Эскроу — специальный банковский счёт, куда поступают деньги покупателя. Продавец имеет право на получение денег, когда выполнит прописанные обязательства:
Хранителем денег выступает эскроу-агент. В России роль эскроу-агента выполняют кредитные организации — банки. Деньги на эскроу-счёте могут храниться годами. Например, дольщик приобретает квартиру на этапе котлована, а дом будет готов аж через 3 года. Весь период строительства денежные средства дольщиков хранятся на эскроу, а застройщик строит за собственные или кредитные средства.
Когда одна сторона даёт деньги вперёд, всегда есть риск, что вторая сторона деньги возьмёт, а обязательства не выполнит. Поэтому главная цель эскроу — обезопасить покупателей от сделок с нерадивыми строительными компаниями. Введение посредника в виде банка исключило возможность мошенничества со стороны застройщика. Теперь недобросовестный девелопер не может забрать деньги клиентов, бросить стройку и скрыться. Если застройщик не сдаст дом, он не получит никаких денег — они вернутся покупателям. После обязательного введения эскроу тёмные игроки стали покидать рынок. Также эскроу эффективен, если застройщик не достроил объект по причине банкротства.
Эскроу-счет стал настоящим спасением для многих покупателей, которые ранее сталкивались с мошенничеством со стороны недобросовестных застройщиков. Теперь деньги находятся под надежной защитой до момента завершения всех условий сделки.Комментарий эксперта: Дмитрий Иванов, юрист по вопросам недвижимости
Набор документов зависит от конкретной кредитной организации и от статуса заявителя. Физическому лицу понадобится только российский паспорт и заявление на открытие счёта. Индивидуальный предприниматель дополнительно передаёт справку об отсутствии долгов по налогам и бухгалтерскую отчётность. Для юридического лица список документов ещё шире: нужно предоставить документы о финансовом положении, учредительные документы.
Просто и бесплатно. Застройщик оплачивает комиссию за открытие счёта и заранее сообщает, с какой кредитной организацией у него соглашение.
Цепочка сделки:
Несмотря на то что процесс открытия эскроу-счета кажется сложным, на самом деле это довольно простая и стандартизированная процедура. Главное — выбрать надежного банковского партнера и следовать его рекомендациям.Комментарий эксперта: Александр Козлов, банковский аналитик
Тоже нужен трёхсторонний договор: между покупателем, продавцом и банком, который открывает эскроу. Ипотека может быть в том же банке, где открывают эскроу-счета, или в другом — это свободный выбор заёмщика.
Если банк один и тот же, банковский специалист сам разберётся со всеми документами заявителя, чтобы открыть и пополнить эскроу. Если же банк другой, то для понадобится:
Все эти документы нужны, чтобы банк-кредитор смог пополнить открытый счёт эскроу.
Деньги принадлежат дольщику весь период, пока они находятся на счету. Эскроу-агент не вправе их трогать. Когда девелопер достраивает дом и передаёт в банк разрешение на ввод в эксплуатацию, сделка считается завершённой. Эскроу открываются и право собственности на деньги переходит девелоперу.
Заёмщик выплачивает ипотеку банку-кредитору и ждёт сдачу дома. Если за время возведения дома заёмщик захочет рефинансировать ипотеку и заключить договор с другим банком, он вправе это сделать. Процедура рефинансирования не влияет на состояние эскроу-счёта.
Для возведения объекта строительная компания заручается финансовой поддержкой конкретного банка: подписывает соглашение на проектное финансирование. У разных девелоперов разные банки. Банк, который согласился финансировать конкретный объект застройщика, автоматически становится держателем счетов эскроу. Например, если у строительной компании финансирование от Сбербанка, то и эскроу будет в Сбербанке. Если же девелопер строит дом на свои денежные средства, то он самостоятельно выбирает кредитную организацию для сделок по эскроу.
На 1 декабря 2022 года Центробанк РФ разрешает 87 банкам открывать и обслуживать эскроу-счета на долевое строительство. Список актуализируют раз в месяц на сайте Центробанка. Сейчас туда входят такие банки:
| № п/п | Наименование | Рег. № |
|---|---|---|
| 1 | АО ЮниКредит* | 1 |
| 2 | АО "БКС" | 101 |
| 3 | АО "РН"* | 170 |
| 4 | АО КБ "Урал ФД"* | 249 |
| 5 | АО КБ "Хлынов" | 254 |
| 6 | ООО "ХКФ"* | 316 |
| 7 | АО "АБ "РОССИЯ" | 328 |
| 8 | ГПБ (АО) | 354 |
| 9 | ООО "Аверс" | 415 |
| 10 | ПАО "СПБ"* | 435 |
| 11 | ПАО " "Санкт-Петербург" | 436 |
| 12 | АО "ТАТСОЦБАНК"* | 480 |
| 13 | ПАО "ЧЕЛИНДБАНК" | 485 |
| 14 | ПАО "ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК" | 493 |
| 15 | АО "Акцепт"* | 567 |
| 16 | АО "СНГБ" | 588 |
| 17 | АО "Почта"* | 650 |
| 18 | АО "МИнБанк" | 912 |
| 19 | ПАО "Совкомбанк" | 963 |
| 20 | ВТБ (ПАО) | 1000 |
| 21 | КБ "ЭНЕРГОТРАНСБАНК" (АО) | 1307 |
| 22 | АО "АЛЬФА-БАНК" | 1326 |
| 23 | "Левобережный" (ПАО) | 1343 |
| 24 | РНКБ (ПАО) | 1354 |
| 25 | ПАО Сбербанк | 1481 |
| 26 | "СДМ-Банк" (ПАО) | 1637 |
| 27 | Креди Агриколь КИБ АО* | 1680 |
| 28 | "Азиатско-Тихоокеанский Банк" (АО) | 1810 |
| 29 | ПАО "НБД-Банк"* | 1966 |
| 30 | ПАО "МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК" | 1978 |
| 31 | АКБ "ПЕРЕСВЕТ" (ПАО)* | 2110 |
| 32 | ПАО "ФК Открытие" | 2209 |
| 33 | ТКБ ПАО | 2210 |
| 34 | АО "Интеза"* | 2216 |
| 35 | ПАО КБ "Центр-инвест" | 2225 |
| 36 | КИВИ (АО)* | 2241 |
| 37 | ПАО "МТС-Банк"* | 2268 |
| 38 | ПАО РОСБАНК* | 2272 |
| 39 | ПАО "УРАЛСИБ" | 2275 |
| 40 | АКБ "Абсолют" (ПАО) | 2306 |
| 41 | СОЮЗ (АО)* | 2307 |
| 42 | АКБ "БЭНК ОФ ЧАЙНА" (АО)* | 2309 |
| 43 | АО "ДОМ.РФ" | 2312 |
| 44 | ПАО АКБ "Металлинвестбанк" | 2440 |
| 45 | ПАО "МЕТКОМБАНК" | 2443 |
| 46 | АО "ГЕНБАНК" | 2490 |
| 47 | ИНГ (ЕВРАЗИЯ) АО* | 2495 |
| 48 | КБ "Кубань Кредит" ООО | 2518 |
| 49 | АО АКБ "НОВИКОМБАНК"* | 2546 |
| 50 | АО КБ "Ситибанк"* | 2557 |
| 51 | "ЗИРААТ (МОСКВА)" (АО)* | 2559 |
| 52 | "КУБ" (АО) | 2584 |
| 53 | ПАО "АК БАРС" | 2590 |
| 54 | АО "Тинькофф"* | 2673 |
| 55 | КБ "ЛОКО-Банк" (АО) | 2707 |
| 56 | ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" | 2733 |
| 57 | АКБ "Держава" ПАО* | 2738 |
| 58 | АО "БМ-Банк"* | 2748 |
| 59 | АО "ОТП Банк" | 2766 |
| 60 | АО РОСЭКСИМБАНК* | 2790-Г |
| 61 | АО "СГБ"* | 2816 |
| 62 | АО "Экспобанк" | 2998 |
| 63 | АО "Яндекс"* | 3027 |
| 64 | Джей энд Ти (АО) | 3061 |
| 65 | Эс-Би-Ай ООО* | 3185 |
| 66 | АО "СЭБ" | 3235 |
| 67 | ПАО "Промсвязьбанк" | 3251 |
| 68 | ПАО ЗЕНИТ | 3255 |
| 69 | "ВБРР" (АО) | 3287 |
| 70 | ООО "Эйч-эс-би-си Банк (РР)"* | 3290 |
| 71 | АО "Райффайзенбанк" | 3292 |
| 72 | Азия-Инвест (АО)* | 3303 |
| 73 | АО "Кредит Европа (Россия)"* | 3311 |
| 74 | ООО "Дойче"* | 3328 |
| 75 | АО "Денизбанк Москва"* | 3330 |
| 76 | АО "КОММЕРЦБАНК (ЕВРАЗИЯ)"* | 3333 |
| 77 | АО "МСП Банк" | 3340 |
| 78 | АО "Россельхозбанк" | 3349 |
| 79 | КБ "Ренессанс Кредит" (ООО)* | 3354 |
| 80 | АО "СМП" | 3368 |
| 81 | АО "Финсервис"* | 3388 |
| 82 | "БНП ПАРИБА" АО* | 3407 |
| 83 | "РЕСО Кредит" (АО)* | 3450 |
| 84 | АО "Тойота"* | 3470 |
| 85 | АйСиБиСи (АО)* | 3475 |
| 86 | АО "Ури"* | 3479 |
| 87 | ООО "Чайна Констракшн"* | 3515 |
Если банк лишится лицензии, счета и вклады переведут в другой действующий банк. Не стоит волноваться, если на счету менее 10 млн рублей — эту сумму покрывает страховка. Если же в одном банке лежит больше 10 000 000 рублей, то клиенты теряют деньги, не покрытые страховкой. Чтобы возместить деньги по страховке, нужно через заявление обратиться в АСВ с паспортом и договором на открытие эскроу.
Главное преимущество эскроу как раз в том, что банкротство застройщика теперь не грозит дольщикам потерей денег. Если девелопер не в состоянии достроить жилой комплекс или задерживает сдачу хотя бы на полгода, то покупатели имеют право забрать деньги обратно.
Эскроу-счета обязательны для новостроек. При покупке недвижимого имущества на вторичном рынке стороны не обязаны, но имеют право провести сделку с применением эскроу-счёта. Эскроу выбирают, чтобы защитить права обеих сторон: покупатель точно получит квартиру, а продавец — оплату.
Выбранное условие передачи денег прописывают в договоре купли-продажи (ДКП). Затем обе стороны обращаются в банк, который уполномочен на открытие эскроу-счетов. До передачи права собственности новому владельцу продавец не имеет доступа к деньгам покупателя. Как только сделка свершится, и банк получит выписку из ЕГРН, счёт откроется для продавца.
Нюанс: при сделке на вторичном рынке за открытие счёта покупателю придётся заплатить банку до 1% от суммы.
Дольщик имеет право открыть несколько эскроу-счетов, закон его не ограничивает. Но стоит помнить, что общая сумма страхования — 10 000 000 рублей в одном банке.
Оба варианта обеспечивают чистоту сделки, исключают денежные махинации и не дают продавцу получить деньги, не предоставив товар. Но между аккредитивным и эскроу-счётом есть различия.
Участие в долевом строительствеВведение эскроу-счетов позволяет усилить контроль над рациональностью платежей. В случае нецелевого расходования средств банк вправе отказать в проведении денежной операции.
Не на каждый объект распространяется правило эскроу. Если готовность дома не менее 30% и заключено не менее 10% ДДУ, то можно продавать квартиры по старой схеме — дольщик передает деньги напрямую застройщику. Также от эскроу освобождаются системные и комплексные застройки с муниципальными объектами.
За страховку вклада на эскроу счете отвечает государственное Агентство по страхованию вкладов (АСВ). Максимальная сумма покрытия 10 млн руб. Условия возврата денег при наступлении страхового случая прописываются в договоре.
Страховка действует весь период строительства и прекращается через 3 рабочих дня с момента получения:
Если застройщик задерживает сдачу объекта на 6 месяцев и более, то дольщик вправе снять вклад с эскроу-счета в полном объеме (если нет ипотеки в том же банке).
Переход на эскроу стал важным шагом на пути к абсолютной безопасности и прозрачности денежных операций между двумя сторонами. Сокращается количество обманутых дольщиков. Рассмотрим основные преимущества и недостатки эскроу-модели.
Покупка квартиры через эскроу-счет является относительно безопасным способом сделки, так как средства переводятся на специальный банковский счет и хранятся там до выполнения условий сделки. При этом, продавец не получает доступа к средствам до момента выполнения всех условий договора, а покупатель может быть уверен в том, что он получит свою квартиру или свои деньги назад в случае невыполнения условий договора. Кроме того, использование эскроу-счета может снизить риски мошенничества при сделке с недвижимостью. Важно отметить, что при использовании эскроу-счета необходимо тщательно проверять все условия договора и выбирать надежного посредника, чтобы минимизировать риски потери средств или недвижимости. Строительная компания АСК возводит новые жилые комплексы на базе проектного финансирования Сбербанка, где открывают эскроу счета при покупке недвижимости у застройщика.
Узнать больше
Комментарии
Похожие статьи
Комфортабельный массив земельных участков в Горячем ключе, в уголке живописной природы, представленный выбором участков от 5 до 27 соток. Возможно подключение всех коммуникаций!
Цена
Площадь участка
Тип участка
Дом на участке
Коммуникации
Заполните форму и наш специалист свяжется с вами в течение 15 минут
Заполните форму и наш специалист свяжется с вами в течение 15 минут
Укажите номер телефона и получите планировку по SMS. Это бесплатно
Мы пришлём подборку в формате PDF
Мы пришлём подборку в формате PDF
