• Победитель URBAN AWARDS
  • 71 объект сдан
  • ТОП 3 застройщик в крае
  • 10 лет в девелопменте
К списку статей
Автор статьи «АльфаСтройКомплекс»

Дата публикации

16.12.2021

Дата обновления

17.08.2022

Время прочтения

12 мин

Эскроу-счёт — простыми словами: принцип работы и что нужно знать для покупки жилья

Дата публикации

16.12.2021

Дата обновления

17.08.2022

Время прочтения

12 мин

Эскроу-счёт — простыми словами: принцип работы и что нужно знать для покупки жилья

Не нравится
0
8291
Строящиеся дома обязаны продавать по эскроу-счетам. Так велит закон с 1 июля 2019 года. Схема покупки по эскроу предполагает участие не только двух сторон — покупателя и продавца, но и третьей стороны — банка. В статье разберём, что такое эскроу и как его открыть.

Определение эскроу-счёта

Эскроу — специальный банковский счёт, куда поступают деньги покупателя. Продавец имеет право на получение денег, когда выполнит прописанные обязательства:

  • в случае с новостройкой обязательство — сдать дом в эксплуатацию.
  • в случае со вторичкой обязательство — передать права собственности.

Хранителем денег выступает эскроу-агент. В России роль эскроу-агента выполняют кредитные организации — банки. Деньги на эскроу-счёте могут храниться годами. Например, дольщик приобретает квартиру на этапе котлована, а дом будет готов аж через 3 года. Весь период строительства денежные средства дольщиков хранятся на эскроу, а застройщик строит за собственные или кредитные средства.

Для чего используют эскроу-счёт

Когда одна сторона даёт деньги вперёд, всегда есть риск, что вторая сторона деньги возьмёт, а обязательства не выполнит. Поэтому главная цель эскроу — обезопасить покупателей от сделок с нерадивыми строительными компаниями. Введение посредника в виде банка исключило возможность мошенничества со стороны застройщика. Теперь недобросовестный девелопер не может забрать деньги клиентов, бросить стройку и скрыться. Если застройщик не сдаст дом, он не получит никаких денег — они вернутся покупателям. После обязательного введения эскроу тёмные игроки стали покидать рынок. Также эскроу эффективен, если застройщик не достроил объект по причине банкротства.

Какие документы нужны для открытия эскроу-счета?

Набор документов зависит от конкретной кредитной организации и от статуса заявителя. Физическому лицу понадобится только российский паспорт и заявление на открытие счёта. Индивидуальный предприниматель дополнительно передаёт справку об отсутствии долгов по налогам и бухгалтерскую отчётность. Для юридического лица список документов ещё шире: нужно предоставить документы о финансовом положении, учредительные документы.

Как открыть счёт эскроу?

Просто и бесплатно. Застройщик оплачивает комиссию за открытие счёта и заранее сообщает, с какой кредитной организацией у него соглашение.

Цепочка сделки:

  1. Заключить со строительной компанией двусторонний договор долевого участия (ДДУ) на покупку жилья.
  2. С готовым ДДУ подписать трёхсторонний договор с застройщиком и банком, где прописывают полные условия передачи денег. После этого открыть эскроу можно самостоятельно через мобильное приложение банка — это занимает несколько секунд. Через приложение удобно отслеживать состояние эскроу.
  3. Внести на счёт эскроу всю сумму за квартиру и ждать окончания строительства.
  4. Когда дом получает документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию, счета разблокируются. Застройщик раздаёт ключи дольщикам и получает право перевести деньги себе.

Как открыть эскроу-счёт для покупки квартиры в ипотеку

Тоже нужен трёхсторонний договор: между покупателем, продавцом и банком, который открывает эскроу. Ипотека может быть в том же банке, где открывают эскроу-счета, или в другом — это свободный выбор заёмщика.

Если банк один и тот же, банковский специалист сам разберётся со всеми документами заявителя, чтобы открыть и пополнить эскроу. Если же банк другой, то для понадобится:

  • паспорт,
  • ДДУ,
  • оплаченный полис страхования жизни и здоровья заёмщика,
  • заключенный кредитный договор,
  • реквизиты эскроу-счёта.

Все эти документы нужны, чтобы банк-кредитор смог пополнить открытый счёт эскроу.

Ипотечный калькулятор

Все расчеты носят справочный характер, для получения точного расчета обратитесь в отдел продаж.
Сбербанк
Да
Нет
Да
Нет
ВТБ
ВТБ
Срок кредита до 30 лет
Ставка 2%
Ежемесячный платеж от, ₽/мес
Уралсиб
Уралсиб
Срок кредита до 20 лет
Ставка 0%
Ежемесячный платеж от, ₽/мес
СБЕР
СБЕР
Срок кредита до 30 лет
Ставка 2%
Ежемесячный платеж от, ₽/мес
Альфа-Банк
Альфа-Банк
Срок кредита до 20 лет
Ставка 1.9%
Ежемесячный платеж от, ₽/мес
Открытие
Открытие
Срок кредита до 30 лет
Ставка 1.6%
Ежемесячный платеж от, ₽/мес
Промсвязьбанк
Промсвязьбанк
Срок кредита до 30 лет
Ставка 2.99%
Ежемесячный платеж от, ₽/мес
Совкомбанк
Совкомбанк
Срок кредита до 30 лет
Ставка 1.14%
Ежемесячный платеж от, ₽/мес

Кто собственник денег на счету?

Деньги принадлежат дольщику весь период, пока они находятся на счету. Эскроу-агент не вправе их трогать. Когда девелопер достраивает дом и передаёт в банк разрешение на ввод в эксплуатацию, сделка считается завершённой. Эскроу открываются и право собственности на деньги переходит девелоперу.

Схема покупки квартиры в ипотеку с применением эскроу-счёта

  • Покупатель обращается в офис строительной компании, знакомится с договором долевого участия (ДДУ) и подписывает его.
  • Готовый договор ДДУ покупатель передаёт в банк, на его основе специалист составляет кредитный договор.
  • На основании трёхстороннего договора об эскроу, где фигурирует покупатель, продавец и банк, открывается счёт эскроу.
  • Заёмщик передаёт банку-кредитору приготовленный первоначальный взнос, реквизиты счёта эскроу и оплачивает полис страхования.
  • Застройщик передаёт ДДУ в Росреестр, чтобы договор обрёл законную силу.
  • Когда ДДУ возвращается из Росреестра, банк-кредитор переводит на эскроу-счёт первоначальный взнос и сумму ипотеки. Содержимое блокируются на счету до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства.

Заёмщик выплачивает ипотеку банку-кредитору и ждёт сдачу дома. Если за время возведения дома заёмщик захочет рефинансировать ипотеку и заключить договор с другим банком, он вправе это сделать. Процедура рефинансирования не влияет на состояние эскроу-счёта.

В каком банке открыть эскроу-счет

Для возведения объекта строительная компания заручается финансовой поддержкой конкретного банка: подписывает соглашение на проектное финансирование. У разных девелоперов разные банки. Банк, который согласился финансировать конкретный объект застройщика, автоматически становится держателем счетов эскроу. Например, если у строительной компании финансирование от Сбербанка, то и эскроу будет в Сбербанке. Если же девелопер строит дом на свои денежные средства, то он самостоятельно выбирает кредитную организацию для сделок по эскроу.

На 1 октября 2021 года Центробанк РФ разрешает 89 банкам открывать и обслуживать эскроу-счета на долевое строительство. Список актуализируют раз в месяц на сайте Центробанка. Сейчас туда входят популярные банки-гиганты:

  • Сбербанк,
  • Открытие,
  • Альфа-банк,
  • Тинькофф-банк,
  • Райффайзенбанк,
  • Совкомбанк,
  • Уралсиб,
  • Промсвязьбанк и прочие.

Что будет в случае банкротства банка

Если банк лишится лицензии, счета и вклады переведут в другой действующий банк. Не стоит волноваться, если на счету менее 10 млн рублей — эту сумму покрывает страховка. Если же в одном банке лежит больше 10 000 000 рублей, то клиенты теряют деньги, не покрытые страховкой. Чтобы возместить деньги по страховке, нужно через заявление обратиться в АСВ с паспортом и договором на открытие эскроу.

Что будет в случае банкротства застройщика

Главное преимущество эскроу как раз в том, что банкротство застройщика теперь не грозит дольщикам потерей денег. Если девелопер не в состоянии достроить жилой комплекс или задерживает сдачу хотя бы на полгода, то покупатели имеют право забрать деньги обратно.

Эскроу-счёт для покупки вторичного жилья

Эскроу-счета обязательны для новостроек. При покупке недвижимого имущества на вторичном рынке стороны не обязаны, но имеют право провести сделку с применением эскроу-счёта. Эскроу выбирают, чтобы защитить права обеих сторон: покупатель точно получит квартиру, а продавец — оплату.

Выбранное условие передачи денег прописывают в договоре купли-продажи (ДКП). Затем обе стороны обращаются в банк, который уполномочен на открытие эскроу-счетов. До передачи права собственности новому владельцу продавец не имеет доступа к деньгам покупателя. Как только сделка свершится, и банк получит выписку из ЕГРН, счёт откроется для продавца.

Нюанс: при сделке на вторичном рынке за открытие счёта покупателю придётся заплатить банку до 1% от суммы.

Можно ли открыть несколько эскроу-счетов?

Дольщик имеет право открыть несколько эскроу-счетов, закон его не ограничивает. Но стоит помнить, что общая сумма страхования — 10 000 000 рублей в одном банке.

Отличие аккредитива, эскроу и ячейки в банке — Что лучше?

Оба варианта обеспечивают чистоту сделки, исключают денежные махинации и не дают продавцу получить деньги, не предоставив товар. Но между аккредитивным и эскроу-счётом есть различия.

Участие в долевом строительстве
  • Аккредитив действует только при сделках на вторичном рынке.
  • Эскроу-счет обязателен в долевом строительстве и возможен на вторичном рынке.
Форма договора
  • Для открытия аккредитивного счёта используют договор, утверждённый ЦБ РФ, изменить его невозможно.
  • Договор эскроу более гибкий, стороны вправе менять его условия.
Открытие и закрытие счёта
  • Для открытия аккредитива достаточно заявления от покупателя. Он же вправе отозвать аккредитив до реализации сделки.
  • Когда открывают эскроу, подписывают трёхсторонний договор. Счёт закрывают при участии продавца и покупателя, когда сделка завершается передачей готового объекта недвижимости. Деньги списываются на счёт продавца. Иной способ закрытия счёта — неисполнение обязательств со стороны девелопера. Например, он объявляет себя банкротом или на полгода задерживает сдачу объекта. В таком случае деньги списываются обратно на счёт покупателя.
Ответственность за платеж
  • За платежи на аккредитиве отвечает депонент — покупатель. Банк лишь наблюдающий посредник.
  • В случае эскроу-счёта вся ответственность за перевод денег лежит на эскроу-агенте — банке.
Страхование
  • Аккредитив не подпадает под действие Агентства по страхованию вкладов.
  • Деньги, поступившие на эскроу, застрахованы от АСВ на сумму до 10 миллионов рублей.
Арест
  • Деньги на аккредитиве могут взыскать за долги
  • Денежная сумма на эскроу-счёте находится на особом балансе — защищена от взыскания.

Плюсы и минусы покупки квартиры с помощью эскроу-счёта

Переход на эскроу стал важным шагом на пути к абсолютной безопасности и прозрачности денежных операций между двумя сторонами. Сокращается количество обманутых дольщиков. Рассмотрим основные преимущества и недостатки эскроу-модели.

Плюсы
  • Сделка прозрачна: обязательства выполнены — деньги получены. Никакого мошенничества со стороны строительных компаний.
  • При расторжении сделки счёт сразу закрывается, а всё содержимое поступает на личный счёт покупателя.
  • Вклад страхуется на сумму до 10 000 000 рублей.
  • Покупатель ничего не платит за открытие и обслуживание счёта, если совершает сделку с первичкой.
  • Налоговая и суд не вправе арестовать деньги на эскроу-счёте.
  • Ипотеку может выдать один банк, а эскроу открыть — другой, рефинансировать ипотеку можно в третьем банке. Выбор за покупателем.
  • Договор гибкий: стороны сами выбирают, какие документы предоставить банку, чтобы доказать заключение сделки. Можно вносить любые обоюдно согласованные изменения в договор.
Минусы
  • Деньги на счёте заморожены, а значит, не могут приносить прибыль и не защищены от инфляции. Есть вероятность, что застройщик не сдаст дом, тогда деньги вернут дольщикам. Но эти деньги будут стоить дешевле, чем в дату внесения на счёт. На эту сумму уже вряд ли возможно купить аналогичное жильё.
  • За сделки с вторичной недвижимостью покупатель платит комиссию за открытие счёта.
  • Подорожание недвижимости на первичном рынке. Введение закона об эскроу обязало строительные компании обращаться за кредитами в банки, чтобы построить объект. Обслуживание кредита девелоперы компенсируют повышением цен на квартиры.
  • Риск покупки в ипотеку. Если через время после покупки застройщика признают банкротом, то дольщику вернут только деньги на счету. Все проценты, которые он платил банку в период строительства, считаются расходами дольщика и не возмещаются.

Квартиры по эскроу-счетам безопасно ли

Покупайте квартиру безопасно! Строительная компания АСК возводит новые жилые комплексы на базе проектного финансирования Сбербанка, где открывают эскроу счета при покупке недвижимости у застройщика.

Рассмотрите жилые комплексы в разных районах Краснодара:
  • ЖК Fresh
    Есть сданные
    Литер 2:
    Сдан
    Литер 3:
    2 квартал 2023
    Литер 4:
    3 квартал 2024
    Краснодар / ГМР / ул.Валерия Гассия, 4/7
    1-комн от 39.8 м2
    от 5 801 460 ₽
    2-комн от 61.5 м2
    от 8 255 520 ₽
    3-комн от 88.8 м2
    от 8 616 180 ₽
  • ЖК AVrorA
    Строится
    Литер 1:
    4 квартал 2022
    Краснодар / ЦМР / ул. Дзержинского, 95
    1-комн от 47.42 м2
    от 10 703 250 ₽
    2-комн от 69.09 м2
    от 15 061 620 ₽
    3-комн от 120.48 м2
    от 21 939 408 ₽
  • ЖК Novella
    Строится
    Литер 1:
    4 квартал 2023
    Литер 2:
    4 квартал 2023
    Литер 4:
    Сдан
    Литер 5:
    Сдан
    Литер 6:
    Сдан
    Краснодар / ЭНКА / ул.Питерская, 40
    1-комн от 25.9 м2
    от 4 413 360 ₽
    2-комн от 56.1 м2
    от 6 793 710 ₽
    3-комн от 75.76 м2
    от 9 105 600 ₽
  • ЖК «Смородина»
    Строится
    Литер 1:
    1 квартал 2023
    Литер 2:
    4 квартал 2023
    Литер 3:
    4 квартал 2023
    Литер 4:
    4 квартал 2023
    Литер 5:
    1 квартал 2023
    Литер 7:
    1 квартал 2024
    Литер 8:
    1 квартал 2024
    Литер 9:
    1 квартал 2024
    Литер 10:
    1 квартал 2024
    Краснодар / Новознаменский / ул. Богатырская, 11
    1-комн от 32.95 м2
    от 4 386 525 ₽
    2-комн от 49.76 м2
    от 5 604 264 ₽
    3-комн от 68.22 м2
    от 7 197 210 ₽
  • ЖК «Зеленодар»
    Есть сданные
    Литер 1:
    Сдан
    Литер 4а:
    2 квартал 2023
    Литер 4б:
    Сдан
    Литер 2:
    1 квартал 2023
    Краснодар / Северный / ул.3-я Трудовая 1/5
    1-комн от 26.37 м2
    от 3 296 250 ₽
    2-комн от 52.81 м2
    от 5 196 100 ₽
    3-комн от 89 м2
    от 8 390 400 ₽
  • The Grand Palace
    Строится
    Литер 1:
    4 квартал 2022
    Краснодар / РМЗ / ул.Уральская, 75/6
    1-комн от 25.7 м2
    от 6 090 900 ₽
    2-комн от 46.6 м2
    от 7 824 000 ₽
    3-комн от 64.4 м2
    от 11 849 600 ₽
  • ЖК URAL
    Строится
    Литер 1:
    4 квартал 2024
    Краснодар / РМЗ / Краснодар, ул. Уральская, 87/7
    1-комн от 23.02 м2
    от 4 281 720 ₽
    2-комн от 60.06 м2
    от 8 390 040 ₽
    3-комн от 77.34 м2
    от 9 590 160 ₽
  • ЖК Role Clef
    Сдан
    Литер 1:
    Сдан
    Краснодар / ЦМР / ул.им.Кондратенко Н.И., 8
    1-комн от 91.1 м2
    от 30 286 500 ₽
    2-комн от 118.7 м2
    от 41 055 000 ₽
    3-комн от 210.77 м2
    от 69 842 500 ₽
  • ЖК «Спортивный Парк»
    Распродан
    Краснодар / Новознаменский / ул.Войсковая, 4
    Все квартиры распроданы
  • Получите консультацию

    Не нашли ответа на свой вопрос? Закажите звонок —
    наши менеджеры с удовольствием вас проконсультируют

    Отправляя форму, вы соглашаетесь на обработку персональных данных
    Поделиться статьей:
    Рейтинг статьи:
    Не нравится

    Комментарии

    Отправляя форму вы соглашаетесь на обработку персональных данных
    Заголовок
    Объект

    Название документа

    12.4 Мб
    Скачать

    Название документа

    12.4 Мб
    Скачать
    Спасибо!
    Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
    Квартира добавлена к сравнению
    Квартира добавлена в избранное
    Планировка отправлена вам на телефон
    Планировка отправлена вам на e-mail