Тренды недвижимости 2021: Ситуация на рынке и перспективы

Для прочтения нужно:
7 мин
Содержание статьи
  1. Тенденция цен на рынке
  2. Тренды на рынке жилой недвижимости
    1. Квартиры в новостройках
    2. Вторичное жильё
    3. Элитные апартаменты
    4. Загородная недвижимость
    5. Коммерческая недвижимость
    6. Прогнозы и риски
  3. Вывод
Нежданная пандемия 2020 года внесла коррективы в разные профессиональные отрасли и ощутимо изменила ситуацию на строительном рынке. Тотальное подорожание жилья поместило Россию на 3 место в списке стран с самым высоким темпом роста цен на недвижимость (по данным Oxford Economics). Мы собрали мнения экспертов отрасли и в статье расскажем о перспективах рынка недвижимости, ценовых прогнозах, уровне спроса и предложения.

Тенденция цен на рынке

В среднем по стране цены на жильё поднялись на 15% с начала 2020 года. Но это среднее значение, в отдельных городах рост составил 100% и даже больше.

Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2021 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост.

При падающих доходах населения и ежемесячном росте цен спрос не может сохранять высокие позиции всё время. Рано или поздно продавать жильё по космическим ценам будет просто некому, и за покупателя ещё придется побороться. Но пока ситуация иная: спрос высокий, цены тоже.

Тренды на рынке жилой недвижимости

Рассмотрим, как развиваются события в разных сегментах рынка жилой недвижимости. Будем опираться на среднюю тенденцию по стране, но с отсылками на местный рынок — Краснодарский край.

Квартиры в новостройках

новостройки 2021.jpg

Самое бурное ценовое увеличение идет на первичном рынке. До пандемии квадратный метр в новостройке стоил в 1,5 раза дешевле, чем в середине 2021 года. По традиции наибольший ценовой подъем наблюдался в городах-миллионниках. Бьет рекорды Краснодарский край, где квартиры от застройщика подорожали в 1,5-2 раза только за первые 6 месяцев 2021 года. Назовем основные факторы, которые влияют на увеличение цены квадратного метра в новостройке.

Льготная ипотека

Субсидирование ипотечных ставок заметно перегрело рынок новостроек. Больше половины всех сделок с застройщиками — в ипотеку. Когда стало известно об ужесточении условий с июля 2021 года, спрос на покупку в ипотеку забурлил с новой силой: люди старались успеть получить выгодные условия. Покупательская активность дала зеленый свет всем застройщикам на повышение цен.

Дорогие стройматериалы

Уже весной 2020 года девелоперы обратили внимание на рост цен стройматериалов. Минстрой сообщил, что черный и цветной металл подорожал на 80% за первый год пандемии. В 2021 подорожание продолжилось ещё увереннее. Причин здесь несколько:

  • локдауны, которые нарушили производственные процессы и цепочки поставок;

  • девальвация рубля, которая превысила 20%;

  • повышение налога на добычу ископаемых (в т.ч. металла и руд) в 3,5 раза.

Баснословные цены на дерево тоже влияют на себестоимость недвижимости. Пиломатериалы, доски, ДСП, горбыль подорожали с 2020 года больше, чем на 100%. Встряхнул рынок и возникший дефицит древесины в РФ в мае 2021 года: цены продолжили рост.

Дорожают отделочные материалы даже местного производства: за год стекло прибавило в цене 30%, песок — 25%, утеплители — 50%.

Нехватка рабочей силы

Из-за пандемии закрыли межгосударственные границы, и на стройках больше не могут работать мигранты из Ближнего зарубежья. Среди россиян рабочих рук не хватает, потому и зарплату приходится платить больше. Всё это сказывается на увеличении себестоимости квартир в новостройках.

Обязательность эскроу

Новостройки обязаны продавать по эскроу-счетам: пока дом не будет достроен, застройщик денег от дольщиков не получит. Такой порядок фактически заставил девелоперов строить за счет кредитных денег от банков. А любой кредит облагается процентом — строительство выходит дороже. На этой почве стоимость квадратного метра тоже выросла.

Сокращение предложения

Феноменальная ситуация сложилась в Краснодарском крае. Девелоперам перестали выдавать разрешения на строительство многоквартирных домов, если на территории не предположено создание социальных объектов. Получается, что школы, дороги и садики должен возводить застройщик. Не каждая строительная компания может себе позволить построить жилой объект по новым требованиям. А значит, новых жилых комплексов на рынке всё меньше, что естественным образом поднимает цены на оставшиеся дома.

Вторичное жильё

вторичное жильё в краснодаре.jpg

По данным аналитиков риэлторских компаний с весны 2020 по весну 2021 года ценник на вторичку в Москве взлетел на 20%. После того, как летом 2020 года объявили льготную ипотеку на рынке новостроек и застройщики стали активно поднимать цены, рынок вторички пошел следом. Цены в объявлениях на готовые квартиры тоже стали подниматься. Циан посчитал, что в первом квартале 2021 средняя цена вторички выросла на 5,7% по сравнению с концом 2020 года и составила почти 73 тыс.руб. за квадратный метр.

ТОП-3 городов с самой высокой средней ценой на вторичном рынке (данные за 1 квартал 2021 года):

  1. Москва — 257,6 тыс. руб/м² 

  2. Сочи — 180,2 тыс. руб/м² 

  3. Санкт-Петербург — 157,1 тыс. руб/м² 

В Подмосковье ценник квадратного метра переваливает за 170 тыс. Самый высокий темп подорожания за год показали Омск, Казань, Томск, Пенза.

Когда правительство окончательно свернет программу дешевой ипотеки на новостройки, покупатели вновь переориентируются на вторичный сегмент. А это даст продавцам основание поднять стоимость готовых квартир.

Элитные апартаменты

За 2020 год поднялся ценник на эксклюзивные объекты. Недвижимость, у которой нет аналогов, редко теряет ценность. Москва попала на 5 место в мире в рейтинге Prime International Residential Index, который оценивает скорость подорожания элитной недвижимости. Элитным считается объект, стоимость которого не ниже 1 миллиона долларов.

В начале 2021 года тот же рейтинг давал прогноз на ценовой рост Московской элитки: в течение 2021 года она должна подорожать на 5-6%. 

Прогнозировать можно было смелее. За первое полугодие 2021 цены на элитные апартаменты действительно выросли в сравнении с тем же периодом 2020 года. В мировом рейтинге по темпу ценового роста Москва заняла 8 место (12,4%↑), Санкт-Петербург оказался еще выше — на 6 строчке (13,4%↑). И это единственные города Европы в первой десятке. 

элитное жильё в краснодаре.jpg

Больше 360 договоров на общую сумму 50 миллиардов рублей — такое количество сделок зафиксировали в сегменте «элит» в Москве. И это только первый квартал 2021 года. Абсолютный квартальный рекорд. Это говорит о том, что несмотря на экономические потрясения из-за пандемии, спрос на сверхдорогую недвижимость не только не падает, а укрепляется.

Закрытие границ стало знаменательным для рынка элитной недвижимости Сочи. Климат и лоск Сочи притянули сюда состоятельных россиян, которые не смогли уехать на свои виллы за границу. Цены уже приближаются к московским.

Загородная недвижимость

Первая волна пандемии и локдаун спровоцировали россиян переехать на дачи, а те, у кого не было загородной недвижимости, загорелись желанием её приобрести. Уже в 2020 повышенный спрос взвинтил цены на коттеджи в 1,5 раза. Брали даже откровенный неликвид. Так окреп тренд на деурбанизацию.

В 2021 покупатели стали разборчивее, но загородное жильё дешевле не стало. Как сообщает «Авито Недвижимость», спрос на готовые дома вырос на 25%. Таунхаусы и коттеджи подорожали в первом полугодии на 20%. Подогревает ситуацию и сокращение предложений от продавцов. В Московской области объем предложений упал на 40%. 

загородный дом в Краснодаре.jpg

Ещё одна причина подорожания частных домов — рост стоимости строительных материалов. Заметное влияние оказали дорожающие пиломатериалы и дефицит дерева в России, о чем мы уже говорили выше. Деревянные дома скоро станут недоступной роскошью.

На приобретение загородной недвижимости, в том числе земельных участков, действует ипотека, что упрощает покупку. Более 40% всех сделок за 2020-2021 годы оформлены в ипотеку.

Коммерческая недвижимость

Популяризация онлайн-торговли расшевелила спрос на складские помещения. За 2020 год инвестировать в склады стали на 10% чаще. На такое же значение складская недвижимость поднялась в цене. В 2021 году тенденция сохраняется. Что примечательно, повышенный спрос накрыл Сибирь, где зафиксирована почти половина всех сделок со складскими помещениями. Далее следует Краснодар — на его долю 16% сделок. 

А вот спрос на офисные помещения просел. Самоизоляция разогнала офисных работников по домам, и на рынок вылилось много предложений по продаже офисов — их стало больше на 30%. Но спрос таких темпов не показал, поэтому оснований для повышения цен нет. Интерес к торговым площадям в среднем по стране упал на 8%.

Перспектива инвестиции в недвижимость

Инвестировать деньги в недвижимость и в 2021 году остается популярным трендом среди россиян. Квадратные метры помогают сберечь деньги и даже приумножить, если грамотно выбрать (ликвидность) и правильно использовать объект. Владельцы жилой недвижимости продолжают зарабатывать традиционным способом — сдавать квартиру в аренду.

Долгосрочная сдача

Период льготных ипотечных ставок побудил россиян приобретать собственное жилье и отказываться от долгосрочной аренды. Но льготы постепенно закругляются, а те семизначные суммы, которые продавцы просят за квартиры, не позволяют покупать жильё всем желающим. Доходы большинства граждан снижаются и даже взятие ипотеки по силам далеко не всем. Поэтому съем квартиры для постоянного проживания остаётся востребованным. Если планируете инвестировать в квартиру, чтобы сдавать в аренду, выясните показатель доходности. По информации ЦИАН у Краснодара доходность аренды 7,8%. Для сравнения: в Сочи 6,6%, в Казани 6,3%, в Москве 5,5%. 

Краткосрочная аренда Популярным становится превращение объекта недвижимости в привлекательную локацию для фото- и видеосъемок. Для таких целей подойдет и квартира, и склад, и загородный частный дом. Если оборудовать модную локацию и  продвигать объект через онлайн-агрегаторы, можно зарабатывать гораздо больше, чем на долгосрочной аренде. Повод задуматься.

Прогнозы и риски

Покупка недвижимости — не самый прибыльный способ инвестиций, но один из самых надежных. На этом рынке волатильность ниже, чем на Фондовом. А доходность банковских вкладов стала настолько мала, что едва догоняет инфляцию. Вложить сбережения в недвижимость — значит сохранить деньги, защитить от инфляции и получить прибыль.

Распространенный риск при покупке недвижимости — взять неликвидный объект. А на ликвидность влияют многие факторы: планировка, расположение дома, этаж и даже вид из окна. Поэтому желание сильно сэкономить на покупке обернется боком при попытке сдать в аренду или перепродать неликвидный объект.

Вывод

Ценовой бум, как в 2020-2021 годах уже маловероятен. Но эксперты предрекают рынку жилой недвижимости рост цен ещё несколько лет. Среди причин называют застой рынка последние 12 лет, когда объекты недвижимости были недооценены. Сейчас действует фактор отложенного спроса, который продолжит разгонять цены. Развитые города-миллионники будут привлекать новых и новых покупателей. 

Другие статьи


Заголовок

Объект

Название документа

12.4 Мб
Скачать

Название документа

12.4 Мб
Скачать
Спасибо!
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Квартира добавлена к сравнению
Квартира добавлена в избранное
Планировка отправлена вам на телефон
Планировка отправлена вам на e-mail