Эскроу-счёт — простыми словами: принцип работы и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке
20
Не нравится
0
4810
Строящиеся дома обязаны продавать по эскроу-счетам. Так велит закон с 1 июля 2019 года. Схема покупки по эскроу предполагает участие не только двух сторон — покупателя и продавца, но и третьей стороны — банка. В статье разберём, что такое эскроу и как его открыть.
Эскроу — специальный банковский счёт, куда поступают деньги покупателя. Продавец имеет право на получение денег, когда выполнит прописанные обязательства:
в случае с новостройкой обязательство — сдать дом в эксплуатацию.
в случае со вторичкой обязательство — передать права собственности.
Хранителем денег выступает эскроу-агент. В России роль эскроу-агента выполняют кредитные организации — банки. Деньги на эскроу-счёте могут храниться годами. Например, дольщик приобретает квартиру на этапе котлована, а дом будет готов аж через 3 года. Весь период строительства денежные средства дольщиков хранятся на эскроу, а застройщик строит за собственные или кредитные средства.
Для чего используют эскроу-счёт
Когда одна сторона даёт деньги вперёд, всегда есть риск, что вторая сторона деньги возьмёт, а обязательства не выполнит. Поэтому главная цель эскроу — обезопасить покупателей от сделок с нерадивыми строительными компаниями. Введение посредника в виде банка исключило возможность мошенничества со стороны застройщика. Теперь недобросовестный девелопер не может забрать деньги клиентов, бросить стройку и скрыться. Если застройщик не сдаст дом, он не получит никаких денег — они вернутся покупателям. После обязательного введения эскроу тёмные игроки стали покидать рынок. Также эскроу эффективен, если застройщик не достроил объект по причине банкротства.
Какие документы нужны для открытия эскроу-счета?
Набор документов зависит от конкретной кредитной организации и от статуса заявителя. Физическому лицу понадобится только российский паспорт и заявление на открытие счёта. Индивидуальный предприниматель дополнительно передаёт справку об отсутствии долгов по налогам и бухгалтерскую отчётность. Для юридического лица список документов ещё шире: нужно предоставить документы о финансовом положении, учредительные документы.
Как открыть счёт эскроу?
Просто и бесплатно. Застройщик оплачивает комиссию за открытие счёта и заранее сообщает, с какой кредитной организацией у него соглашение.
Цепочка сделки:
Заключить со строительной компанией двусторонний договор долевого участия (ДДУ) на покупку жилья.
С готовым ДДУ подписать трёхсторонний договор с застройщиком и банком, где прописывают полные условия передачи денег. После этого открыть эскроу можно самостоятельно через мобильное приложение банка — это занимает несколько секунд. Через приложение удобно отслеживать состояние эскроу.
Внести на счёт эскроу всю сумму за квартиру и ждать окончания строительства.
Когда дом получает документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию, счета разблокируются. Застройщик раздаёт ключи дольщикам и получает право перевести деньги себе.
Как открыть эскроу-счёт для покупки квартиры в ипотеку
Тоже нужен трёхсторонний договор: между покупателем, продавцом и банком, который открывает эскроу. Ипотека может быть в том же банке, где открывают эскроу-счета, или в другом — это свободный выбор заёмщика.
Если банк один и тот же, банковский специалист сам разберётся со всеми документами заявителя, чтобы открыть и пополнить эскроу. Если же банк другой, то для понадобится:
паспорт,
ДДУ,
оплаченный полис страхования жизни и здоровья заёмщика,
заключенный кредитный договор,
реквизиты эскроу-счёта.
Все эти документы нужны, чтобы банк-кредитор смог пополнить открытый счёт эскроу.
Рассчитать ипотеку
ВТБ
Срок кредитадо 30 лет
Ставка1.6%
Ежемесячный платеж от, ₽/месНажмите для расчета платежa
СБЕР
Срок кредитадо 30 лет
Ставка2%
Ежемесячный платеж от, ₽/месНажмите для расчета платежa
Альфа-Банк
Срок кредитадо 30 лет
Ставка1.4%
Ежемесячный платеж от, ₽/месНажмите для расчета платежa
Промсвязьбанк
Срок кредитадо 30 лет
Ставка4.99%
Ежемесячный платеж от, ₽/месНажмите для расчета платежa
Кто собственник денег на счету?
Деньги принадлежат дольщику весь период, пока они находятся на счету. Эскроу-агент не вправе их трогать. Когда девелопер достраивает дом и передаёт в банк разрешение на ввод в эксплуатацию, сделка считается завершённой. Эскроу открываются и право собственности на деньги переходит девелоперу.
Схема покупки квартиры в ипотеку с применением эскроу-счёта
Покупатель обращается в офис строительной компании, знакомится с договором долевого участия (ДДУ) и подписывает его.
Готовый договор ДДУ покупатель передаёт в банк, на его основе специалист составляет кредитный договор.
На основании трёхстороннего договора об эскроу, где фигурирует покупатель, продавец и банк, открывается счёт эскроу.
Застройщик передаёт ДДУ в Росреестр, чтобы договор обрёл законную силу.
Когда ДДУ возвращается из Росреестра, банк-кредитор переводит на эскроу-счёт первоначальный взнос и сумму ипотеки. Содержимое блокируются на счету до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства.
Заёмщик выплачивает ипотеку банку-кредитору и ждёт сдачу дома. Если за время возведения дома заёмщик захочет рефинансировать ипотеку и заключить договор с другим банком, он вправе это сделать. Процедура рефинансирования не влияет на состояние эскроу-счёта.
В каком банке открыть эскроу-счет
Для возведения объекта строительная компания заручается финансовой поддержкой конкретного банка: подписывает соглашение на проектное финансирование. У разных девелоперов разные банки. Банк, который согласился финансировать конкретный объект застройщика, автоматически становится держателем счетов эскроу. Например, если у строительной компании финансирование от Сбербанка, то и эскроу будет в Сбербанке. Если же девелопер строит дом на свои денежные средства, то он самостоятельно выбирает кредитную организацию для сделок по эскроу.
На 1 октября 2021 года Центробанк РФ разрешает 89 банкам открывать и обслуживать эскроу-счета на долевое строительство. Список актуализируют раз в месяц на сайте Центробанка. Сейчас туда входят популярные банки-гиганты:
Сбербанк,
Открытие,
Альфа-банк,
Тинькофф-банк,
Райффайзенбанк,
Совкомбанк,
Уралсиб,
Промсвязьбанк и прочие.
Что будет в случае банкротства банка
Если банк лишится лицензии, счета и вклады переведут в другой действующий банк. Не стоит волноваться, если на счету менее 10 млн рублей — эту сумму покрывает страховка. Если же в одном банке лежит больше 10 000 000 рублей, то клиенты теряют деньги, не покрытые страховкой. Чтобы возместить деньги по страховке, нужно через заявление обратиться в АСВ с паспортом и договором на открытие эскроу.
Что будет в случае банкротства застройщика
Главное преимущество эскроу как раз в том, что банкротство застройщика теперь не грозит дольщикам потерей денег. Если девелопер не в состоянии достроить жилой комплекс или задерживает сдачу хотя бы на полгода, то покупатели имеют право забрать деньги обратно.
Эскроу-счёт для покупки вторичного жилья
Эскроу-счета обязательны для новостроек. При покупке недвижимого имущества на вторичном рынке стороны не обязаны, но имеют право провести сделку с применением эскроу-счёта. Эскроу выбирают, чтобы защитить права обеих сторон: покупатель точно получит квартиру, а продавец — оплату.
Выбранное условие передачи денег прописывают в договоре купли-продажи (ДКП). Затем обе стороны обращаются в банк, который уполномочен на открытие эскроу-счетов. До передачи права собственности новому владельцу продавец не имеет доступа к деньгам покупателя. Как только сделка свершится, и банк получит выписку из ЕГРН, счёт откроется для продавца.
Нюанс: при сделке на вторичном рынке за открытие счёта покупателю придётся заплатить банку до 1% от суммы.
Можно ли открыть несколько эскроу-счетов?
Дольщик имеет право открыть несколько эскроу-счетов, закон его не ограничивает. Но стоит помнить, что общая сумма страхования — 10 000 000 рублей в одном банке.
Отличие аккредитива, эскроу и ячейки в банке — Что лучше?
Оба варианта обеспечивают чистоту сделки, исключают денежные махинации и не дают продавцу получить деньги, не предоставив товар. Но между аккредитивным и эскроу-счётом есть различия.
Участие в долевом строительстве
Аккредитив действует только при сделках на вторичном рынке.
Эскроу обязателен в долевом строительстве и возможен на вторичном рынке.
Форма договора
Для открытия аккредитивного счёта используют договор, утверждённый ЦБ РФ, изменить его невозможно.
Договор эскроу более гибкий, стороны вправе менять его условия.
Открытие и закрытие счёта
Для открытия аккредитива достаточно заявления от покупателя. Он же вправе отозвать аккредитив до реализации сделки.
Когда открывают эскроу, подписывают трёхсторонний договор. Счёт закрывают при участии продавца и покупателя, когда сделка завершается передачей готового объекта недвижимости. Деньги списываются на счёт продавца. Иной способ закрытия счёта — неисполнение обязательств со стороны девелопера. Например, он объявляет себя банкротом или на полгода задерживает сдачу объекта. В таком случае деньги списываются обратно на счёт покупателя.
Ответственность за платеж
За платежи на аккредитиве отвечает депонент — покупатель. Банк лишь наблюдающий посредник.
В случае эскроу-счёта вся ответственность за перевод денег лежит на эскроу-агенте — банке.
Страхование
Аккредитив не подпадает под действие Агентства по страхованию вкладов.
Деньги, поступившие на эскроу, застрахованы от АСВ на сумму до 10 миллионов рублей.
Арест
Деньги на аккредитиве могут взыскать за долги
Денежная сумма на эскроу-счёте находится на особом балансе — защищена от взыскания.
Плюсы и минусы покупки квартиры с помощью эскроу-счёта
Переход на эскроу стал важным шагом на пути к абсолютной безопасности и прозрачности денежных операций между двумя сторонами. Сокращается количество обманутых дольщиков. Рассмотрим основные преимущества и недостатки эскроу-модели.
Плюсы
Сделка прозрачна: обязательства выполнены — деньги получены. Никакого мошенничества со стороны строительных компаний.
При расторжении сделки счёт сразу закрывается, а всё содержимое поступает на личный счёт покупателя.
Вклад страхуется на сумму до 10 000 000 рублей.
Покупатель ничего не платит за открытие и обслуживание счёта, если совершает сделку с первичкой.
Налоговая и суд не вправе арестовать деньги на эскроу-счёте.
Ипотеку может выдать один банк, а эскроу открыть — другой, рефинансировать ипотеку можно в третьем банке. Выбор за покупателем.
Договор гибкий: стороны сами выбирают, какие документы предоставить банку, чтобы доказать заключение сделки. Можно вносить любые обоюдно согласованные изменения в договор.
Минусы
Деньги на счёте заморожены, а значит, не могут приносить прибыль и не защищены от инфляции. Есть вероятность, что застройщик не сдаст дом, тогда деньги вернут дольщикам. Но эти деньги будут стоить дешевле, чем в дату внесения на счёт. На эту сумму уже вряд ли возможно купить аналогичное жильё.
За сделки с вторичной недвижимостью покупатель платит комиссию за открытие счёта.
Подорожание недвижимости на первичном рынке. Введение закона об эскроу обязало строительные компании обращаться за кредитами в банки, чтобы построить объект. Обслуживание кредита девелоперы компенсируют повышением цен на квартиры.
Риск покупки в ипотеку. Если через время после покупки застройщика признают банкротом, то дольщику вернут только деньги на счету. Все проценты, которые он платил банку в период строительства, считаются расходами дольщика и не возмещаются.
Квартиры по эскроу-счетам
Покупайте квартиру безопасно! Строительная компания АСК возводит новые жилые комплексы на базе проектного финансирования Сбербанка, где открывают эскроу-счета для наших покупателей.
Рассмотрите жилые комплексы в разных районах Краснодара:
Введите код, отправленный в смс на указанный номер
Пароль был сброшен
Сменить пароль на новый вы можете в личном кабинете
Отлично!
Ещё пара секунд, и вы авторизованы
Восстановить пароль
Придумайте новый пароль длиной не менее 8 символов.
Больницы,
поликлиники
Кафе
Спортзалы
Детские сады
Зелёные зоны
Школы
Участок №28
Комфортабельный массив земельных участков в Горячем ключе, в уголке живописной природы,
представленный выбором участков от 5 до 27 соток. Возможно подключение всех коммуникаций!
1 000 000 ₽
Цена
4.94 соток
Площадь участка
СНТ
Тип участка
да
Дом на участке
Cвет, газ
Коммуникации
ЖК «Мечта»
1 литер
2 литер
3 литер
Подтверждение
На указанный номер телефона был выслан код подтверждения. Введите его.
Не является публичной офертой, проектная декларация на сайте наш.дом.рф.
Ипотека предоставляется ПАО "Сбербанк". Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015 г. Субсидированная ставка по кредиту 0,1% с дисконтом от застройщика на первый год кредитования. Далее стандартная ипотечная ставка по программе ипотека с господдержкой или семейная ипотека. Срок кредитования до 30 лет, при первоначальном взносе 30%.
Ставка 5% для IT-специалистов. Ипотека предоставляется ПАО "Сбербанк". Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций 1481 от 11.08.2015 г.
Подробности по телефону: 8 800 222- 10-10 или в офисах продаж застройщика.
