Top.Mail.Ru
  • Победитель URBAN AWARDS
  • 92 объекта сдано
  • ТОП 3 застройщик в крае
  • 11 лет в девелопменте
К списку статей
Автор статьи «АльфаСтройКомплекс»

Дата публикации

05.09.2022

Дата обновления

20.10.2023

Время прочтения

17 мин

Что лучше: новостройка или вторичка?

Дата публикации

05.09.2022

Дата обновления

20.10.2023

Время прочтения

17 мин

Что лучше: новостройка или вторичка?

Не нравится
12
2813
Это первый вопрос, который нужно решить при выборе недвижимости. Однозначного и универсального для всех ответа не существует. У каждого покупателя свои требования и пожелания, разные возможности и способы приобретения жилья. Постараемся ответить на вопрос, что лучше купить вторичку или новостройку в Краснодаре.

Цена на момент покупки

Рассмотрим цены в одном из обжитых районов Краснодара — РМЗ. Это не центр и не окраина. В районе два торговых центра с ресторанами, гипермаркет «Ашан», трамвайная линия, автобусные маршруты, офисные центры, школы и садики. Застройка разнообразная: «уставшие» советские дома, новые лощеные комплексы, которые заселены 3-5 лет назад, и строящиеся высотки.

Цена на вторичку

По данным naydidom.com, средняя цена за квадратный метр двухкомнатных квартир во вторичном секторе в РМЗ Краснодар за январь 2023 году будет составлять примерно 119 888 рублей за квадратный метр, а средняя цена квартиры около 6 546 321 рублей. Однако цены могут меняться в зависимости от места жительства, района, качества жилья. В целом, цены на вторичное жилье в РМЗ Краснодар будут постпенно расти.

Цены на квартиры в районе РМЗ вторичка
График цен на вторичное жилье в районе РМЗ Краснодар

Цена на строящийся ЖК

Чтобы понять, что выгоднее вторичка или новостройка, рассмотрим цены жилья на стадии строительства. На этой же улице строится монолитно-кирпичный ЖК URAL со сроком сдачи в эксплуатацию в 4 квартале 2024 года. Для релевантного примера возьмем квартиру аналогичной площади — 60,06 м2.

Квартира сдается без отделки. За дополнительную стоимость можно заказать готовый ремонт. Цена без ремонта 9 041 928 рублей или 149 973 ₽/м2.

При покупке квартиры на стадии строительства важно учитывать репутацию застройщика, сроки сдачи объекта и качество предыдущих проектов компании.
Комментарий эксперта: Игорь Петров, аналитик рынка недвижимости

Первичка или вторичка: сравниваем

Сведем основные параметры:

Параметр Вторичка Новостройка
Дом Монолитно-кирпичный Монолитно-кирпичный
Заселение Сразу Ждать 3 года
Площадь 60,5 м2; 60,06 м2;
Ремонт Современный Базовая отделка
Цена за м2; 148 867 ₽/м2; 149 973 ₽/м2;
Итоговая цена 9 200 000 ₽ 9 041 928 ₽

Квартира в строящемся доме дешевле на 160 тыс, но она без ремонта и срок ожидания до сдачи 2,5 года, до заселения примерно 3 года (полгода закладываем на ремонт). Поэтому данное сравнение не дает однозначного ответа на вопрос, какую квартиру выгоднее покупать. Нужно сравнивать глубже.

Что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку

Сейчас большинство сделок с недвижимостью оформляют с привлечением кредитных средств. Банки внимательны к тому, какой именно объект человек хочет купить в ипотеку.

Сделка со строящейся квартирой для банка проще и прозрачнее: нет прошлых владельцев, не нужно проводить оценку и покупка происходит у юридического лица — застройщика. Если строительная компания и ее объекты уже аккредитованы банком, то никаких проверок банк проводить не будет. Достаточно договора долевого участия.

К жилью вторичного рынка больше внимания: нужно выяснить состояние дома (не аварийная ли это сталинка/хрущевка), оценить саму квартиру, узнать, что с прошлыми владельцами, не положена ли квартира кому-то в наследство, нет ли незаконной перепланировки и т.д.

Ипотека на новостройку и вторичное жилье отличаются. Важно учитывать условия кредитования, ставки и требования банка.
Комментарий эксперта: Ольга Сергеева, эксперт по ипотечному кредитованию

Ипотечные ставки

Банки предлагают кредитные программы на выбор: субсидированная ипотека для семей с детьми, ипотека с господдержкой, ипотека для работников сферы IT, ипотека без первоначального взноса и другие варианты.

Государство поддерживает строительную отрасль в стране, поэтому новостройка в ипотеку доступнее: действуют льготные программы. В январе 2023 года площадка «ДомКлик» предлагает ставки на покупку жилья первичного рынка от 7,7%. Взять ипотеку довольно дешево, что говорит о значительном преимуществе жилья у застройщика.

Ипотечные программы на Домклик
Ипотечные программы на «ДомКлик» в январе 2023 года

Иногда строительные компании совместно с банками делают ипотечные акции под конкретные жилые объекты, тогда ставки могут снижаться до 0,1%.

Традиционно, вторичка в ипотеку дороже — это существенный недостаток вторички. Зимой 2023 года «ДомКлик» предлагает ставку от 10,9% на покупку готовой квартиры, комнаты, апартаментов, таунхауса, жилого дома или его части.

Для приобретения любого жилья в ипотеку можно использовать средства маткапитала. Этой суммой можно дополнить первоначальный взнос.

Дополнительные расходы при ипотеке

При оформлении ипотеки учтите, что банк, как правило, требует оплатить два страховых полиса: страхование залогового имущества (купленной квартиры), страхование жизни и здоровья заемщика. Если вы откажетесь, банк может увеличить ставку. Полисы обязательны для ежегодного продления или оплаты на несколько лет вперед.

Для недвижимости на стадии строительства страхование залогового объекта не требуется до сдачи дома застройщиком. Это небольшая экономия для покупателей на первичном рынке.

При сделке с готовой недвижимостью учтите возможные расходы на нотариуса и юридические услуги, если банк потребует дополнительные документы и информацию о квартире.

Расходы на сделку при покупке вторичного или нового жилья

Расходы на сделку предполагают подачу документов в Росреестр для государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) или договора купли-продажи (ДКП).

Ещё одна важная статья расходов — юридические услуги. Найм юриста при сделке с вторичкой необходим, чтобы он проверил чистоту сделки. О возможных юридических проблемах чужой квартиры расскажем чуть позже.

  • В случае со вторичкой покупатель и продавец вместе занимаются подачей документов в Росреестр. Оплату госпошлины в сумме 2000 рублей обычно берет на себя покупатель. За юриста тоже платит покупатель. Стоимость юридических услуг разнится от региона и города, в Краснодаре придется заплатить не меньше 25 000 рублей.
  • При покупке жилья у застройщика покупатель оплачивает только юридические услуги самому застройщику: примерно 15-20 тысяч рублей. Юристы строительной компании сами занимаются документами и подачей заявки в Росреестр.

Расходы на ремонт: вторичка или новостройка

Когда решаете купить квартиру в по вторичке или в новостройке, прикиньте стоимость ремонта. А итоговая смета зависит от состояния квартиры и дома.

Поначалу кажется, что ремонт в новостройке точно будет дороже, ведь квартира совершенно голая: нужно выравнивание стен, разводка электрики и труб, а иногда и заливка пола, а потом еще обои, ламинат, сантехника и так далее. Помимо материалов предстоит еще заплатить бригаде рабочих. По данным Росстата, средняя стоимость ремонта однокомнатной квартиры в Краснодаре в 2023 году будет составлять примерно 400 тысяч рублей. Однако цены могут меняться в зависимости от качества используемых материалов, площади квартиры, типа ремонта и многих других факторов. В целом, цены на ремонт однокомнатных квартир в Краснодаре будут сохраняться на приемлемом уровне. Верхней планки нет. Можно сразу все сделать по-своему и не привыкать к чужому ремонту. Иногда застройщики предлагают сделать ремонт за дополнительную плату. Такой ремонт выходит дешевле, чем найм своих бригад.

В ситуации с готовой квартирой от собственника нужно смотреть на состояние ремонта и дома. Какие могут быть проблемы:

  • Скверное состояние отделочных материалов: плитки, обоев, напольных покрытий. Замена предполагает демонтаж старого, а это дороже, чем отделка с нуля в новостройке.
  • Неправильная разводка электрики. Чтобы провести больше розеток или установить их в нужных вам местах, придется штробить стены, что испортит нынешний ремонт и повлечет дополнительные траты.
  • Неподходящая или испорченная мебель. Часто бывшие хозяева оставляют кухонный гарнитур и встроенную бытовую технику. Если всё это вам не подходит, придется менять за свой счет.
  • Изношенность коммуникаций. Если дому лет 30 и больше, трубы могут быть в плачевном состоянии.

Лучший вариант — квартира с подходящим вам ремонтом и мебелью. Дом возрастом 3-5 лет в нужном вам районе. И все это по подъемной цене.

Преимущества вторичного жилья

  1. Наглядность: Вы можете оценить состояние дома, двора, парковки и квартиры сразу же, а также пообщаться с соседями и узнать о коммунальных услугах.
  2. Быстрый переезд: Готовая квартира позволяет быстрее заселиться и начать жить.
  3. Развитый район: Обжитые районы предлагают доступ к различным удобствам и инфраструктуре.
  4. Большой выбор: На вторичном рынке доступно больше объявлений о продаже, что упрощает поиск жилья.
  5. Меньше ремонтного шума: В старых домах ремонты уже проведены, что обеспечивает спокойное проживание без строительного шума.

Недостатки вторичного жилья

  1. Правовые вопросы: Необходимо проверить историю квартиры, возможные залоги или наследственные права, и привлечь юриста для юридической поддержки.
  2. Незаконные перепланировки: Важно учитывать возможные незаконные изменения в квартире и их последствия для покупки или ипотеки.
  3. Состояние общей инфраструктуры: Оцените подъезд, лифты и другие общие помещения.
  4. Особенности с использованием материнского капитала: При покупке такого жилья нужно учесть обязательства перед детьми и сложность одновременных сделок при продаже и покупке нового жилья.

Преимущества новостроек

  1. Свежий дом: Новые фасады, лифты, подъезды, тротуары и детские площадки.
  2. Отсутствие обременений: Вы станете первым собственником.
  3. Более простая ипотека: Банки предпочитают новостройки из-за юридической чистоты.
  4. Шире выбор планировок: Новые жилые комплексы разнообразны в планировках.
  5. Современные планировки: Просторные кухни-гостиные, гардеробные и лоджии.
  6. Красивая архитектура: Эстетичные фасады и интересные архитектурные решения.
  7. Ремонт "под себя": Возможность спроектировать интерьер с нуля.
  8. Привлекательный двор: Ландшафтный дизайн, освещение и специальные покрытия на игровых площадках.
  9. Наличие паркинга: Отдельная зона паркинга или подземный паркинг с лифтом.
  10. Проще выбирать: Информация о планировках, строительстве и материалах доступна на сайте застройщика.
  11. Проще устроить прямую сделку: Возможность связаться с застройщиком напрямую, минуя посредников.

Недостатки новостроек

  1. Ожидание: Вам придется дожидаться окончания строительства и завершения ремонта.
  2. Затраты на ремонт: Будьте готовы к финансовым и моральным затратам на ремонт.
  3. Шум от соседских ремонтов: В первые годы проживания в новостройке будет много шума из-за ремонтных работ соседей.
  4. Отсутствие густой зелени: Молодые и тонкие деревья делают двор менее уютным в первые годы после постройки.

Вывод что выгоднее: новостройка или вторичка

Новое и старое жильё могут отличаться по: цене, широте выбора, деталях сделки, ипотечных условиях, базе для ремонтных работ.

Чтобы понять, какое жилье лучше купить, важно определить собственные потребности. Ответьте себе, что для вас действительно важно?

  • быстро переехать ➔ вторичка;
  • взять ипотеку по минимально возможной ставке ➔ новостройка;
  • сделать ремонт полностью "под себя" ➔ новостройка;
  • сэкономить на цене квартиры при покупке ➔ новостройка;
  • сразу жить без ремонтного шума ➔ вторичка;
  • купить квартиру и сразу сдавать в аренду ➔ вторичка;
  • жить в квартире с современной просторной планировкой ➔ новостройка.

Оба вида жилья подходят под разные запросы. Выявите приоритетные нужды и выбор станет очевиден.

Ответы на вопросы

Узнать больше

Новости

График работы в выходные и праздничные дни

Уважаемые клиенты и партнеры!
Информируем вас о графике работы отделов продаж "АСК" в Краснодаре в выходные и праз...
22.02.24
Новости

Началась выдача ключей в нескольких литерах ЖК «Смородина»

19 февраля стартовала выдача ключей дольщикам 7, 8, 9 и 10 литеров ЖК «Смородина», проект которого компания «АСК» реализ...
19.02.24
Поделиться статьей:
Рейтинг статьи:
Не нравится

Комментарии

Отправляя форму вы соглашаетесь на обработку персональных данных
И
Ирина
18 декабря 2023
Не нравится
При покупке квартиры я выбрала новостройку. Мне понравилась идея создать свой собственный интерьер с нуля. Да, пришлось подождать окончания строительства, но зато я получила жилье, полностью соответствующее моим представлениям. К тому же, в новостройке часто бывают более современные коммуникации и инфраструктура.
А
Алексей
18 декабря 2023
Не нравится
Я выбирал между новостройкой и вторичным жильем и остановился на вторичке. Главное преимущество для меня? сразу въехать и начать жить. К тому же, во вторичном жилье уже видно, какие могут быть проблемы с домом и соседями. Да, потребовался ремонт, но я точно знал, во что ввязываюсь.
Г
Гарик
9 ноября 2023
Не нравится
Когда мы с женой брали вторичку в ипотеку в 2018 году, это было не просто. Ремонт не делали с 80-х, так что на него ушло столько же денег, сколько и на новую квартиру. В жилом доме шуметь непросто: соседи ругались, у бригады колеса прокололи, хотя мы и не нарушали тишину. Ремонт затянулся на 4 месяца из-за всего: то бригадир пропадет, то материалы задержат. И это все, пока платишь ипотеку и аренду одновременно. Были моменты, когда до зарплаты оставалось всего 150 рублей.

Но зато тут хороший район и всё рядом. В новостройке было бы и дороже, и жить вдали от всего, среди ремонта соседей, тоже не вариант.
А
Альбина Даниловна
8 ноября 2023
Не нравится
Когда выбирала между новостройкой и вторичкой, долго взвешивала все за и против. В итоге остановилась на вторичном жилье, хоть и старше, но зато сразу можно въехать и жить. Да и район знакомый был, все под боком: магазины, школы, парки. Новостройка, конечно, заманчива свежестью и современными планировками, но ждать несколько лет, пока дом сдадут, а потом еще и ремонт делать это не моё. Так что выбрала уютную вторичку и ни разу не пожалела!
Б
Будимир Давидович
16 октября 2023
Не нравится
После прочтения статьи осознал, насколько важно взвешивать все плюсы и минусы перед покупкой. Новостройка звучит заманчиво из-за современности, но вторичка может предложить свой уникальный шарм.
К
Кипарисов Симон
11 сентября 2023
Не нравится
Статья действительно полезная для тех, кто только планирует покупку жилья. Я живу в квартире на вторичном рынке уже более 10 лет и могу сказать, что есть свои плюсы и минусы.
С
Санёк Антонов
11 сентября 2023
Не нравится
Не мог выбрать - брать ипотеку на новостройку или на вторичное жилье.Теперь я понимаю, что в моем случае больше подходит вторичка - менше рисков и быстро вселиться.
Л
Лидия Пирогова
9 августа 2023
Не нравится
Здравствуйте! Мы с мужем долго выбирали между новостройкой и вторичкой. Ваша статья дала нам понимание всех плюсов и минусов обоих вариантов. Особенно ценю ваш раздел про скрытые риски при покупке квартиры в новостройке. Теперь у нас есть все карты в руках для принятия решения. Большое спасибо!




Д
Дмитрий Петров
13 июля 2023
Не нравится
Статья очень полезная, особенно для тех, кто только начинает искать квартиру. Я сам столкнулся с выбором между новостройкой и вторичкой. И каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Например, в новостройке все новое, но нужно ждать окончания строительства. А вторичка уже готова к заселению, но может потребовать ремонта. Так что выбор не простой.
А
Анна Смирнова
13 июля 2023
Не нравится
Всегда думала, что новостройка - это лучший выбор. Но после прочтения статьи поняла, что и вторичка имеет свои преимущества. Например, в новостройке нужно делать ремонт с нуля, а это и время, и деньги. А в вторичке ремонт уже сделан, и можно сразу переезжать. Так что теперь буду думать, что выбрать.
К
Ксения
20 июня 2023
Не нравится
Из моего личного опыта, могу сказать, что выбор между новостройкой и вторичкой зависит от множества факторов. Новостройки привлекают своей современной планировкой, отсутствием истории и возможностью сделать ремонт ""под себя"". Однако стоит учесть, что придется ждать окончания строительства и тратить время и деньги на ремонт.

Вторичное жилье, с другой стороны, позволяет быстрее заселиться и начать жить. Обычно оно расположено в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Однако могут возникнуть вопросы с юридической чистотой сделки и состоянием квартиры. Важно внимательно взвесить все ""за"" и ""против"", прежде чем принимать решение.
К
Константин Осипов
14 мая 2023
Не нравится
Вопрос о выборе между новостройкой и вторичкой всегда стоит остро. Я столкнулся с ним, когда решал о покупке квартиры. С одной стороны, новостройки привлекают своей современностью, новыми коммуникациями и, как правило, более развитой инфраструктурой. У меня была возможность выбрать оптимальную планировку и не сталкиваться с проблемами старого жилья.

С другой стороны, вторичное жилье обладает своими преимуществами. Например, возможностью сразу заселиться, без ожидания окончания строительства. Также, в вторичке часто есть больше выбора по расположению в городе. В итоге, я остановил свой выбор на новостройке, поскольку для меня были важны современные условия жизни и возможность выбора планировки. Однако это сугубо индивидуальный выбор, и каждому стоит руководствоваться своими приоритетами и возможностями.
Заголовок
Объект

Название документа

12.4 Мб
Скачать

Название документа

12.4 Мб
Скачать
Спасибо!
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Квартира добавлена к сравнению
Квартира добавлена в избранное
Планировка отправлена вам на телефон
Планировка отправлена вам на e-mail