтому перед продажей придётся получить согласие у обеих организаций.
Помимо выплаты долга банку придётся ещё вернуть все те деньги, которые внесла Росвоенипотека. Для этого проще взять потребительский кредит, с его помощью погасить долги и снять обременение, затем продать квартиру и полученными деньгами закрыть кредит. Средства, которые по причине продажи жилья возвращаются Росвоенипотеке, никуда не исчезают — они снова поступают на накопительный счет военнослужащего (НИС). Воспользоваться средствами можно при повторной покупке жилплощади.
Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?
При покупке жилья с помощью маткапитала родители нотариально обязуются выделить в квартире равные доли своим детям. Это та загвоздка, которая усложняет продажу. Покупатели не горят желанием приобретать недвижимость, где часть собственников — несовершеннолетние дети.
Нельзя оставить ребенка без владения долей жилплощади, поэтому нужно сразу же купить другое жильё и выделить ребенку не меньшую по площади долю, чем была ранее. Сделку нужно согласовать ещё и с органами опеки: именно они проверят сведения и о продаваемом, и о покупаемом жилье.
Процедуры продажи, покупки и оформления долей занимают время — покупатель вынужден ждать. Поэтому родители часто нарушают правила и идут на продажу без должного оформления долей. Но если информация о нарушении дойдёт до Пенсионного фонда, то сделку могут признать недействительной.
Какие риски при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка?
Собственник, желающий продать свою ипотечную квартиру, не несёт никаких рисков. Его жильё в залоге у банка и этот факт зарегистрирован в Росреестре. Никто не сможет обманным путём забрать жильё, пока на нём обременение. Больше рискует покупатель. Необходимо дождаться согласия банка, а он может оспорить сделку. Нужно удостовериться, что всё в порядке с долями несовершеннолетних собственников и не будет претензий от органов опеки. Важно правильно оформить предварительный договор, когда происходит передача задатка на закрытие ипотеки.
Поэтому для безопасности покупателю лучше выбрать трехстороннюю сделку, когда в купле-продаже участвует банк.