Что лучше: новостройка или вторичка?
Цена на момент покупки
Рассмотрим цены в одном из обжитых районов Краснодара — РМЗ. Это не центр и не окраина. В районе два торговых центра с ресторанами, гипермаркет «Ашан», трамвайная линия, автобусные маршруты, офисные центры, школы и садики. Застройка разнообразная: «уставшие» советские дома, новые лощеные комплексы, которые заселены 3-5 лет назад, и строящиеся высотки.
Цена на вторичку
По данным naydidom.com, средняя цена за квадратный метр двухкомнатных квартир во вторичном секторе в РМЗ Краснодар за январь 2023 году будет составлять примерно 119 888 рублей за квадратный метр, а средняя цена квартиры около 6 546 321 рублей. Однако цены могут меняться в зависимости от места жительства, района и качества жилья. В целом, цены на вторичное жилье в РМЗ Краснодар будут постпенно расти.
Цена на строящийся ЖК
Чтобы понять, что выгоднее вторичка или новостройка, рассмотрим цены жилья на стадии строительства. На этой же улице строится монолитно-кирпичный ЖК URAL со сроком сдачи в эксплуатацию в 4 квартале 2024 года. Для релевантного примера возьмем квартиру аналогичной площади — 60,06 м2;.
Квартира сдается без отделки. За дополнительную стоимость можно заказать готовый ремонт от застройщика. Цена без ремонта 9 041 928 рублей или 149 973 ₽/м2;.
Первичка или вторичка: сравниваем
Сведем основные параметры:
| Параметр | Вторичка | Новостройка |
|---|---|---|
| Дом | Монолитно-кирпичный | Монолитно-кирпичный |
| Заселение | Сразу | Ждать 3 года |
| Площадь | 60,5 м2; | 60,06 м2; |
| Ремонт | Современный | Базовая отделка |
| Цена за м2; | 148 867 ₽/м2; | 149 973 ₽/м2; |
| Итоговая цена | 9 200 000 ₽ | 9 041 928 ₽ |
Как видим, квартира в строящемся доме дешевле на 160 тыс, но она без ремонта и срок ожидания до сдачи 2,5 года, до заселения примерно 3 года (полгода закладываем на ремонт). Поэтому данное сравнение не дает однозначного ответа на вопрос, какую квартиру выгоднее покупать. Нужно сравнивать глубже.
Новостройка или вторичка в ипотеку
Сейчас большинство сделок с недвижимостью оформляют с привлечением кредитных средств. Банки внимательны к тому, какой именно объект человек хочет купить в ипотеку.
Сделка со строящейся квартирой для банка проще и прозрачнее: нет прошлых владельцев, не нужно проводить оценку и покупка происходит у юридического лица — застройщика. Если строительная компания и ее объекты уже аккредитованы банком, то никаких проверок банк проводить не будет. Достаточно договора долевого участия.
К жилью вторичного рынка больше внимания: нужно выяснить состояние дома (не аварийная ли это сталинка/хрущевка), оценить саму квартиру, узнать, что с прошлыми владельцами, не положена ли квартира кому-то в наследство, нет ли незаконной перепланировки и т.д.
Ипотечные ставки
Банки предлагают кредитные программы на выбор: субсидированная ипотека для семей с детьми, ипотека с господдержкой, ипотека для работников сферы IT, ипотека без первоначального взноса и другие варианты.
Государство поддерживает строительную отрасль в стране, поэтому новостройка в ипотеку доступнее: действуют льготные программы. В январе 2023 года площадка «ДомКлик» предлагает ставки на покупку жилья первичного рынка от 7,7%. Взять ипотеку довольно дешево, что говорит о значительном преимуществе жилья от застройщика.
Иногда строительные компании совместно с банками делают ипотечные акции под конкретные жилые объекты, и тогда ставки могут снижаться до 0,1%.
Традиционно, вторичка в ипотеку дороже — это существенный недостаток вторички. Зимой 2023 года «ДомКлик» предлагает ставку от 10,9% на покупку готовой квартиры, комнаты, апартаментов, таунхауса, жилого дома или его части.
Для приобретения любого жилья в ипотеку можно использовать средства маткапитала. Этой суммой можно дополнить первоначальный взнос.
Дополнительные ипотечные траты
Сразу нужно подготовиться к тому, что банк потребует оплатить два страховых полиса: страхование объекта залога (приобретаемой квартиры) и страхование жизни и здоровья заемщика. В случае отказа банк обычно повышает ставку. Оба полиса нужно продлевать ежегодно, либо оплатить сразу на несколько лет вперед.
Если квартира еще строится, то страхование объекта залога не требуется до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. Небольшая экономия для покупателей, которые выбирают первичный рынок.
При оформлении сделки на готовую недвижимость вероятны затраты на нотариальные и юридические услуги, если банк запросит дополнительные документы и сведения об объекте.
Расходы на сделку при покупке вторичного или нового жилья
Расходы на сделку предполагают подачу документов в Росреестр для государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) или договора купли-продажи (ДКП).
Ещё одна важная статья расходов — юридические услуги. Найм юриста при сделке с вторичкой необходим, чтобы он проверил чистоту сделки. О возможных юридических проблемах чужой квартиры расскажем чуть позже.
- В случае со вторичкой покупатель и продавец вместе занимаются подачей документов в Росреестр. Оплату госпошлины в сумме 2000 рублей обычно берет на себя покупатель. За юриста тоже платит покупатель. Стоимость юридических услуг разнится от региона и города, в Краснодаре придется заплатить не меньше 25 000 рублей.
- При покупке жилья у застройщика покупатель оплачивает только юридические услуги самому застройщику: примерно 15-20 тысяч рублей. И юристы строительной компании сами занимаются документами и подачей заявки в Росреестр.
Расходы на ремонт: вторичка или новостройка
Когда решаете, какую квартиру лучше купить, прикиньте стоимость ремонта. А итоговая смета зависит от состояния квартиры и дома.
Поначалу кажется, что ремонт в новостройке точно будет дороже, ведь квартира совершенно голая: нужно выравнивание стен, разводка электрики и труб, а иногда и заливка пола, а потом еще обои, ламинат, сантехника и так далее. Помимо материалов предстоит еще заплатить бригаде рабочих. По данным Росстата, средняя стоимость ремонта однокомнатной квартиры в Краснодаре в 2023 году будет составлять примерно 400 тысяч рублей. Однако цены могут меняться в зависимости от качества используемых материалов, площади квартиры, типа ремонта и многих других факторов. В целом, цены на ремонт однокомнатных квартир в Краснодаре будут сохраняться на приемлемом уровне. Верхней планки нет. Можно сразу все сделать на свой вкус и не привыкать к чужому ремонту. Иногда застройщики предлагают сделать ремонт за дополнительную плату. Такой ремонт выходит дешевле, чем найм своих бригад.
В ситуации с готовой квартирой от собственника нужно смотреть на состояние ремонта и дома. Какие могут быть проблемы:
- Скверное состояние отделочных материалов: плитки, обоев, напольных покрытий. Замена предполагает демонтаж старого, а это дороже, чем отделка с нуля в новостройке.
- Неправильная разводка электрики. Чтобы провести больше розеток или установить их в нужных вам местах, придется штробить стены, что испортит нынешний ремонт и повлечет дополнительные траты.
- Неподходящая или испорченная мебель. Часто бывшие хозяева оставляют кухонный гарнитур и встроенную бытовую технику. Если всё это вам не подходит, придется менять за свой счет.
- Изношенность коммуникаций. Если дому лет 30 и больше, трубы могут быть в плачевном состоянии.
Лучший вариант — квартира с подходящим вам ремонтом и мебелью. Дом возрастом 3-5 лет в нужном вам районе. И все это по подъемной цене.
Плюсы вторичного жилья
Осязаемый продукт
Вы сразу увидите двор, паркинг, подъезд, лифты, лестничную клетку, квартиру и вид из окна. Сможете пообщаться с соседями, жителями дома и района. Можно сразу узнать про размер коммунальных платежей, хорошо ли топят, есть ли перебои с водой и электроэнергией.
Быстрый переезд
Квартира от собственника пригодна для проживания (хотя бы технически). Если остро стоит вопрос переезда, то очевидно, какая квартира лучше новостройка или вторичка. Бывает, что хозяева оставляют мебель, бытовую технику и даже шторы — можно заезжать и жить.
Развитый район
В обжитых районах со взрослыми домами уже есть школы, детские садики, поликлиники, общественный транспорт. Нет строительной пыли, зато есть густая зелень.
Большой выбор
Объявлений о продаже жилья от собственников десятки раз больше, чем от застройщиков. Проще найти квартиру в нужном вам районе, особенно если рассматриваете исторический центр, где новостроек очень мало или нет вообще. Благодаря классифайдам можно самостоятельно выбрать параметры жилья, включая качество ремонта и вид из окна.
Меньше ремонтного шума
В давно заселенном доме ремонты уже сделаны. Вряд ли придется спать под шум молотков и перфораторов из всех соседских квартир
Минусы вторичного жилья
История
Квартира может находится в залоге, может полагаться кому-то в наследство. Ее могут изъять из-за банкротства владельца. В ней могут быть прописаны несовершеннолетние дети, которым к тому же положены доли собственности. Всё это необходимо внимательно проверить — вот почему необходимо привлекать грамотного юриста.
Незаконная перепланировка
Даже мелкую перепланировку в многоквартирном доме нужно узаконить. Но бумажная волокита часто так пугает собственников, что они просто отказываются это делать.
Что владельцы чаще всего меняют в жилище:
- сносят балконный блок, чтобы увеличить жилую площадь;
- переносят батареи;
- разбирают кирпичную кладку и делают панорамные окна там, где они не предусмотрены;
- сносят стену между ванной и туалетной комнатами;
- расширяют ванную комнату за счет прихожей или наоборот;
- убирают на кухне кладовку и ставят в это место холодильник;
- делают гардеробную в туалетной комнате после переноса унитаза;
- меняют местами кухню и спальню.
Некоторые перепланировки узаконить даже невозможно. Например, недопустим снос капитальных стен, перенос мокрой зоны (кухни, санузлов), потому что несет угрозу для остальных жильцов. И если прочие перепланировки еще можно узаконить, то квартиру с недопустимой перепланировкой банк точно не одобрит для покупки в ипотеку.
Состояние подъезда
Жизнь в многоэтажке не ограничивается квартирой, поэтому важно оценить состояние подъезда. Обшарпанность и грязь не добавит радости от проживания. Старые лифты, которые норовят сломаться в любой момент, представляют настоящую опасность. Не в каждом доме есть грузовой лифт, который крайне важен для габаритных грузов и для поездок с детской коляской. Наличие в подъезде мусоропровода — гарантия тараканьих визитов в квартиру, даже если продавец говорит обратное. Все это нужно учитывать при выборе жилья.
Использованный маткапитал
Квартира, в покупке которой участвовал материнский капитал, — это особый случай. В такой квартире родители обязаны выделить доли детям. А при продаже квартиры родители должны выделить доли детям в другом жилье в этот же день! Т.е. сделки по продаже старого жилья и покупке нового должны состояться почти одновременно, иначе органы опеки признают сделку недействительной. При этом новые детские доли должны быть не меньшего размера, либо новое жилье должно быть выше по стоимости. В общем, если вы собираетесь купить вторичку, где вложен маткапитал или прописаны дети, подумайте 10 раз.
Плюсы новостройки
Свежий дом
Новенький чистый фасад, лифты, подъезды, тротуары, бордюры, лавочки, игровые площадки. Всегда приятнее находиться в новеньком пространстве, история которого только начинается. И эта история будет длиться долго: монолитный дом прослужит 1,5 века!
Никаких обременений
Квартира-нулевочка, без истории, без владельцев, наследников и прописанных детей. Вы станете первым собственником, и после сделки никто не сможет оспорить ваше право на квартиру.
Более простая ипотека
Банки охотнее дают займ на новостройку, чем на вторичку из-за юридической чистоты новых квартир. Процентные ставки ниже, больше государственных программ и индивидуальных программ в паре банк+застройщик. Оформление тоже проще, потому что в строительной компании всегда есть ипотечный отдел: юристы помогают оформить заявку для банков.
Шире выбор планировок
В рамках одного жилого комплекса проектируют квартиры разных планировок и площадей. Двухкомнатных может быть 10 вариантов. К тому же можно выбрать этаж, вид из окна.
Планировки современные
В новых домах делают кухни-гостиные по 15-25 м2;, закладывают места для гардеробных, большие лоджии. Площадь используется с умом, поэтому даже небольшие квартиры могут быть просторными и удобными. Хрущевки с их кухоньками по 6 м2; и крохотными прихожими сильно проигрывают в планировочных решениях.
Красивая архитектура
Панорамные окна, стеклянные подъезды, эркеры, террасы, клинкерный кирпич, юрский мрамор — фасады современных домов гораздо интереснее и эстетичнее, чем у большинства советских многоэтажек.
Ремонт «под себя»
Если хотите определенный стиль в интерьере, точно нужно брать новостройку. Сделать ремонт с нуля проще и дешевле, чем демонтировать старое.
Привлекательный двор
Проекты предусматривают ландшафтный дизайн с озеленением, грамотное освещение, красивые лавочки и урны, специальное покрытие на игровых площадках (а не просто песок). Бывают даже фонтаны, бассейны, теннисные корты.
Наличие паркинга
В современных ЖК часто проектируют отдельную зону паркинга. Хорошо, когда паркинг подземный с лифтом: это максимально удобно для автомобилистов. Вместе с квартирой можно купить парковочное место и не испытывать ежедневных проблем с поиском свободной стоянки. Старые дома подземным паркингом похвастать не могут.
Проще выбирать
На сайте застройщика присутствуют все жилые комплексы, все планировки по этажам и подъездам. Планировку можно рассмотреть и пустую, и в 3D. На сайте можно изучить проектную декларацию, узнать о графике строительства, используемых стройматериалах, толщине перегородок и т.д.
Проще устроить прямую сделку
На застройщика выйти очень просто — достаточно набрать название жилого комплекса или девелопера в интернете. А вот выйти напрямую на хозяина готовой квартиры сложно, приходится проходить через дебри не всегда компетентных риэлторов, которые делают сделку более дорогой. Плюс фейковых объявлений среди вторички гораздо больше.
Минусы новостройки
Ожидание
Главный минус — придется ждать сдачу дома, а потом финал ремонта. Например, вы купили квартиру по минимальной цене на начальном этапе строительства. В таком случае дом будет строиться 2-3 года. Потом ещё полгода ремонт. Такое длительное время ожидания тяжело для тех, кто параллельно снимает квартиру в аренду. Ещё есть риск, что застройщик опоздает со сроком сдачи.
Затраты на ремонт
Нужно морально и финансово подготовиться к ремонту: на него уйдет масса ресурсов. Стоит предусмотреть сумму больше, чем вы закладывали изначально, потому что всегда есть риски непредвиденных трат, которые выливаются в ощутимую сумму. Жить на съемной, платить ипотеку и откладывать деньги на ремонт — не для всех посильная ноша. Подумайте несколько раз.
Шум от соседских ремонтов
Быстрое заселение грозит сложностями в проживании. Первые пару лет в новостройке очень шумно из-за одновременных ремонтов. Соседи, которые уже сделали ремонт и заселились, начинают жаловаться на тех, кто только начал ремонтные работы. Особенно трудно с маленькими детьми, которым нужен дневной сон: уснуть под рокот перфоратора почти невозможно.
Отсутствие густой зелени
В первые годы во дворе не очень уютно, потому что высаженные деревья молодые и тонкие, зелени не хватает. И жизнь протекает среди стекла и бетона. Редко, когда застройщики сразу сажают крупные взрослые деревья с большими кронами.
Вывод что выгоднее: новостройка или вторичка
Новое и старое жильё могут отличаться по множеству факторов: цена, особенности выбора, особенности сделки, ипотечные условия, база для ремонтных работ.
Чтобы понять, какое жилье лучше купить, важно определить собственные потребности. Ответьте себе, что для вас действительно важно?
- как можно скорее переехать — выбирайте вторичку;
- взять ипотеку по минимально возможной ставке — выбирайте первичку;
- сделать ремонт полностью на свой вкус — выбирайте первичку;
- сэкономить на цене квартиры при покупке — выбирайте первичку;
- сразу жить без ремонтного шума — выбирайте вторичку;
- купить квартиру и сразу сдавать в аренду — выбирайте вторичку;
- жить в квартире с современной просторной планировкой — выбирайте первичку.
Оба вида жилья подходят под разные потребности покупателей. Выявите приоритетные нужды и выбор станет очевиден.
