Ипотека — один из самых доступных и популярных способов жить в собственной квартире.
По статистике, более 60% процентов сделок совершается через ипотечное кредитование.
Миллионы людей берут ипотечные кредиты для приобретения жилья. Вам не нужны специальные знания в области экономики и финансов, чтобы получить право на кредит; все, что требуется,— это немного времени, терпения, калькулятор и вера в свою способность вносить платежи по кредиту в обозримом будущем.
Ипотечный процесс условно делится на два больших этапа:
Начнём с подготовки. Если её уже провели, пролистайте до сделки.
Взять ипотеку и сохранить приемлемый уровень жизни можно тогда, когда вы здраво оценили возможности и риски. Страшный сон ипотечника — это неспособность вносить платежи. Ваше финансовое положение сегодня и в перспективе играет решающую роль. Поэтому проанализируйте действующие и потенциальные источники дохода. Ответьте себе на вопросы:
Если ответы на вопросы не перечеркнули вашу уверенность, то идём дальше.
Правильная оценка своих финансовых возможностей — ключ к успешному и комфортному кредитованию. Не стоит брать на себя обязательства, которые будут слишком обременительными. Лучше выбрать более доступный вариант жилья или подождать более благоприятного момента.Комментарий эксперта: Александр Миронов, экономист
Узнайте, какова примерная цена желаемой квартиры и воспользуйтесь ипотечным калькулятором. На главной странице сайта AVA работает калькулятор с актуальными ипотечными ставками банков.
Введите цену квартиры, сумму накопленного первоначального взноса и срок кредитования, который вас устроит. В зависимости от ставок разных банков, вы увидите сумму ежемесячного платежа. При изменении любого из параметров — цены квартиры, взноса или срока — будет корректироваться и сумма платежа. Посмотрите, какую сумму предстоит платить ежемесячно.
В идеале сумма платежа не должна превышать 40% от ежемесячного дохода. Чем меньшую долю зарплаты придётся отдавать банку, тем менее заметными станут изменения в уровне жизни. Если вы убедились, что ипотека вам по плечу, приступайте к детальному изучению рынка.
Некоторые заёмщики сначалаоформить ипотеку на покупку квартиры, а потом уже под одобренные условия ищут жильё. Одобрение банков действует 2-3 месяца и заёмщики могут не успеть за отведённый срок найти ту самую недвижимость. Поэтому мы советуем не торопясь и вдумчиво подобрать объект покупки, а уже потом обращаться в банк.
Следите за рынком недвижимости через Интернет, просматривая квартиры первичного рынка на сайтах застройщиков, а также объекты вторичного рынка на сайтах-агрегаторах.
Выбор жилья — это не только вопрос цены, но и качества, инфраструктуры, транспортной доступности и многих других факторов. Рекомендую обратить внимание на репутацию застройщика, отзывы других покупателей и юридическую чистоту объекта.Комментарий эксперта: Ольга Кузнецова, риелтор с 20-летним опытом
Первое, что вам нужно для себя определить: покупать первичку или вторичку. Плюсы и минусы есть у обеих категорий. Но сейчас мы их рассмотрим в разрезе ипотеки.
Локация сильно влияет на цену жилья. Чем больше вокруг общественного транспорта, школ, детсадов, парков, дорожных развязок, тем выше цена. Даже вид из окна может повысить или понизить цены. Квартира с видом на парк или реку обойдётся дороже, чем с видом на соседний дом. В Краснодаре самые дорогие районы — Центральный, Фестивальный, Юбилейный, Черёмушки. Бюджетнее считаются Новознаменский, Пашковка, Энка, Гидрострой, Комсомольский, Славянский, 40-летия Победы, Западный Обход.
Размер жилья должен соответствовать потребностям и количеству проживающих людей. Для одного-двух человек бывает достаточно студии или 1-комнатной квартиры до 40 м². Если пара с ребенком, нужно рассматривать евродвушку или классическую двухкомнатную квартиру с достаточным местом для хранения.
В 283-ФЗ прописаны нормы площади по количеству человек в семье:
В 2023 году рынок ипотеки в России переживал настоящий бум. Банки выдали рекордное количество кредитов, чему способствовали льготные программы с низкими ставками. Однако в 2024 году ситуация изменилась: повышение ключевой ставки Центробанком до 16% привело к увеличению средних ставок по базовым программам до 16% и выше.
На середину января 2024 года средняя рыночная ставка на новостройки составляла 16.76%, на вторичном рынке — 16.96%.
Семейная ипотека предлагается со ставками от 3,5% до 6%, в зависимости от банка и условий.
Ипотека с господдержкой доступна со ставками около 7,99%.
Общие предложения на рынке варьируются от 4,75% до 7,75%, с разными условиями по первоначальному взносу и сумме кредита.
Пройдитесь по сайтам ключевых ипотечных банков (Сбербанк, Альфабанк, ВТБ, Газпромбанк, «Открытие», Райффайзенбанк и другие). Посмотрите, какие ставки они предлагают, какой минимальный первоначальный взнос, действуют ли скидки на ставку, есть ли возможность рефинансирования и частичного досрочного погашения. Важно учесть льготные программы. Банки дают ипотеку с господдержкой на новостройки, ипотеку для многодетных, ипотеку для соцработников, военную и семейную ипотеку. Всё это вы можете узнать самостоятельно, потратив время на серфинг по сайтам, а можете получить бесплатную консультацию у ипотечных специалистов застройщика.
Пройдитесь по сайтам ключевых ипотечных банков (Сбербанк, Альфабанк, ВТБ, Газпромбанк, «Открытие», Райффайзенбанк и другие). Посмотрите, какие ставки они предлагают, какой минимальный первоначальный взнос, действуют ли скидки на ставку, есть ли возможность рефинансирования и частичного досрочного погашения. Важно учесть льготные программы. Банки дают ипотеку с господдержкой на новостройки, ипотеку для многодетных, ипотеку для соцработников, военную и семейную ипотеку. Всё это вы можете узнать самостоятельно, потратив время на сёрфинг по сайтам, а можете получить бесплатную консультацию у ипотечных специалистов застройщика.
Прежде, чем заявлять банку о своих намерениях на кредит, лучше сразу узнать, подходите ли вы и выбранное жильё под требования банков. Критерии часто совпадают, поэтому расскажем об основных.
Требования к заёмщику:
Требования к строящемуся жилью
Если вы выбрали квартиру в новостройке, то главное требование банка — чтобы объект был аккредитован. Объекты «AVA» аккредитованы почти всеми крупными банками: Сбербанк, ВТБ, Альфа Банк, Газпромбанк, Уралсиб, Райффайзенбанк и другими.
Требования к вторичному жилью
Заранее позаботьтесь о документах, которые попросит банк.
Обязательный пакет документов:
Банк вправе запросить дополнительный пакет документов:
Если вы имеете право на участие в программе военной ипотеки, льготной ипотеки или собираетесь использовать материнский капитал, требуемые документы могут отличаться. В этом случае банк запросит документы, подтверждающие ваше участие в любой из этих программ.
Рассмотрим шаги на примере покупки квартиры от застройщика по договору долевого участия. Ипотечная сделка для строящейся квартиры делится на 2 больших этапа, которые разделены промежутком строительства. Ипотечный договор вы можете подписать, к примеру, завтра, а завершение процедуры (обременение) произойдет через 2 года, когда дом сдадут в эксплуатацию. Пойдём по порядку.
Если вы выбрали квартиру с привлекательной планировкой и не хотите, чтобы она подорожала или ушла другому покупателю, оформите бронь. Процедура простая и не отнимет много времени — можно оформить онлайн на сайте застройщика. В результате вы зафиксируете цену и убережете выбранную квартиру от других покупателей.
Соберите все нужные документы, о которых мы говорили выше. Если работаете по найму, убедитесь, что работодатель готов вам выдать справку по форме банка (когда фактический заработок больше, чем в 2-НДФЛ). Учитывайте, что документы действительны в течение 1-3 месяцев. Начните собирать за неделю до подачи заявки.
Одно из преимуществ покупки от застройщика в том, что ипотечный специалист вместо вас составит заявку. Предварительно специалист выяснит, какие параметры ипотеки вас устраивают, какие банки для вас приоритетны (зарплатный проект, например). На основе собранной информации и ваших документов специалист сформирует заявку и подаст сразу в несколько подходящих банков.
Банки могут рассматривать заявки на ипотеку, поданные одобренными застройщиками, в течение 1–2 дней. При принятии решения первостепенное значение имеет кредитоспособность, при этом учитываются доходы и существующие долговые обязательства. Если все документы в порядке, банк отправит сообщение об одобрении по sms. Однако при необходимости могут быть запрошены дополнительные документы для дальнейшей оценки.
После одобрения банк согласует с вами дату и время подписания. Вам нужно будет явиться в отделение банка к назначенному времени. С собой иметь оригиналы всех ранее собранных документов и всю сумму первоначального взноса. Учитывайте, что банки требуют внести взнос наличными. Процесс длится 2-3 часа. За это время с помощью специалиста вам предстоит:
С оригиналом подписанного кредитного договора нужно прийти в офис застройщика на подписание договора долевого участия.
Застройщик отправит подписанный ДДУ в Росреестр на регистрацию. Она занимает примерно 2 недели. Когда в Росреестре появляется запись о вашему ДДУ, сделка считается законной и договор необходимо оплатить.
На основании зарегистрированного ДДУ банк переводит застройщику всю сумму за квартиру. С застройщиком вы в расчёте — квартира ваша. Теперь вы ежемесячно переводите банку ипотечный платёж, даже если сдача квартиры ещё далеко.
Когда дом сдадут, застройщик пригласит вас на приёмку квартиры. Вам нужно будет забрать ключи, подписать акт приёма-передачи и дождаться важных документов — кадастрового паспорта, техпаспорта и разрешения на ввод в эксплуатацию.
После получения документов из шага 9 нужно записаться в МФЦ на услугу оформления права собственности. Возьмите с собой оригиналы всех имеющихся документов.
Для банка и страховки недвижимости нужна экспертная оценка жилплощади. Вызовите специалиста из независимой оценочной компании. Хорошо, если компания аккредитована банком — так быстрее примут отчет об оценке. Список аккредитованных оценщиков вам предоставят в банке.
Передаёте в банк отчёт об оценке, выписку из ЕГРН (её выдадут в МФЦ), акт приёма-передачи и прочие документы, которые они просят. Когда закладная будет готова, вас пригласят на подпись. Затем нужно снова попасть в МФЦ вместе с представителем банка, чтобы передать закладную на регистрацию.
Следующая обязательная процедура — страхование недвижимости.
Обязательство застраховать квартиру прописано в кредитном договоре. Вы были вправе отказаться, но тогда банк вправе поднять процентную ставку. Банку важно, чтобы недвижимость была застрахована на случай бедствий, которые причинят ущерб объекту залога.
По правилам банка нужно выбрать страховую компанию из списка аккредитованных. Список можете поискать на сайте банка или запросить у ипотечного специалиста. Чтобы сэкономить деньги, позвоните в несколько компаний и уточните стоимость полиса. По результатам сравнения выберете компанию с минимальной ценой полиса.
Сейчас страховые компании оформляют полисы онлайн. Для этого вам нужно обратиться в выбранную компанию и на указанный email выслать сканы или фото кредитного договора (обычно просят первую страницу), выписку ЕГРН, отчёт об оценке и информацию по кредиту из мобильного приложения. Страховая обработает ваши документы и выставит счёт на оплату полиса. Он действителен 1 календарный год, затем нужно обновлять.
На этом оформление ипотеки завершается. Квартира в вашей собственности с наложением банковского обременения до тех пор, пока вы не погасите ипотеку.
Все процедуры происходят без перерыва на строительство дома. Часть стадий совпадают, поэтому опишем их сжато.
Помимо обязательных документов, которые описаны выше, понадобятся дополнительные документы:
Всю эту кипу готовите для банка. Если с документами порядок, банк присылает одобрение и резервирует запрашиваемую сумму.
На этом шаге происходит передача продавцу первоначального взноса. Стороны заключают пpeдвapитeльный договор, где указывают условия основного договора.
Банк приглашает вас на подписание ипотечного договора, где прописаны все условия кредита и приложен график платежей. Также нужно застраховать жизнь и здоровье заёмщика.
Заключаете договор купли-продажи с продавцом квартиры.
Обращаетесь с ДКП в МФЦ, чтобы оформить переход права собственности. Как только переход права собственности зарегистрирован, продавцу становятся доступны оставшиеся деньги за квартиру. Банк делает закладную, которую тоже передают на регистрацию в МФЦ.
Квартира стала вашей — теперь нужно её застраховать и передать полис в ипотечное отделение.
Налоговый вычет при покупке квартиры в 2024 году также доступен для получения как за квартиру, так и за выплаченные проценты по ипотеке. Максимальная сумма налогового вычета на одну квартиру составляет 260 000 рублей (13%), а на выплаченные проценты - 390 000 рублей, что в сумме составляет 650 000 рублей. При этом положенная вам сумма рассчитывается исходя из установленных лимитов, которые составляют 2 000 000 рублей на квартиру и 3 000 000 рублей на проценты по ипотеке.
Чтобы получить налоговый вычет, необходимо иметь официальное трудоустройство и отчислять государству 13% налога на доход. Если квартира приобретается в новостройке, то право на налоговый вычет появляется после подписания акта приема-передачи.
Список документов на налоговый вычет:
справку 2-НДФЛ;
договор на покупку квартиры (ДДУ или ДКП);
кредитный договор;
справку об уплаченных процентах по кредиту;
копии квитанций об оплате недвижимости;
заявление на возврат денег с реквизитами банковского счёта.
Узнать больше
Комментарии
Похожие статьи
Комфортабельный массив земельных участков в Горячем ключе, в уголке живописной природы, представленный выбором участков от 5 до 27 соток. Возможно подключение всех коммуникаций!
Цена
Площадь участка
Тип участка
Дом на участке
Коммуникации
Заполните форму и наш специалист свяжется с вами в течение 15 минут
Заполните форму и наш специалист свяжется с вами в течение 15 минут
Укажите номер телефона и получите планировку по SMS. Это бесплатно
Мы пришлём подборку в формате PDF
Мы пришлём подборку в формате PDF
