Ипотека с суперставкой от 0,75% !

Что изменится для дольщиков и застройщиков? Долевое строительство в 2021 году

Для прочтения нужно:
9 мин
Содержание статьи
  1. Что это — долевое строительство? Каким было долевое строительство до 2018 года
  2. Что изменилось в последней редакции ФЗ 214? Условия долевого строительства 2021
    1. Создание реестра застройщиков
    2. Компенсационный фонд
    3. Проектная декларация в интернете
    4. Уставной капитал
  3. Закон об эскроу-счетах и права дольщика Проектное финансирование долевого строительства в 2021 г
  4. Обязательства застройщика перед дольщиком
    1. Документы
    2. Подробный договор
    3. Эскроу
    4. Итог строительства
  5. Риски использования эскроу-счетов для дольщика
    1. Право на деньги
    2. Страхование
    3. Банкротство банка
    4. Эскроу-счет и жилищные кооперативы
  6. Новые сроки владения жильем приобретенным по ДДУ
    1. Как было до 2020
    2. Как теперь
  7. Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г

Что это — долевое строительство? Каким было долевое строительство до 2018 года

Основная форма покупки жилья на этапе строительства — это долевое участие. Каждый покупатель становится дольщиком строящегося дома: имеет право на владение частью будущего дома и его территории. Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

До 2018 года покупка квартиры в строящемся ЖК отличалась повышенным риском. Застройщик мог бросить стройку и сбежать вместе с деньгами дольщиков. Или объявить себя банкротом. В любом случае дольщики рисковали потерять деньги и не получить купленные квадратные метры. В 2018 году приняли важную поправку в 214-ФЗ. В отношения между дольщиком и застройщиком вмешивается посредник — банк. 

По новой схеме покупатель передает деньги за квартиру не застройщику, а банку. Банк хранит эти деньги и следит за тем, как застройщик выполняет свои обязательства по возведению дома. Как только дом сдаётся в эксплуатацию, банк разрешает застройщику взять деньги дольщиков. Если же стройку бросают, банк возвращает деньги покупателям. Риски значительно снизились, сделки стали прозрачнее.

Что изменилось в последней редакции ФЗ 214? Условия долевого строительства 2021

Создание реестра застройщиков

Вся достоверная информация о строительных компаниях собрана в одном месте — на сайте наш.дом.рф (введите в адресную строку: наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр-застройщиков). Там создан Единый реестр застройщиков, где можно узнать реквизиты, документы и список всех строящихся, сданных и проблемных домов каждого застройщика. На основе этих данных легко сделать объективные выводы о деятельности конкретной компании. Если в реестре вы не находите знакомую вам строительную фирму, то стоит задуматься о заключении договора с ней — в реестр не попадают только фирмы-мошенники.

Компенсационный фонд

Теперь за промах одного застройщика отвечают все остальные. Каждый девелопер из реестра обязан вносить 1% от стоимости возводимого ЖК в компенсационный фонд. Деньги этого фонда расходуются на выплату неустойки пострадавшим дольщикам, если какая-то строительная компания обанкротится.

Проектная декларация в интернете

Строительная компания обязана размещать проектные документы по своему объекту в интернете в свободном доступе. Они могут присутствовать на корпоративном сайте застройщика или на сайте конкретного жилого комплекса. Любой пользователь может скачать проектную декларацию, чтобы внимательно изучить её перед выходом на сделку.

Уставной капитал

Чтобы получить право на продажу долей возводимого ЖК, девелопер должен иметь внушительный уставной капитал. Размер этого капитала равен сумме всех строящихся объектов, но не менее 150 млн руб. 

Закон об эскроу-счетах и права дольщика Проектное финансирование долевого строительства в 2021 г

Чтобы защитить дольщиков от мошеннических схем, в сделке по покупке жилья на первичном рынке участвует банк. Именно в банк на эскроу-счета поступают деньги дольщиков за квартиры. Застройщик не увидит этих средств, пока не введет дом в эксплуатацию к заявленному сроку. Банк контролирует стройку и сроки. Сделки по эскроу вводились постепенно, но с июля 2019 года стали обязательными для всех новых объектов (есть несколько исключений, о них в нашей статье об эскроу). 

Из-за невозможности сразу пользоваться деньгами дольщиков возник закономерный вопрос — где девелоперу брать деньги на стройку? Собственного капитала не всегда достаточно, поэтому теперь строительство ведется в кредит. Так распространяется проектное финансирование: банк предоставляет целевой займ тем девелоперам, кто работает по эскроу-счетам. Чем быстрее застройщик продает квартиры в строящемся объекте, тем ниже процент кредитования.

Проектное финансирование мотивирует девелопера сдать дом своевременно или даже раньше срока, чтобы быстрее получить деньги дольщиков с эскроу-счетов. А чтобы снизить процентную ставку по кредиту, важно проектировать такие жилые комплексы, которые будут легко привлекать покупателей. 

Обязательства застройщика перед дольщиком

Документы

Для начала девелопер обязан предоставить покупателю доступ к документам, касающимся возводимого ЖК. Их можно посмотреть на официальном сайте или в офисе продаж. 

Подробный договор

Договоры долевого участия отличаются у разных девелоперов. Но по 214-ФЗ ДДУ должен содержать обязательные пункты:

  • точное определение объекта, который предлагается к продаже,
  • сроки строительства (квартал и год),
  • цена договора, порядок и сроки оплаты;
  • длительность гарантии на готовый объект после того, как дольщик подпишет акт приёма.

Эскроу

Если строительная компания возводит новый объект, то она обязана продавать его по эскроу-счетам. Значит, перед подписанием договора долевого участия покупателю необходимо открыть эскроу-счет в том банке, который финансирует застройщика.  Именно на эскроу-счет (а не на счет застройщика) переводятся деньги за квартиру после регистрации ДДУ в Росреестре.

Итог строительства

Застройщик обязан уложиться в заявленный срок и сдать дом, территорию и все квартиры в том виде и комплектации, которые прописаны в договоре. Просрочка будет стоить ему денег, так как дом строится в кредит. Если отставание от сроков значительное или стройка вовсе заморозилась, дольщик получит вложенные деньги обратно.

Риски использования эскроу-счетов для дольщика

Нынешние сделки по ДДУ отличаются высоким уровнем безопасности. Риски для дольщика практически отсутствуют. 

Право на деньги

Деньги, которые хранятся на эскроу-счете, по закону принадлежат покупателю до того момента, пока девелопер не сдаст возводимый жилой комплекс. Счета вскрываются только тогда, когда застройщик предоставит банку документ о сдаче в эксплуатацию и сведения из ЕГРН с подтверждением госрегистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Страхование

Денежные средства на эскроу-счете застрахованы в ГК «Агентство по страхованию вкладов». Максимальная сумма страхования — 10 млн руб. 

Банкротство банка

Единственное, что может волновать покупателей, — официальное банкротство банка с эскроу-счетами. Но в этом случае работает страховка на сумму 10 млн руб. 

Эскроу-счет и жилищные кооперативы

В прошлом были очень распространены ЖСК: когда покупатель становился пайщиком объекта и группа пайщиков сама контролировала стройку и расход бюджета. К сожалению, при такой форме мошенничества было еще больше, чем при долевом строительстве. И с введением эскроу-счетов кооперативы стали вне закона.

Но есть исключения:

  • Законной формой ЖСК считаются проекты, где земельный участок предоставлен государством. 
  • Если разрешение на строительство получено до июля 2018 года, то объект кооператива можно достроить и сдать. 
  • Если ЖСК достраивает объект застройщика-банкрота, то работу можно законно продолжать.


Новые сроки владения жильем приобретенным по ДДУ

Изменились правила уплаты подоходного налога от продажи недвижимости. 

Как было до 2020

Срок владения отсчитывался от даты оформления права собственности. Например, люди покупали на этапе строительства и годами ждали сдачу дома, но это время не засчитывалось во владение недвижимостью. Отсчет начинался после выдачи ключей, когда оформляли право собственности.

Как теперь

Когда продавцу поступила полная оплата, этот день и считается точкой отсчёта владения жильём. Например, если оплата поступила 1 марта 2021 года, то 1 марта 2024 года, уже пройдет 3 года владения, даже если к этому времени дом только введут в эксплуатацию. 

Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г

В трудном 2020 году правительство поддержало строительную отрасль: сроки сдачу в эксплуатацию можно было безнаказанно сдвинуть. И еще более ощутимая поддержка — субсидирование ипотеки на первичном рынке. Программу продлили на 2021 год, поэтому рынок долевого строительства не проседает, а даже укрепляется.

Другие статьи


Заголовок

Объект

Название документа

12.4 Мб
Скачать

Название документа

12.4 Мб
Скачать
Спасибо!
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Квартира добавлена к сравнению
Квартира добавлена в избранное
Планировка отправлена вам на телефон
Планировка отправлена вам на e-mail