К списку статей

Дата публикации

28.11.2020

Дата обновления

14.10.2022

Время прочтения

5 мин

Дата публикации

28.11.2020

Дата обновления

14.10.2022

Время прочтения

5 мин

Как продать ипотечную квартиру?

Не нравится

32434

Квартира, купленная в ипотеку, принадлежит собственнику, и он может распоряжаться своим имуществом: сдавать в аренду, прописывать членов семьи, делать ремонт и даже продавать. Но до момента погашения кредита недвижимость находится в залоге у банка, поэтому продажа имеет свои особенности.

Содержание

Почему люди продают квартиру, купленную в ипотеку
Способы: как лучше продать ипотечную квартиру
Как продать ипотечную квартиру в недостроенном доме?
Реально ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?
Сложно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?
Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?
Какие риски при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка?

Почему люди продают квартиру, купленную в ипотеку

Обычно займ берется на десятки лет, а за это время обстоятельства жизни могут измениться. Например, у заёмщика появились дети, и теперь нужна квартира побольше. Или перестал устраивать район, захотелось другую планировку или класс жилья. Бывает, что у заёмщика меняется место работы, и необходимо переехать в другой город. В таком случае заёмщик может сдать своё жильё в аренду, но если нет возможности следить за квартиросъемщиками, проще пойти на продажу.

Способы: как продать ипотечную квартиру

Действуют 4 схемы продажи:

Досрочно закрыть ипотечный долг и продать квартиру без обременения.
Продать и погасить долг благодаря вырученным от продажи средствам.
Передать ипотечный долг покупателю — новому владельцу обремененной квартиры.
Передать право продажи банку.

Раскроем каждый вариант подробнее.

С помощью досрочного погашения ипотечного кредита

Вариант осуществим, если у покупателя есть вся сумма для покупки. Банк можно не предупреждать о готовящейся купле-продаже, нужно лишь предупредить о намерении досрочно закрыть ипотеку.

Подробнее рассмотрим алгоритм сделки:

Обе стороны заключают предварительный договор, где указано, что собственник обязуется продать квартиру покупателю, когда банк снимет обременение.
Покупатель по договору задатка передает продавцу деньги, необходимые для погашения ипотечного долга.
Продавец вносит полученные деньги в счёт досрочного погашения, берёт в банке подтверждение о полном закрытии долга и через МФЦ снимает обременение со своей жилплощади.
Стороны подписывают обычный договор купли-продажи, и право собственности переходит новому владельцу.

Плюсы

Не обязательно просить разрешение на сделку.

Минусы

Придётся найти покупателя, у которого есть полная сумма на покупку.

Погасить долг по ипотеке в ходе сделки

Если выбран такой вариант, то к сделке необходимо привлекать банк, выдавший ипотеку. И покупатель так же, как и в первом варианте, должен иметь всю сумму для приобретения недвижимости. Какие шаги в данном способе:

Собственнику нужно передать в свой банк заявление, в котором он выражает намерение выставить недвижимость на продажу, и получить согласие банка на сделку.
Найти покупателя и предупредить его о выбранном варианте сделки.
Покупатель по соглашению с банком переводит кредитной организации сумму для закрытия ипотеки. По документам эта сумма будет считаться авансом, если она меньше стоимости жилья.
Остаток стоимости покупатель переводит продавцу.
Банк закрывает ипотечный кредит, с квартиры снимается обременение.
Заключается стандартный договор купли-продажи.

Такой вид продажи обремененного жилья обычно более привлекателен для покупателя: надёжность сделки гарантирована благодаря участию банка.

Плюсы

Благодаря привлечению банка у покупателя больше доверия к сделке.

Минусы

Придётся спрашивать разрешение на куплю-продажу и найти покупателя, у которого есть полная сумма на покупку.

Продать квартиру вместе с ипотекой

Если покупатель намерен приобрести недвижимость в ипотеку, можно передать ему остаток ипотечной задолженности. Происходит переоформление кредита: банк закрывает ипотеку у одного клиента и передаёт её другому.

Как действовать, чтобы продать жилье вместе с ипотекой:

Найти покупателя, который готов на займ в этом же банке.
Сообщить банку о намерении уступить долг.
Банк проверит данные нового потенциального заёмщика (занятость, доходы, кредитную историю)
Если банк всё устроит, то заключается договор цессии (переуступки прав по займу) или новый кредитный договор с новыми условиями.
Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи
Банк сам через Росреестр занимается передачей прав собственности от прошлого владельца к новому.

Стоимость жилья может быть больше, чем остаток долга по ипотеке. В таком случае покупателю нужно иметь запас денежных средств для расчета с продавцом.

Плюсы

Легче найти покупателя, потому что много желающих купить в кредит. Не нужно тратить время на досрочное погашение и снятие обременения.

Минусы

Банк отменит сделку, если покупатель не соответствует требованиям как заёмщик.

Банк сам продает залоговое имущество

Наихудший способ, потому что необратимо портит кредитную историю. Но такой тип продажи случается, когда собственник больше не выдерживает долговую нагрузку, перестаёт исправно вносить платежи и не может самостоятельно продать квартиру.

По решению суда имущество выставляется на онлайн-торги, где покупатель определяется по правилам аукциона.

Вырученные деньги идут на погашение долга, начисленных пеней за задержки платежей, судебные издержки и организацию аукциона. Если после обязательных выплат деньги останутся, их переводят должнику. Если же вырученных денег не хватает на обязательные платежи, то бывший собственник остаётся должным банку.

Выставление квартиры на торги — самое крайнее решение. Выгоднее и проще самостоятельно организовать продажу одним из трёх ранее описанных способов. Когда у клиента возникают финансовые трудности при обслуживании долга, всегда можно обсудить ситуацию с банком. Иногда он идёт навстречу и предлагает решение: даёт ипотечные каникулы или рефинансирует займ.

Плюсы

Не нужно искать покупателей.

Минусы

Испорченная кредитная история. Риск остаться должником даже после продажи жилья.

Как продать ипотечную квартиру в недостроенном доме?

Такие сделки проходят с помощью договора цессии — переуступки прав требования. Раньше окончания строительства ждал один дольщик, а после подписания цессии — другой дольщик.

Продажа на этапе строительства возможна до того момента, пока не подписан акт приёма готовой квартиры. Если акт подписан, значит, дом сдан в эксплуатацию, дольщик оформляет право собственности, и продажа уже возможна только по договору ДКП, а не цессии.

Перед продажей квартиры по переуступке дольщик обязан уведомить об этом строительную компанию и получить письменное разрешение. Также разрешение потребуется взять и у банка-залогодержателя. Вариантов покупки два: либо новый дольщик в ходе сделки закрывает ипотечный долг продавца (если покупка за наличку), либо берёт на себя его ипотечные обязательства (если покупка в ипотеку).

Важно помнить, что если в новостройке ещё продаются такие же планировки от застройщика, то потенциальные покупатели скорее выберут покупку по ДДУ. Поэтому дольщики, желающие привлечь спрос на свою строящуюся квартиру, обычно ставят цену ниже, чем у застройщика.

Реально ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?

Можно, если найти покупателя, который захочет взять ипотеку в том же банке. Тогда покупатель просто перенимает долг у бывшего владельца жилья. Банк проверяет платежеспособность нового претендента на ипотеку и переоформляет документы.

Сложно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Можно, если знать нюансы. Особенность военной ипотеки в том, что у купленного жилья сразу два залогодержателя: банк, выдавший займ, и Росвоенипотека, перечисляющая платежи. Поэтому перед продажей придётся получить согласие у обеих организаций.

Помимо выплаты долга придётся ещё вернуть все те деньги, которые внесла Росвоенипотека. Для этого проще взять потребительский кредит, с его помощью погасить долги и снять обременение, затем продать имущество и полученными деньгами закрыть кредит. Средства, которые по причине продажи жилья возвращаются Росвоенипотеке, никуда не исчезают — они снова поступают на накопительный счет военнослужащего (НИС). Воспользоваться средствами можно при повторной покупке жилплощади.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

При покупке жилья с помощью маткапитала родители нотариально обязуются выделить в квартире равные доли своим детям. Это та загвоздка, которая усложняет продажу. Покупатели не горят желанием приобретать недвижимость, где часть собственников — несовершеннолетние дети.

Нельзя оставить ребенка без владения долей жилплощади, поэтому нужно сразу же купить другое жильё и выделить ребенку не меньшую по площади долю, чем была ранее. Сделку нужно согласовать ещё и с органами опеки: именно они проверят сведения и о продаваемом, и о покупаемом жилье.

Процедуры продажи, покупки и оформления долей занимают время — покупатель вынужден ждать. Поэтому родители часто нарушают правила и идут на продажу без должного оформления долей. Но если информация о нарушении дойдёт до Пенсионного фонда, то сделку могут признать недействительной.

Какие риски при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка?

Собственник, желающий продать свою ипотечную квартиру, не несёт никаких рисков. Его жильё в залоге у банка и этот факт зарегистрирован в Росреестре. Никто не сможет обманным путём забрать жильё, пока на нём обременение. Больше рискует покупатель. Необходимо дождаться согласия банка, а он может оспорить сделку. Нужно удостовериться, что всё в порядке с долями несовершеннолетних собственников и не будет претензий от органов опеки. Важно правильно оформить предварительный договор, когда происходит передача задатка на закрытие ипотеки.

Поэтому для безопасности покупателю лучше выбрать трехстороннюю сделку, когда в купле-продаже участвует банк.

Купить квартиру в ипотеку