+
04 Декабря 2018

Как продать ипотечную квартиру?

Когда покупаешь квартиру в ипотеку, право собственности получаешь на нее только после погашения долга. До этого она находится в залоге у банка, как гарантия, что вы погасите кредит.

В ипотечной квартире можно жить, без вопросов сдавать в аренду и регистрировать всех, кого захочется. Но продать — только с одобрения банка. Об этом говорится в ФЗ-102 «Об ипотеке».

В статье мы расскажем о всех вариантах продажи ипотечной квартиры и документах, которые будут нужны для сделки.

kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru.jpg

Способы продажи ипотечной квартиры

Продать ипотечную квартиру можно четырьмя способами:  

  • погасить долг и продать без обременения;

  • продать и погасить долг в процессе;

  • продать с ипотечным обязательством;

  • продать через банк. Но это самый безысходный.

В каждом случае, в первую очередь, нужно идти в банк и сообщать о желании продать квартиру. На любую сделку нужно его согласие.

В зависимости от суммы долга и условий кредитования  банк посоветует, как лучше продать и какие нужны документы. Ниже — самое главное о каждом из способов.

Без ипотеки

Самый очевидный вариант — погасить остаток по ипотеке деньгами от продажи квартиры. Вы находите покупателя с наличкой и составляете предварительный договор купли-продажи.

В нем прописываете, что покупатель погашает кредит — то есть отдает вам задаток, равный сумме долга. Этими деньгами вы досрочно покрываете ипотеку и снимаете обременение с квартиры. Таким образом, продаете жилье уже без долговых обязательств.

С погашением ипотеки в процессе

Опять же — находите покупателя, заключаете договор купли-продажи и регистрируете сделку в Росреестре.

Затем в банке арендуете две депозитарные ячейки — сейф для хранения денег и ценностей. Покупатель в одну ячейку кладет сумму, равную остатку по ипотеке — для банка, в другую — остаток за квартиру для вас.

Когда покупатель получит право собственности, вам откроется доступ к первой ячейке. Вы берете деньги и гасите кредит. После того, как выплата ипотеки будет подтверждена в Росреестре — вы можете забрать деньги из второй ячейки.

Вместе с ипотекой

Квартиру можно продать и вместе с долгом. Покупателя ищите сами или доверяете это дело банку. Часто квартиру предлагают клиентам того же банка, где оформлена ипотека. Например, кто-то тоже хочет купить жилье в ипотеку, и тогда им банк предлагает вашу квартиру. Если их все устраивает — оформляется сделка. В этом случае покупатель вносит первый взнос, равный сумме оставшегося долга.

Банком

Так случается, когда заемщик больше не может тянуть ипотеку или серьезно просрочил выплаты.

Здесь покупателя вам ищет кредитная организация: на торгах и специальных площадках. Он выставляет квартиру на торги и назначает цену, которую может понижать в процессе продажи.

Когда квартиру купят, деньги с нее разделят на две суммы: оставшуюся по ипотеке и предназначенную вам, как продавцу. Чем меньше был долг по кредиту, тем больше вы получите с продажи.

kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru1.jpg

Документы

Это максимальный пакет документов для продажи ипотечной квартиры:

  • паспорта всех собственников квартиры;

  • разрешение органов опеки и попечительства, если в числе владельцев — несовершеннолетние;

  • нотариально заверенный договор купли-продажи и согласие супруга;

  • выписка из ЕГРН;

  • выписка из домовой книги, что в квартире никто не зарегистрирован;

  • выписка из ТСЖ об отсутствии задолженностей;

  • технический паспорт на квартиру;

  • справка об оценке квартиры.

Также банку и покупателю понадобится предварительный договор купли-продажи. В договоре прописывается сумма и факт получения продавцом задатка.

Налог и риски

С налогом все просто — рассчитывается он также, как на обычное жилье. Если вы владели квартирой более трех лет — вы ничего не платите. Если менее и продаете ее по более высокой цене — будьте добры отдать 13%.

Да, учтите: если квартиру вы купили после 1 января 2016 — срок для освобождения от налога увеличивается до пяти лет.

Что касается рисков, то существуют они чаще для покупателей. Самый распространенный — банк не дал согласия на сделку или не одобрил ее. Также могут возникнуть проблемы с документами из органов опеки или техническим паспортом. Но  здесь можно подстраховаться и подробнее прописать в договоре ответственность сторон и как тогда поступить с задатком.

Читайте также: Как купить квартиру в ипотеку - пошаговая инструкция.


к списку событий
обратный звонок
Ваше имя*
Телефон*
E-mail

ГРУППА КОМПАНИЙ «АСК» — НА УРОВЕНЬ ВЫШЕ!

Каждый человек мечтает о собственном жилье. 6 лет группа компаний «АСК» воплощает мечту — возводит многоквартирные жилые комплексы в Краснодаре и Краснодарском крае.

Для нас важно не просто построить дом, а сделать жизнь его обитателей комфортной. Мы думаем о том, какая инфраструктура располагается рядом, насколько быстро люди получат услуги, которыми пользуются каждый день.

Комплексы самодостаточны: на территории работают детские центры, магазины, фитнес-центры, аптеки и кафе, поэтому жители обеспечены всем необходимым.

Компания «АСК» сотрудничает с ведущими банками России в предоставлении ипотечного кредита, обрабатывая более 700 заявок в год.

Цена, удобные способы оплаты и сотрудничество с крупными банками делают квартиры «АСК» доступными для большинства семей