Плюсы
Не обязательно просить разрешение на сделку.
Как продать ипотечную квартиру?
10
48946
Квартира, купленная в ипотеку, принадлежит собственнику, и он может распоряжаться своим имуществом: сдавать в аренду, прописывать членов семьи, делать ремонт и даже продавать. Но до момента погашения кредита недвижимость находится в залоге у банка, поэтому продажа имеет свои условия.
Содержание
- Почему люди продают квартиру, купленную в ипотеку
- Способы: как лучше продать ипотечную квартиру
- Как продать ипотечную квартиру в недостроенном доме?
- Реально ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?
- Сложно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?
- Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?
- Какие риски при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка?
Почему люди продают квартиру, купленную в ипотеку
Как правило, кредит берется на длительный срок, и за это время образ жизни заемщика может измениться. Например, у заемщика могут появиться дети, и теперь ему требуется более просторная квартира. Кроме того, заемщик может перестать считать район привлекательным или захотеть жить в другом стиле. Иногда профессия заемщика может измениться и потребовать переезда в другой город. В этом случае можно сдавать квартиру в аренду, однако, если нет возможности следить за арендаторами, проще ее продать.
Способы: как продать ипотечную квартиру
Действуют 4 схемы продажи:
- Досрочно закрыть ипотечный долг и продать квартиру без обременения.
- Продать и погасить долг благодаря вырученным от продажи средствам.
- Передать ипотечный долг покупателю — новому владельцу обремененной квартиры.
- Передать право продажи банку.
Раскроем каждый вариант подробнее.
Продать квартиру с досрочным погашения ипотечного кредита
Вариант осуществим, если у покупателя есть вся сумма для покупки. Банк можно не предупреждать о готовящейся купле-продаже, нужно лишь предупредить о намерении досрочно закрыть ипотеку.
Подробнее рассмотрим алгоритм сделки:
- Обе стороны заключают предварительный договор, где указано, что собственник обязуется продать квартиру покупателю, когда банк снимет обременение.
- Покупатель перечислил средства продавцу в соответствии с их договорным соглашением о погашении ипотечного долга.
- Продавец вносит полученные деньги в счёт досрочного погашения, берёт в банке подтверждение о полном закрытии долга и через МФЦ снимает обременение со своей жилплощади.
- Стороны подписывают обычный договор купли-продажи, и право собственности переходит новому владельцу.
Минусы
Придётся найти покупателя, у которого есть полная сумма на покупку.
Этот вариант подойдет для тех, кто хочет быстро и без лишних проблем завершить отношения с банком и передать квартиру новому владельцу. Однако стоит учесть, что досрочное погашение может предусматривать определенные комиссии со стороны банка.Комментарий эксперта: Михаил Левин, финансовый консультант
Погасить долг по ипотеке в ходе сделки
Для завершения сделки посетите банк, который дал ипотеку. Покупатель должен иметь деньги на покупку недвижимости, как при другом способе. Какие шаги нужны при этом методе?
- Собственнику нужно передать в свой банк заявление, в котором он выражает намерение выставить недвижимость на продажу, и получить согласие банка на сделку.
- Найти покупателя и предупредить его о выбранном варианте сделки.
- Покупатель по соглашению с банком переводит кредитной организации сумму для закрытия ипотеки. По документам эта сумма будет считаться авансом, если она меньше стоимости жилья.
- Остаток стоимости покупатель переводит продавцу.
- Банк закрывает ипотечный кредит, с жилья снимается обременение.
- Заключается стандартный договор купли-продажи.
Сделка обеспечивается участием банка, что делает этот вид продажи обремененного жилья более привлекательным для покупателей.
Плюсы
Благодаря привлечению банка у покупателя больше доверия к сделке.
Минусы
Придётся спрашивать разрешение на куплю-продажу и найти покупателя, у которого есть полная сумма на покупку.
Продать квартиру вместе с ипотекой
Если покупатель приобретает недвижимость с ипотекой, можно передать ему оставшуюся сумму кредита. Кредит может быть перекредитован: ипотека одного покупателя будет прекращена и перенесена на другого.
Как действовать, чтобы продать жилье вместе с ипотекой:
- Найти покупателя, который готов на займ в этом же банке.
- Сообщить банку о намерении уступить долг.
- Банк проверит данные нового потенциального заёмщика (занятость, доходы, кредитную историю)
- Если банк удовлетворен, можно заключить либо переуступку прав на кредит, либо пересмотренный кредитный договор с измененными условиями.
- Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи
- Банк сам через Росреестр занимается передачей прав собственности от прошлого владельца к новому.
Стоимость жилья может быть больше, чем остаток долга по ипотеке. В таком случае покупателю нужно иметь запас денежных средств для расчета с продавцом.
Плюсы
Легче найти покупателя, потому что много желающих купить в кредит. Не нужно тратить время на досрочное погашение и снятие обременения.
Минусы
Банк отменит сделку, если покупатель не соответствует требованиям как заёмщик.
Банк сам продает залоговое имущество
Наиболее губительным для вашей кредитной истории является способ, при котором продажа квартиры происходит из-за того, что владелец не в состоянии справиться с долговым бременем, перестал вносить регулярные платежи и не может самостоятельно продать недвижимость.
По решению суда имущество выставляется на онлайн-торги, где покупатель определяется по правилам аукциона.
Вырученные деньги идут на погашение долга, начисленных пеней за задержки платежей, судебные издержки и организацию аукциона. Если после обязательных выплат деньги останутся, их переводят должнику. Если же вырученных денег не хватает на обязательные платежи, то бывший собственник остаётся должным банку.
Выставление жилья на торги — самое крайнее решение. Выгоднее и проще самостоятельно продать недвижимость одним из трёх ранее описанных способов. Когда у клиента возникают финансовые трудности при обслуживании долга, всегда можно обсудить ситуацию с банком. Иногда он идёт навстречу и предлагает решение: даёт ипотечные каникулы или рефинансирует займ.
Плюсы
Не надо искать покупателей.
Минусы
Менее чем идеальная кредитная история может привести к тому, что даже после продажи дома можно остаться в долгах.
Как продать ипотечную квартиру в недостроенном доме?
Такие сделки проходят с помощью договора цессии — переуступки прав требования. Раньше окончания строительства ждал один дольщик, а после подписания цессии — другой дольщик.
Продажа на этапе строительства возможна до того момента, пока не подписан акт приёма готовой квартиры. Если акт подписан, значит, дом сдан в эксплуатацию, дольщик оформляет право собственности, и продажа уже возможна только по договору ДКП, а не цессии.
Перед продажей жилья по переуступке дольщик обязан уведомить об этом строительную компанию и получить письменное разрешение. Также разрешение потребуется взять и у банка-залогодержателя. Вариантов покупки два: либо новый дольщик в ходе сделки закрывает ипотечный долг продавца (если покупка за наличку), либо берёт на себя его ипотечные обязательства (если покупка в ипотеку).
Важно иметь в виду, что если новостройка продолжает предлагать те же планировки, что и застройщик, потенциальные покупатели, скорее всего, выберут ее через cda. Поэтому дольщики, стремящиеся стимулировать спрос на свои строящиеся квартиры, обычно устанавливают цены ниже, чем у застройщика.
Реально ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?
Продать ипотечную квартиру, чтобы перенести залог на другую, можно, но это сложно и долго. Сначала убедитесь, что ваш кредит допускает такую продажу. Потом найдите покупателя, готового взять ваш кредит и новый залог. Заключите договор купли-продажи и обратитесь в банк для переноса залога. Подготовьтесь к тому, что это займет время и потребует дополнительных расходов. Поэтому нужна тщательная подготовка.
Сложно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?
Можно, если знать нюансы. Особенность военной ипотеки в том, что у купленного жилья сразу два залогодержателя: банк, выдавший займ, и Росвоенипотека, перечисляющая платежи. Поэтому перед продажей придётся получить согласие у обеих организаций.
Помимо погашения долга, необходимо возместить Росвоенипотеке внесенные средства. Для этого проще всего приобрести потребительский кредит и использовать его для погашения обязательств и снятия обременения, затем продать имущество и использовать вырученные от продажи средства для погашения кредита. Сумма, возвращенная в Росвоенипотеку в результате продажи имущества, не исчезает, а зачисляется обратно на накопительный счет военнослужащего (НИС). Эти деньги можно использовать при повторной покупке жилья.
Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?
При покупке жилья с помощью маткапитала родители нотариально обязуются выделить в квартире равные доли своим детям. Это та загвоздка, которая усложняет продажу. Покупатели не горят желанием приобретать недвижимость, где часть собственников — несовершеннолетние дети.
Нельзя оставить ребенка без владения долей жилплощади, поэтому нужно сразу же купить другое жильё и выделить ребенку не меньшую по площади долю, чем была ранее. Сделку нужно согласовать ещё и с органами опеки: именно они проверят сведения и о продаваемом, и о покупаемом жилье.
Процедуры продажи, покупки и оформления долей занимают время — покупатель вынужден ждать. Поэтому родители часто нарушают правила и идут на продажу без должного оформления долей. Но если информация о нарушении дойдёт до Пенсионного фонда, то сделку могут признать недействительной.
Какие риски при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка?
Продавец, продающий свою заложенную квартиру, не несет никаких рисков. Дом находится под залогом у банка и официально зарегистрирован в ЗАГСе. Пока недвижимость обременена, никто не сможет приобрести ее незаконным путем. С другой стороны, больший риск несет покупатель. Перед закрытием сделки необходимо получить разрешение банка, который может оспорить сделку. Необходимо убедиться в отсутствии возражений со стороны несовершеннолетних собственников или органов опеки, а также подготовить предварительное соглашение о передаче депозита, чтобы закрыть платежи по ипотеке.
Поэтому для безопасности покупателю лучше выбрать трехстороннюю сделку, когда в купле-продаже участвует банк.
Ответы на вопросы
Узнать больше
Рейтинг статьи:
Комментарии
Н
Николай Денисов
11 апреля
Вообще интересный вопрос с продажей ипотечной квартиры. Мне кажется, многие не задумываются о такой возможности, пока сам не окажешься в такой ситуации. Например, когда нужно щешь что-то побольше. Удивительно, что есть даже вариант переуступки долга новому владельцу. Не знал об этом. Наверное, главное здесь найти покупателя, который бы согласился на такие условия.
Е
Екатерина Яковлева
11 апреля
А еще вот думаю, как быстро меняется жизнь. Взял квартиру в ипотеку, а через пару лет понимаешь, что нужно больше пространства или переезжать в другой город. Хорошо, что есть возможность продать, только вот сколько всего нужно учесть.
М
Мария
19 декабря 2023
Когда мы решили продать нашу ипотечную квартиру, столкнулись с необходимостью получения согласия от банка. Мы выбрали вариант продажи, при котором покупатель погашает оставшуюся часть долга. Это было удобно, так как не требовалось искать покупателя с полной суммой на покупку. Важно убедиться, что все документы и условия сделки соответствуют требованиям банка.
А
Александра
19 декабря 2023
Важно понимать, что до полного погашения кредита квартира находится в залоге у банка. Я выбрал вариант продажи с досрочным погашением ипотечного кредита. Это позволило мне продать квартиру без обременения и быстро перевести право собственности новому владельцу.
В
Виктория Аркадьевна
17 октября 2023
Когда стоишь перед решением продать ипотечную квартиру, каждый шаг кажется сложным лабиринтом. Я помню, как боялся упустить какие-то детали и попасть в неприятную ситуацию. В такие моменты осознаешь, насколько важно быть в курсе всех юридических тонкостей и иметь под рукой надежные источники информации.
М
Махмуд
11 сентября 2023
Друг в затруднительном положении. Ему нужны деньги, а квартира в ипотеке и продать ее сложно. Кто знает способы, как законно продать такое жилье? Расскажите. Надеюсь, это поможет ему разрулить свою ситуацию.
И
Иван Елисов
11 сентября 2023
Столкнулся с проблемой, нужно продать квартиру, а она еще в ипотеке. Как продать такое жилье, даже если деньги банку еще не вернул? Рассматриваю разные варианты, чтобы выйти из этой ситуации.
Е
Елена Булина
14 июля 2023
Я вот сейчас в процессе продажи своей ипотечной квартиры, и мне очень пригодилась информация из этой статьи. Я даже не представляла, что есть так много вариантов продажи. Сначала я была в замешательстве, но теперь, благодаря статье, я чувствую себя увереннее. Я решила продать квартиру вместе с ипотекой, так как нашла покупателя, который готов был взять на себя оставшуюся сумму кредита. Это действительно упрощает процесс, особенно если у покупателя нет полной суммы на покупку. Спасибо за полезную информацию!
В
Василий И.
14 июля 2023
Решил переехать в другой город из-за работы. Первоначально думал, что продажа будет простой процедурой, но оказалось, что нужно учитывать множество факторов. Статья очень полезная, особенно понравилось описание разных схем продажи. В итоге я выбрал вариант с досрочным погашением ипотечного кредита, так как нашел покупателя, у которого была полная сумма на покупку. Все прошло гладко, но без этой информации могли возникнуть сложности.
К
Константин Королев
14 мая 2023
Продажа ипотечной квартиры оказалась более сложной задачей, чем я предполагал. Мне пришлось тщательно изучить условия моего ипотечного договора и обсудить с банком возможные варианты решения этого вопроса. Одной из трудностей стал поиск покупателя, готового купить квартиру с учетом ипотеки. Здесь мне пришлось приложить усилия и время, чтобы найти подходящего человека. Также стоит учесть, что продажа ипотечной квартиры требует юридического сопровождения, поскольку все детали сделки должны быть прозрачными и законными. Все документы были проверены моим юристом, и только после этого я принял окончательное решение о продаже.
Похожие статьи
-
22.03.24
