- Сделка прозрачна: обязательства выполнены — деньги получены. Никакого мошенничества со стороны строительных компаний.
- При расторжении сделки счёт сразу закрывается, а всё содержимое поступает на личный счёт покупателя.
- Вклад страхуется на сумму до 10 000 000 рублей.
- Покупатель ничего не платит за открытие и обслуживание счёта, если совершает сделку с первичкой.
- Налоговая и суд не вправе арестовать деньги на эскроу-счёте.
- Ипотеку может выдать один банк, а эскроу открыть — другой, рефинансировать ипотеку можно в третьем банке. Выбор за покупателем.
- Договор гибкий: стороны сами выбирают, какие документы предоставить банку, чтобы доказать заключение сделки. Можно вносить любые обоюдно согласованные изменения в договор.

Эскроу-счёт — простыми словами: принцип работы и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке
- Что такое эскроу-счёт
- Какие документы нужны для открытия эскроу-счета?
- Как открыть счёт эскроу?
- Как открыть эскроу-счёт для покупки квартиры в ипотеку
- Схема покупки квартиры в ипотеку с применением эскроу-счёта
- В каком банке открыть эскроу-счет
- Эскроу-счёт для покупки вторичного жилья
- Можно ли открыть несколько эскроу-счетов?
- Отличие аккредитива, эскроу и ячейки в банке — Что лучше?
- Плюсы и минусы покупки квартиры с помощью эскроу-счёта
- Квартиры по эскроу-счетам
Что такое эскроу-счёт
Эскроу — специальный банковский счёт, куда поступают деньги покупателя. Продавец имеет право на получение денег, когда выполнит прописанные обязательства:
- в случае с новостройкой обязательство — сдать дом в эксплуатацию.
- в случае со вторичкой обязательство — передать права собственности.
Хранителем денег выступает эскроу-агент. В России роль эскроу-агента выполняют кредитные организации — банки. Деньги на эскроу-счёте могут храниться годами. Например, дольщик приобретает квартиру на этапе котлована, а дом будет готов аж через 3 года. Весь период строительства денежные средства дольщиков хранятся на эскроу, а застройщик строит за собственные или кредитные средства.
Для чего используют эскроу-счёт
Когда одна сторона даёт деньги вперёд, всегда есть риск, что вторая сторона деньги возьмёт, а обязательства не выполнит. Поэтому главная цель эскроу — обезопасить покупателей от сделок с нерадивыми строительными компаниями. Введение посредника в виде банка исключило возможность мошенничества со стороны застройщика. Теперь недобросовестный девелопер не может забрать деньги клиентов, бросить стройку и скрыться. Если застройщик не сдаст дом, он не получит никаких денег — они вернутся покупателям. После обязательного введения эскроу тёмные игроки стали покидать рынок. Также эскроу эффективен, если застройщик не достроил объект по причине банкротства.
Какие документы нужны для открытия эскроу-счета?
Набор документов зависит от конкретной кредитной организации и от статуса заявителя. Физическому лицу понадобится только российский паспорт и заявление на открытие счёта. Индивидуальный предприниматель дополнительно передаёт справку об отсутствии долгов по налогам и бухгалтерскую отчётность. Для юридического лица список документов ещё шире: нужно предоставить документы о финансовом положении, учредительные документы.
Как открыть счёт эскроу?
Просто и бесплатно. Застройщик оплачивает комиссию за открытие счёта и заранее сообщает, с какой кредитной организацией у него соглашение.
Цепочка сделки:
- Заключить со строительной компанией двусторонний договор долевого участия (ДДУ) на покупку жилья.
- С готовым ДДУ подписать трёхсторонний договор с застройщиком и банком, где прописывают полные условия передачи денег. После этого открыть эскроу можно самостоятельно через мобильное приложение банка — это занимает несколько секунд. Через приложение удобно отслеживать состояние эскроу.
- Внести на счёт эскроу всю сумму за квартиру и ждать окончания строительства.
- Когда дом получает документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию, счета разблокируются. Застройщик раздаёт ключи дольщикам и получает право перевести деньги себе.
Как открыть эскроу-счёт для покупки квартиры в ипотеку
Тоже нужен трёхсторонний договор: между покупателем, продавцом и банком, который открывает эскроу. Ипотека может быть в том же банке, где открывают эскроу-счета, или в другом — это свободный выбор заёмщика.
Если банк один и тот же, банковский специалист сам разберётся со всеми документами заявителя, чтобы открыть и пополнить эскроу. Если же банк другой, то для понадобится:
- паспорт,
- ДДУ,
- оплаченный полис страхования жизни и здоровья заёмщика,
- заключенный кредитный договор,
- реквизиты эскроу-счёта.
Все эти документы нужны, чтобы банк-кредитор смог пополнить открытый счёт эскроу.
Рассчитать ипотеку
Кто собственник денег на счету?
Деньги принадлежат дольщику весь период, пока они находятся на счету. Эскроу-агент не вправе их трогать. Когда девелопер достраивает дом и передаёт в банк разрешение на ввод в эксплуатацию, сделка считается завершённой. Эскроу открываются и право собственности на деньги переходит девелоперу.
Схема покупки квартиры в ипотеку с применением эскроу-счёта
- Покупатель обращается в офис строительной компании, знакомится с договором долевого участия (ДДУ) и подписывает его.
- Готовый договор ДДУ покупатель передаёт в банк, на его основе специалист составляет кредитный договор.
- На основании трёхстороннего договора об эскроу, где фигурирует покупатель, продавец и банк, открывается счёт эскроу.
- Заёмщик передаёт банку-кредитору приготовленный первоначальный взнос, реквизиты счёта эскроу и оплачивает полис страхования.
- Застройщик передаёт ДДУ в Росреестр, чтобы договор обрёл законную силу.
- Когда ДДУ возвращается из Росреестра, банк-кредитор переводит на эскроу-счёт первоначальный взнос и сумму ипотеки. Содержимое блокируются на счету до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства.
Заёмщик выплачивает ипотеку банку-кредитору и ждёт сдачу дома. Если за время возведения дома заёмщик захочет рефинансировать ипотеку и заключить договор с другим банком, он вправе это сделать. Процедура рефинансирования не влияет на состояние эскроу-счёта.
В каком банке открыть эскроу-счет
Для возведения объекта строительная компания заручается финансовой поддержкой конкретного банка: подписывает соглашение на проектное финансирование. У разных девелоперов разные банки. Банк, который согласился финансировать конкретный объект застройщика, автоматически становится держателем счетов эскроу. Например, если у строительной компании финансирование от Сбербанка, то и эскроу будет в Сбербанке. Если же девелопер строит дом на свои денежные средства, то он самостоятельно выбирает кредитную организацию для сделок по эскроу.
На 1 октября 2021 года Центробанк РФ разрешает 89 банкам открывать и обслуживать эскроу-счета на долевое строительство. Список актуализируют раз в месяц на сайте Центробанка. Сейчас туда входят популярные банки-гиганты:
- Сбербанк,
- Открытие,
- Альфа-банк,
- Тинькофф-банк,
- Райффайзенбанк,
- Совкомбанк,
- Уралсиб,
- Промсвязьбанк и прочие.
Что будет в случае банкротства банка
Если банк лишится лицензии, счета и вклады переведут в другой действующий банк. Не стоит волноваться, если на счету менее 10 млн рублей — эту сумму покрывает страховка. Если же в одном банке лежит больше 10 000 000 рублей, то клиенты теряют деньги, не покрытые страховкой. Чтобы возместить деньги по страховке, нужно через заявление обратиться в АСВ с паспортом и договором на открытие эскроу.
Что будет в случае банкротства застройщика
Главное преимущество эскроу как раз в том, что банкротство застройщика теперь не грозит дольщикам потерей денег. Если девелопер не в состоянии достроить жилой комплекс или задерживает сдачу хотя бы на полгода, то покупатели имеют право забрать деньги обратно.
Эскроу-счёт для покупки вторичного жилья
Эскроу-счета обязательны для новостроек. При покупке недвижимого имущества на вторичном рынке стороны не обязаны, но имеют право провести сделку с применением эскроу-счёта. Эскроу выбирают, чтобы защитить права обеих сторон: покупатель точно получит квартиру, а продавец — оплату.
Выбранное условие передачи денег прописывают в договоре купли-продажи (ДКП). Затем обе стороны обращаются в банк, который уполномочен на открытие эскроу-счетов. До передачи права собственности новому владельцу продавец не имеет доступа к деньгам покупателя. Как только сделка свершится, и банк получит выписку из ЕГРН, счёт откроется для продавца.
Нюанс: при сделке на вторичном рынке за открытие счёта покупателю придётся заплатить банку до 1% от суммы.
Можно ли открыть несколько эскроу-счетов?
Дольщик имеет право открыть несколько эскроу-счетов, закон его не ограничивает. Но стоит помнить, что общая сумма страхования — 10 000 000 рублей в одном банке.
Отличие аккредитива, эскроу и ячейки в банке — Что лучше?
Оба варианта обеспечивают чистоту сделки, исключают денежные махинации и не дают продавцу получить деньги, не предоставив товар. Но между аккредитивным и эскроу-счётом есть различия.
Участие в долевом строительстве- Аккредитив действует только при сделках на вторичном рынке.
- Эскроу обязателен в долевом строительстве и возможен на вторичном рынке.
- Для открытия аккредитивного счёта используют договор, утверждённый ЦБ РФ, изменить его невозможно.
- Договор эскроу более гибкий, стороны вправе менять его условия.
- Для открытия аккредитива достаточно заявления от покупателя. Он же вправе отозвать аккредитив до реализации сделки.
- Когда открывают эскроу, подписывают трёхсторонний договор. Счёт закрывают при участии продавца и покупателя, когда сделка завершается передачей готового объекта недвижимости. Деньги списываются на счёт продавца. Иной способ закрытия счёта — неисполнение обязательств со стороны девелопера. Например, он объявляет себя банкротом или на полгода задерживает сдачу объекта. В таком случае деньги списываются обратно на счёт покупателя.
- За платежи на аккредитиве отвечает депонент — покупатель. Банк лишь наблюдающий посредник.
- В случае эскроу-счёта вся ответственность за перевод денег лежит на эскроу-агенте — банке.
- Аккредитив не подпадает под действие Агентства по страхованию вкладов.
- Деньги, поступившие на эскроу, застрахованы от АСВ на сумму до 10 миллионов рублей.
- Деньги на аккредитиве могут взыскать за долги
- Денежная сумма на эскроу-счёте находится на особом балансе — защищена от взыскания.
Плюсы и минусы покупки квартиры с помощью эскроу-счёта
Переход на эскроу стал важным шагом на пути к абсолютной безопасности и прозрачности денежных операций между двумя сторонами. Сокращается количество обманутых дольщиков. Рассмотрим основные преимущества и недостатки эскроу-модели.
- Деньги на счёте заморожены, а значит, не могут приносить прибыль и не защищены от инфляции. Есть вероятность, что застройщик не сдаст дом, тогда деньги вернут дольщикам. Но эти деньги будут стоить дешевле, чем в дату внесения на счёт. На эту сумму уже вряд ли возможно купить аналогичное жильё.
- За сделки с вторичной недвижимостью покупатель платит комиссию за открытие счёта.
- Подорожание недвижимости на первичном рынке. Введение закона об эскроу обязало строительные компании обращаться за кредитами в банки, чтобы построить объект. Обслуживание кредита девелоперы компенсируют повышением цен на квартиры.
- Риск покупки в ипотеку. Если через время после покупки застройщика признают банкротом, то дольщику вернут только деньги на счету. Все проценты, которые он платил банку в период строительства, считаются расходами дольщика и не возмещаются.
Квартиры по эскроу-счетам
Покупайте квартиру безопасно! Строительная компания АСК возводит новые жилые комплексы на базе проектного финансирования Сбербанка, где открывают эскроу-счета для наших покупателей.
Список жилых комплексов
Получите консультацию
Не нашли ответа на свой вопрос? Закажите звонок —
наши менеджеры с удовольствием вас проконсультируют
Узнать больше
Комментарии
Похожие статьи