Что лучше: новостройка или вторичка?
Цена на момент покупки
Рассмотрим цены в одном из обжитых районов Краснодара — РМЗ. Это не центр и не окраина. В районе два торговых центра с ресторанами, гипермаркет «Ашан», трамвайная линия, автобусные маршруты, офисные центры, школы и садики. Застройка разнообразная: «уставшие» советские дома, новые лощеные комплексы, которые заселены 3-5 лет назад, и строящиеся высотки.
Цена на вторичку
По данным naydidom.com, средняя цена за квадратный метр двухкомнатных квартир во вторичном секторе в РМЗ Краснодар за январь 2023 году будет составлять примерно 119 888 рублей за квадратный метр, а средняя цена квартиры около 6 546 321 рублей. Однако цены могут меняться в зависимости от места жительства, района, качества жилья. В целом, цены на вторичное жилье в РМЗ Краснодар будут постпенно расти.
Цена на строящийся ЖК
Чтобы понять, что выгоднее вторичка или новостройка, рассмотрим цены жилья на стадии строительства. На этой же улице строится монолитно-кирпичный ЖК URAL со сроком сдачи в эксплуатацию в 4 квартале 2024 года. Для релевантного примера возьмем квартиру аналогичной площади — 60,06 м2.
Квартира сдается без отделки. За дополнительную стоимость можно заказать готовый ремонт. Цена без ремонта 9 041 928 рублей или 149 973 ₽/м2.
При покупке квартиры на стадии строительства важно учитывать репутацию застройщика, сроки сдачи объекта и качество предыдущих проектов компании.Комментарий эксперта: Игорь Петров, аналитик рынка недвижимости
Первичка или вторичка: сравниваем
Сведем основные параметры:
| Параметр | Вторичка | Новостройка |
|---|---|---|
| Дом | Монолитно-кирпичный | Монолитно-кирпичный |
| Заселение | Сразу | Ждать 3 года |
| Площадь | 60,5 м2; | 60,06 м2; |
| Ремонт | Современный | Базовая отделка |
| Цена за м2; | 148 867 ₽/м2; | 149 973 ₽/м2; |
| Итоговая цена | 9 200 000 ₽ | 9 041 928 ₽ |
Квартира в строящемся доме дешевле на 160 тыс, но она без ремонта и срок ожидания до сдачи 2,5 года, до заселения примерно 3 года (полгода закладываем на ремонт). Поэтому данное сравнение не дает однозначного ответа на вопрос, какую квартиру выгоднее покупать. Нужно сравнивать глубже.
Что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку
Сейчас большинство сделок с недвижимостью оформляют с привлечением кредитных средств. Банки внимательны к тому, какой именно объект человек хочет купить в ипотеку.
Сделка со строящейся квартирой для банка проще и прозрачнее: нет прошлых владельцев, не нужно проводить оценку и покупка происходит у юридического лица — застройщика. Если строительная компания и ее объекты уже аккредитованы банком, то никаких проверок банк проводить не будет. Достаточно договора долевого участия.
К жилью вторичного рынка больше внимания: нужно выяснить состояние дома (не аварийная ли это сталинка/хрущевка), оценить саму квартиру, узнать, что с прошлыми владельцами, не положена ли квартира кому-то в наследство, нет ли незаконной перепланировки и т.д.
Ипотека на новостройку и вторичное жилье отличаются. Важно учитывать условия кредитования, ставки и требования банка.Комментарий эксперта: Ольга Сергеева, эксперт по ипотечному кредитованию
Ипотечные ставки
Банки предлагают кредитные программы на выбор: субсидированная ипотека для семей с детьми, ипотека с господдержкой, ипотека для работников сферы IT, ипотека без первоначального взноса и другие варианты.
Государство поддерживает строительную отрасль в стране, поэтому новостройка в ипотеку доступнее: действуют льготные программы. В январе 2023 года площадка «ДомКлик» предлагает ставки на покупку жилья первичного рынка от 7,7%. Взять ипотеку довольно дешево, что говорит о значительном преимуществе жилья у застройщика.
Иногда строительные компании совместно с банками делают ипотечные акции под конкретные жилые объекты, тогда ставки могут снижаться до 0,1%.
Традиционно, вторичка в ипотеку дороже — это существенный недостаток вторички. Зимой 2023 года «ДомКлик» предлагает ставку от 10,9% на покупку готовой квартиры, комнаты, апартаментов, таунхауса, жилого дома или его части.
Для приобретения любого жилья в ипотеку можно использовать средства маткапитала. Этой суммой можно дополнить первоначальный взнос.
Дополнительные расходы при ипотеке
При оформлении ипотеки учтите, что банк, как правило, требует оплатить два страховых полиса: страхование залогового имущества (купленной квартиры), страхование жизни и здоровья заемщика. Если вы откажетесь, банк может увеличить ставку. Полисы обязательны для ежегодного продления или оплаты на несколько лет вперед.
Для недвижимости на стадии строительства страхование залогового объекта не требуется до сдачи дома застройщиком. Это небольшая экономия для покупателей на первичном рынке.
При сделке с готовой недвижимостью учтите возможные расходы на нотариуса и юридические услуги, если банк потребует дополнительные документы и информацию о квартире.
Расходы на сделку при покупке вторичного или нового жилья
Расходы на сделку предполагают подачу документов в Росреестр для государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) или договора купли-продажи (ДКП).
Ещё одна важная статья расходов — юридические услуги. Найм юриста при сделке с вторичкой необходим, чтобы он проверил чистоту сделки. О возможных юридических проблемах чужой квартиры расскажем чуть позже.
- В случае со вторичкой покупатель и продавец вместе занимаются подачей документов в Росреестр. Оплату госпошлины в сумме 2000 рублей обычно берет на себя покупатель. За юриста тоже платит покупатель. Стоимость юридических услуг разнится от региона и города, в Краснодаре придется заплатить не меньше 25 000 рублей.
- При покупке жилья у застройщика покупатель оплачивает только юридические услуги самому застройщику: примерно 15-20 тысяч рублей. Юристы строительной компании сами занимаются документами и подачей заявки в Росреестр.
Расходы на ремонт: вторичка или новостройка
Когда решаете купить квартиру в по вторичке или в новостройке, прикиньте стоимость ремонта. А итоговая смета зависит от состояния квартиры и дома.
Поначалу кажется, что ремонт в новостройке точно будет дороже, ведь квартира совершенно голая: нужно выравнивание стен, разводка электрики и труб, а иногда и заливка пола, а потом еще обои, ламинат, сантехника и так далее. Помимо материалов предстоит еще заплатить бригаде рабочих. По данным Росстата, средняя стоимость ремонта однокомнатной квартиры в Краснодаре в 2023 году будет составлять примерно 400 тысяч рублей. Однако цены могут меняться в зависимости от качества используемых материалов, площади квартиры, типа ремонта и многих других факторов. В целом, цены на ремонт однокомнатных квартир в Краснодаре будут сохраняться на приемлемом уровне. Верхней планки нет. Можно сразу все сделать по-своему и не привыкать к чужому ремонту. Иногда застройщики предлагают сделать ремонт за дополнительную плату. Такой ремонт выходит дешевле, чем найм своих бригад.
В ситуации с готовой квартирой от собственника нужно смотреть на состояние ремонта и дома. Какие могут быть проблемы:
- Скверное состояние отделочных материалов: плитки, обоев, напольных покрытий. Замена предполагает демонтаж старого, а это дороже, чем отделка с нуля в новостройке.
- Неправильная разводка электрики. Чтобы провести больше розеток или установить их в нужных вам местах, придется штробить стены, что испортит нынешний ремонт и повлечет дополнительные траты.
- Неподходящая или испорченная мебель. Часто бывшие хозяева оставляют кухонный гарнитур и встроенную бытовую технику. Если всё это вам не подходит, придется менять за свой счет.
- Изношенность коммуникаций. Если дому лет 30 и больше, трубы могут быть в плачевном состоянии.
Лучший вариант — квартира с подходящим вам ремонтом и мебелью. Дом возрастом 3-5 лет в нужном вам районе. И все это по подъемной цене.
Преимущества вторичного жилья
- Наглядность: Вы можете оценить состояние дома, двора, парковки и квартиры сразу же, а также пообщаться с соседями и узнать о коммунальных услугах.
- Быстрый переезд: Готовая квартира позволяет быстрее заселиться и начать жить.
- Развитый район: Обжитые районы предлагают доступ к различным удобствам и инфраструктуре.
- Большой выбор: На вторичном рынке доступно больше объявлений о продаже, что упрощает поиск жилья.
- Меньше ремонтного шума: В старых домах ремонты уже проведены, что обеспечивает спокойное проживание без строительного шума.
Недостатки вторичного жилья
- Правовые вопросы: Необходимо проверить историю квартиры, возможные залоги или наследственные права, и привлечь юриста для юридической поддержки.
- Незаконные перепланировки: Важно учитывать возможные незаконные изменения в квартире и их последствия для покупки или ипотеки.
- Состояние общей инфраструктуры: Оцените подъезд, лифты и другие общие помещения.
- Особенности с использованием материнского капитала: При покупке такого жилья нужно учесть обязательства перед детьми и сложность одновременных сделок при продаже и покупке нового жилья.
Преимущества новостроек
- Свежий дом: Новые фасады, лифты, подъезды, тротуары и детские площадки.
- Отсутствие обременений: Вы станете первым собственником.
- Более простая ипотека: Банки предпочитают новостройки из-за юридической чистоты.
- Шире выбор планировок: Новые жилые комплексы разнообразны в планировках.
- Современные планировки: Просторные кухни-гостиные, гардеробные и лоджии.
- Красивая архитектура: Эстетичные фасады и интересные архитектурные решения.
- Ремонт "под себя": Возможность спроектировать интерьер с нуля.
- Привлекательный двор: Ландшафтный дизайн, освещение и специальные покрытия на игровых площадках.
- Наличие паркинга: Отдельная зона паркинга или подземный паркинг с лифтом.
- Проще выбирать: Информация о планировках, строительстве и материалах доступна на сайте застройщика.
- Проще устроить прямую сделку: Возможность связаться с застройщиком напрямую, минуя посредников.
Недостатки новостроек
- Ожидание: Вам придется дожидаться окончания строительства и завершения ремонта.
- Затраты на ремонт: Будьте готовы к финансовым и моральным затратам на ремонт.
- Шум от соседских ремонтов: В первые годы проживания в новостройке будет много шума из-за ремонтных работ соседей.
- Отсутствие густой зелени: Молодые и тонкие деревья делают двор менее уютным в первые годы после постройки.
Вывод что выгоднее: новостройка или вторичка
Новое и старое жильё могут отличаться по: цене, широте выбора, деталях сделки, ипотечных условиях, базе для ремонтных работ.
Чтобы понять, какое жилье лучше купить, важно определить собственные потребности. Ответьте себе, что для вас действительно важно?
- быстро переехать ➔ вторичка;
- взять ипотеку по минимально возможной ставке ➔ новостройка;
- сделать ремонт полностью "под себя" ➔ новостройка;
- сэкономить на цене квартиры при покупке ➔ новостройка;
- сразу жить без ремонтного шума ➔ вторичка;
- купить квартиру и сразу сдавать в аренду ➔ вторичка;
- жить в квартире с современной просторной планировкой ➔ новостройка.
Оба вида жилья подходят под разные запросы. Выявите приоритетные нужды и выбор станет очевиден.
Узнать больше
Комментарии
Но зато тут хороший район и всё рядом. В новостройке было бы и дороже, и жить вдали от всего, среди ремонта соседей, тоже не вариант.
Вторичное жилье, с другой стороны, позволяет быстрее заселиться и начать жить. Обычно оно расположено в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Однако могут возникнуть вопросы с юридической чистотой сделки и состоянием квартиры. Важно внимательно взвесить все ""за"" и ""против"", прежде чем принимать решение.
С другой стороны, вторичное жилье обладает своими преимуществами. Например, возможностью сразу заселиться, без ожидания окончания строительства. Также, в вторичке часто есть больше выбора по расположению в городе. В итоге, я остановил свой выбор на новостройке, поскольку для меня были важны современные условия жизни и возможность выбора планировки. Однако это сугубо индивидуальный выбор, и каждому стоит руководствоваться своими приоритетами и возможностями.
Похожие статьи
-
22.03.24
