Инвестиции в недвижимость 2022
Что было в 2020 и 2021 годах?
Первый год пандемии стал отправным для резкого взлёта цен на жилую и коммерческую недвижимость. В 2020 году непрерывно дорожали квартиры, коттеджи, земля, офисные помещения почти во всех регионах. Средний рост по стране 15%. Сочинский рынок новостроек показал взлёт цен на 40%.
Факторы роста цен в 2020 году
- ЦБ РФ снизил ключевую ставку до 4,25%, поэтому банки смогли удешевить ипотеку. С лета 2020 года государство начало субсидировать ставки на покупку строящегося жилья. Небывалая ипотека под 5-6% всколыхнула интерес к новым квартирам. А где повышенный спрос, там почва для роста ценников.
- Обязательность эскроу-счетов автоматически подняла стоимость жилья. Застройщики вынуждены строить не за счёт средств от продажи квартир, а за счёт кредитов из банка. Не все застройщики выдержали условия и ушли с рынка. Объём предложения сократился.
- Строительные материалы ощутимо подорожали из-за локдауна, девальвации рубля и троекратного увеличения налога на добычу ископаемых. Черный и цветной металл прибавил в цене сразу 80%. Себестоимость строительства выросла.
- Из-за закрытия государственных границ стало невозможно использовать рабочую силу из Ближнего зарубежья. Строителей-россиян не хватает и приходится платить им больше. Этот фактор тоже сказывается на стоимости квадратного метра.
- Из-за пандемии рынок труда переориентировался на дистанционный режим работы. Возможность «удалёнки» подогрела интерес россиян к покупке недвижимости в более дешёвых для жизни городах, чем Москва.
- В 2021 цены тоже показали уверенный рост. Рассмотрим сравнение цен в январе 2021 и 2022 от сервиса аналитики «Этажи». На вторичном рынке динамика стоимости +27%, в сегменте новостроек динамика +28,7%. Усреднённые данные по всем регионам России.
Факторы роста цен в 2021 году
- Льготную ипотеку продлили, появились ставки под 2%. Россияне массово обращались в ипотечные отделения банков. Покупка квартиры в ипотеку под 2-5% — поистине выгодное вложение. Новая волна ипотечников вновь позволила первичному рынку поднимать цены.
- Продолжение пандемии и удалённой работы по-прежнему мотивирует людей переезжать из столиц и покупать квартиры в недорогих городах.
Стабильный рост цен доказал, что сохранять деньги с помощью покупки недвижимости — верный ход. Возможно, вложение в недвижимость 2022 тоже оправдано.
Настроение покупателей и продавцов
Новый внешнеполитический курс РФ повлиял на экономику страны. В последний день февраля 2022 года Центральный банк России экстренно поднял ключевую ставку до 20%. В первые дни весны произошла суматоха в сделках на покупку жилья. Банки стали взвинчивать уже одобренные ставки, некоторые банки вообще передумали выдавать ипотеку, продавцы отказывались продавать недвижимость, часть застройщиков объявили стоп продаж. Попытаемся разобраться в причинах.
-
Настроение покупателей-ипотечников
Рубль обесценивается с высокой скоростью. Банкам стало невыгодно выдавать займы с прежними процентами. И вслед за ключевой ставкой Центробанка ставки на ипотеки подтянулись со стандартных 8% до рекордных 23%. Банки за пару дней изменили кредитную политику и аннулировали даже ранее одобренные заявки. Резкие изменения условий кредитования отпугнули покупателей. Поэтому инвестиции в недвижимость в 2022 году с помощью дешёвой ипотеки уже не актуальны. -
Настроение покупателей без ипотеки
Если покупка квартиры только назревала в планах, нынешняя ситуация мотивировала покупателей быстрее выходить на сделку. Причина в прогнозируемом росте цен на квадратный метр. Люди хотят успеть купить квартиры и дома по старой цене. Вложение денег в недвижимость 2022 считается разумным решением в условиях экономического спада. Ликвидные квартиры становятся активом, который сохраняет деньги надёжнее, чем рублёвый банковский вклад. Потребность в жилье сохраняется во все времена. Купленную жилплощадь можно сдавать в аренду. -
Настроение покупателей-иностранцев
Остановились сделки с участием иностранных граждан, которые находятся не в России. Из-за блокировки платёжных систем не понятно, как переводить деньги Из-за осложнения авиаперелётов не понятно, как попасть в РФ. -
Настроение продавцов вторички
Если собственник продаёт квартиру без чёткого понимания, что делать с вырученными деньгами, то он опасается выходить на сделку. Дело в инфляции. Недвижимость продают в рублях, а рубль по отношению к доллару за первые 2 недели кризиса просел на 60%. Человек боится остаться с дешёвыми рублями и без недвижимости. Из-за неясности ситуации сделки срываются или встают на паузу. -
Настроения продавцов на первичном рынке
Некоторые застройщики взяли паузу, чтобы оценить ситуацию и обновить ценовую политику. В Москве 2% новостроек на стопе продаж, сделки отменили. Но большая часть рынка продолжает функционировать, продажи идут.
Чего стоит ждать в 2022?
Ситуация неоднозначная, прогнозы делать сложно. Попытаемся сделать выводы из того, что уже происходит сейчас, весной 2022 года, и выяснить, оправданы ли инвестиции в недвижимость в России 2022.
-
Падение спроса среди ипотечников
Платить ипотеку теперь трудно и невыгодно: за квартиру придётся отдать в 6-7 раз больше, чем она стоит сейчас. Экономическая нестабильность заставляет покупателей пересмотреть свои доходы и расходы. Выдерживать многолетнюю кредитную нагрузку становится сложнее. -
Удорожание себестоимости строительства
Строительные и отделочные материалы придётся покупать дороже, что поднимет себестоимость каждого метра новой недвижимости. -
Стагнация рынка недвижимости
Падение доходов населения, дорогая ипотека, повышенная себестоимость строительства — всё это создаст условия для застоя на российском рынке недвижимости.
Рынок строящегося жилья
Лучик света — доступность льготной ипотеки. Программы субсидирования от государства всё ещё действуют (весна 2022). Ипотека с господдержкой от 5,85%, ипотека для семей с детьми от 4,7% (если ребёнок родился после 1 января 2018 года). Стадия строительства не имеет значения: объект может быть как строящийся, так и сданный. Главное условие — покупка у юридического лица.
Пример расчёта семейной ипотеки со ставкой 4,7% в Сбербанке (данные верны на 4 апреля 2022 года). За 6 млн можно купить 1-комнатную в центре Краснодара или двушку в спальном районе. При минимальном первоначальном взносе 15%, ставка составит 5%. Платёж примерно 27 тыс. рублей в месяц.
Меры субсидирования поддержат первичный рынок: покупатели смогут рассчитывать на доступную покупку жилья, застройщики смогут сохранить рентабельность.
Есть надежда, что государство дополнительно поддержит первичный рынок иными способами. Возможны сценарии поддержки в виде дотаций, налоговых льгот и других послаблений.
Резкого ценового взлёта пока не наблюдается. Игроки рынка занимают выжидательную позицию. Подорожание неизбежно, но конкретный уровень новых цен определить сложно.
Инвестиции в недвижимость 2022 нужно делать как можно раньше, до повышения стоимости квартир. Если есть возможность, покупайте квартиру в новостройке за наличные. Или оформляйте ипотеку с господдержкой, пока программа действует и проценты минимальные.
Рассчитать ипотеку
Рынок вторичного жилья
Льготная ипотека с гуманной ставкой не распространяется на вторичный рынок, что больно бьёт по спросу. Можно прогнозировать просадку вторичного рынка. Волна ипотечников схлынет, потому что ставки выросли почти в 2 раза.
Пример расчёта ипотеки на вторичное жильё в «Альфа-Банке». Ставка 15,19% верна на 4 апреля 2022 года.
За 6 млн можно купить 1-комнатную квартиру с хорошим ремонтом в центре Краснодара. С минимальным первоначальным взносом 1 200 000 рублей придётся платить по 61 423 рубля ежемесячно в течение 30 лет.
Продавцы сейчас тоже в подвешенном состоянии. Риелторы говорят, что сделки срываются одна за одной: отказ от продажи. Рушатся целые цепочки сделок, когда продаж и покупок сразу несколько. Продавцы опасаются остаться без недвижимости и получить за неё оплату в рублях, которые становятся всё дешевле.
Поэтому продажи сохранятся на узких условиях:
- покупатель готов купить за наличку,
- продавцу нужны наличные деньги в рублях и он знает, что с ними делать.
Аренда недвижимости
В связи с дорогой ипотекой спрос на аренду ожидаемо вырастет. Но стоит учитывать два фактора:
- Отток платежеспособных россиян за границу увеличился после 24 февраля 2022 года. Факт может повлиять на снижение спроса на аренду. При этом количество предложений аренды вырастет, если уехавшие предпочтут сдавать собственную жилплощадь.
- Отток иностранцев тоже опустошит арендованные ими квартиры. Квалифицированные зарубежные специалисты уезжают по политическим соображениям, гастарбайтеры уезжают из-за просевшего курса рубля к доллару.
Особенности инвестиций в недвижимость по различным регионам
Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Казань, Ростов-на-Дону, Екатеринбург и другие города-миллионники показывают положительную ценовую динамику. Собственники жилья с помощью квадратных метров обгоняют инфляцию и могут заработать. Рассмотрим подробнее, что происходит на рынке недвижимости Краснодара и Москвы.
Инвестиция в недвижимость Краснодара
Краснодар традиционно считается оптимальным городом для инвестиций. Относительно невысокая цена на недвижимость, тёплый климат, близость Чёрного моря, горнолыжных курортов, Сочи, Крыма.
Стоимость квадратных метров в Краснодаре стабильно растёт. С 2020 года скорость роста увеличивается. С января 2020 к январю 2022 средняя цена квадратного метра в 2-комнатной квартире Краснодара выросла на 88%, в 1-комнатной квартире — на 102%.
Вкладывать деньги в недвижимое имущество на территории Краснодара — оправданное решение. Сейчас, в условиях шока, рынок не показывает резких движений. Затишье — выгодное время для инвестиционного проекта.
-
2-комнатная квартира № 12, 56.65м²ЖК «Зеленодар» · Литер 2 · сдача: 1кв. 2023ул.3-я Трудовая 1/5 3 этаж из 16Жилая площадь30.11м2 -
1-комнатная квартира № 1, 40.5м²ЖК Fresh · Литер 4 · сдача: 3кв. 2024ул.Валерия Гассия, 4/7 3 этаж из 24Жилая площадь16.7м2 -
1-комнатная квартира № 97, 45.54м²ЖК URAL · Литер 1 · сдача: 4кв. 2024Краснодар, ул. Уральская, 87/7 16 этаж из 25Жилая площадь14.4м2 -
1-комнатная квартира № 300, 46.07м²ЖК AVrorA · Литер 1 · сдача: 3кв. 2022ул. Дзержинского, 95 3 этаж из 22Жилая площадь18.75м2Площадь кухни12.63м2 -
2-комнатная квартира № 33, 51.79м²ЖК «Смородина» · Литер 1 · сдача: 1кв. 2023ул. Богатырская, 11 5 этаж из 16Жилая площадь28.68м2Площадь кухни11.66м2 -
1-комнатная квартира № 220, 45.84м²ЖК Novella · Литер 6 · сдача: 4кв. 2023ул.Питерская, 40 5 этаж из 19Жилая площадь16.71м2Площадь кухни17.25м2
Инвестиция в московскую недвижимость
Столичный рынок относительно стабилен. Остановка продаж объявлена всего в 2% объектов, основная доля из них — премиальный класс. В сегменте эконом продажи идут как обычно. По данным экспертов REPA (Ассоциация профессионалов рынка недвижимости) половина продавцов готовы уступать в цене. Средний размер скидки 5%, в редких случаях 15%.
Сравним цены за 2 года: с января 2020 по январь 2022 года на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры в Москве.
За 2 года однокомнатные подорожали на 55%
За 2 года двухкомнатные подорожали на 56%
Квадратные метры в московских домах ежегодно прибавляют в цене, но порог входа высокий. В Москве самая дорогая недвижимость России. Как мы видели, динамика цен на квартиры Краснодара более активная. Но порог входа на краснодарский рынок в 2,3 раза ниже, чем на столичный.
Если есть возможность инвестировать в недвижимость, стоит это сделать в ближайшее время. Используйте собственный капитал или льготную ипотеку, пока она действует.
Список жилых комплексов
Получите консультацию
Не нашли ответа на свой вопрос? Закажите звонок —
наши менеджеры с удовольствием вас проконсультируют
Узнать больше
Комментарии
