• Победитель URBAN AWARDS
  • 92 объекта сдано
  • ТОП 3 застройщик в крае
  • 11 лет в девелопменте
К списку статей
Автор статьи «АльфаСтройКомплекс»

Дата публикации

16.12.2021

Дата обновления

26.09.2023

Время прочтения

12 мин

Эскроу-счета что это простыми словами в долевом строительстве

Дата публикации

16.12.2021

Дата обновления

26.09.2023

Время прочтения

12 мин

Эскроу-счета что это простыми словами в долевом строительстве

Не нравится
5
12816
Строящиеся дома обязаны продавать по эскроу-счетам. Так велит закон с 1 июля 2019 года. Схема покупки по эскроу предполагает участие не только двух сторон — покупателя и продавца, но и третьей стороны — банка. В статье разберём, что такое эскроу и как его открыть.

Определение эскроу-счёта

Эскроу — специальный банковский счёт, куда поступают деньги покупателя. Продавец имеет право на получение денег, когда выполнит прописанные обязательства:

  • в случае с новостройкой обязательство — сдать дом в эксплуатацию.
  • в случае со вторичкой обязательство — передать права собственности.

Хранителем денег выступает эскроу-агент. В России роль эскроу-агента выполняют кредитные организации — банки. Деньги на эскроу-счёте могут храниться годами. Например, дольщик приобретает квартиру на этапе котлована, а дом будет готов аж через 3 года. Весь период строительства денежные средства дольщиков хранятся на эскроу, а застройщик строит за собственные или кредитные средства.

Для чего используют эскроу-счёт

Когда одна сторона даёт деньги вперёд, всегда есть риск, что вторая сторона деньги возьмёт, а обязательства не выполнит. Поэтому главная цель эскроу — обезопасить покупателей от сделок с нерадивыми строительными компаниями. Введение посредника в виде банка исключило возможность мошенничества со стороны застройщика. Теперь недобросовестный девелопер не может забрать деньги клиентов, бросить стройку и скрыться. Если застройщик не сдаст дом, он не получит никаких денег — они вернутся покупателям. После обязательного введения эскроу тёмные игроки стали покидать рынок. Также эскроу эффективен, если застройщик не достроил объект по причине банкротства.

Эскроу-счет стал настоящим спасением для многих покупателей, которые ранее сталкивались с мошенничеством со стороны недобросовестных застройщиков. Теперь деньги находятся под надежной защитой до момента завершения всех условий сделки.
Комментарий эксперта: Дмитрий Иванов, юрист по вопросам недвижимости

Какие документы нужны для открытия эскроу-счета?

Набор документов зависит от конкретной кредитной организации и от статуса заявителя. Физическому лицу понадобится только российский паспорт и заявление на открытие счёта. Индивидуальный предприниматель дополнительно передаёт справку об отсутствии долгов по налогам и бухгалтерскую отчётность. Для юридического лица список документов ещё шире: нужно предоставить документы о финансовом положении, учредительные документы.

Как открыть счёт эскроу?

Просто и бесплатно. Застройщик оплачивает комиссию за открытие счёта и заранее сообщает, с какой кредитной организацией у него соглашение.

Цепочка сделки:

  1. Заключить со строительной компанией двусторонний договор долевого участия (ДДУ) на покупку жилья.
  2. С готовым ДДУ подписать трёхсторонний договор с застройщиком и банком, где прописывают полные условия передачи денег. После этого открыть эскроу можно самостоятельно через мобильное приложение банка — это занимает несколько секунд. Через приложение удобно отслеживать состояние эскроу.
  3. Внести на счёт эскроу всю сумму за квартиру и ждать окончания строительства.
  4. Когда дом получает документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию, счета разблокируются. Застройщик раздаёт ключи дольщикам и получает право перевести деньги себе.
Несмотря на то что процесс открытия эскроу-счета кажется сложным, на самом деле это довольно простая и стандартизированная процедура. Главное — выбрать надежного банковского партнера и следовать его рекомендациям.
Комментарий эксперта: Александр Козлов, банковский аналитик

Как открыть эскроу-счёт для покупки квартиры в ипотеку

Тоже нужен трёхсторонний договор: между покупателем, продавцом и банком, который открывает эскроу. Ипотека может быть в том же банке, где открывают эскроу-счета, или в другом — это свободный выбор заёмщика.

Если банк один и тот же, банковский специалист сам разберётся со всеми документами заявителя, чтобы открыть и пополнить эскроу. Если же банк другой, то для понадобится:

  • паспорт,
  • ДДУ,
  • оплаченный полис страхования жизни и здоровья заёмщика,
  • заключенный кредитный договор,
  • реквизиты эскроу-счёта.

Все эти документы нужны, чтобы банк-кредитор смог пополнить открытый счёт эскроу.

Кто собственник денег на счету?

Деньги принадлежат дольщику весь период, пока они находятся на счету. Эскроу-агент не вправе их трогать. Когда девелопер достраивает дом и передаёт в банк разрешение на ввод в эксплуатацию, сделка считается завершённой. Эскроу открываются и право собственности на деньги переходит девелоперу.

Эскроу-счета что это простыми словами

Схема покупки квартиры в ипотеку с применением эскроу-счёта

  • Покупатель обращается в офис строительной компании, знакомится с договором долевого участия (ДДУ) и подписывает его.
  • Готовый договор ДДУ покупатель передаёт в банк, на его основе специалист составляет кредитный договор.
  • На основании трёхстороннего договора об эскроу, где фигурирует покупатель, продавец и банк, открывается счёт эскроу.
  • Заёмщик передаёт банку-кредитору приготовленный первоначальный взнос, реквизиты счёта эскроу и оплачивает полис страхования.
  • Застройщик передаёт ДДУ в Росреестр, чтобы договор обрёл законную силу.
  • Когда ДДУ возвращается из Росреестра, банк-кредитор переводит на эскроу-счёт первоначальный взнос и сумму ипотеки. Содержимое блокируются на счету до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства.

Заёмщик выплачивает ипотеку банку-кредитору и ждёт сдачу дома. Если за время возведения дома заёмщик захочет рефинансировать ипотеку и заключить договор с другим банком, он вправе это сделать. Процедура рефинансирования не влияет на состояние эскроу-счёта.

В каком банке открыть эскроу-счет

Для возведения объекта строительная компания заручается финансовой поддержкой конкретного банка: подписывает соглашение на проектное финансирование. У разных девелоперов разные банки. Банк, который согласился финансировать конкретный объект застройщика, автоматически становится держателем счетов эскроу. Например, если у строительной компании финансирование от Сбербанка, то и эскроу будет в Сбербанке. Если же девелопер строит дом на свои денежные средства, то он самостоятельно выбирает кредитную организацию для сделок по эскроу.

На 1 декабря 2022 года Центробанк РФ разрешает 87 банкам открывать и обслуживать эскроу-счета на долевое строительство. Список актуализируют раз в месяц на сайте Центробанка. Сейчас туда входят такие банки:

№ п/п Наименование Рег. №
1 АО ЮниКредит* 1
2 АО "БКС" 101
3 АО "РН"* 170
4 АО КБ "Урал ФД"* 249
5 АО КБ "Хлынов" 254
6 ООО "ХКФ"* 316
7 АО "АБ "РОССИЯ" 328
8 ГПБ (АО) 354
9 ООО "Аверс" 415
10 ПАО "СПБ"* 435
11 ПАО " "Санкт-Петербург" 436
12 АО "ТАТСОЦБАНК"* 480
13 ПАО "ЧЕЛИНДБАНК" 485
14 ПАО "ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК" 493
15 АО "Акцепт"* 567
16 АО "СНГБ" 588
17 АО "Почта"* 650
18 АО "МИнБанк" 912
19 ПАО "Совкомбанк" 963
20 ВТБ (ПАО) 1000
21 КБ "ЭНЕРГОТРАНСБАНК" (АО) 1307
22 АО "АЛЬФА-БАНК" 1326
23 "Левобережный" (ПАО) 1343
24 РНКБ (ПАО) 1354
25 ПАО Сбербанк 1481
26 "СДМ-Банк" (ПАО) 1637
27 Креди Агриколь КИБ АО* 1680
28 "Азиатско-Тихоокеанский Банк" (АО) 1810
29 ПАО "НБД-Банк"* 1966
30 ПАО "МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК" 1978
31 АКБ "ПЕРЕСВЕТ" (ПАО)* 2110
32 ПАО "ФК Открытие" 2209
33 ТКБ ПАО 2210
34 АО "Интеза"* 2216
35 ПАО КБ "Центр-инвест" 2225
36 КИВИ (АО)* 2241
37 ПАО "МТС-Банк"* 2268
38 ПАО РОСБАНК* 2272
39 ПАО "УРАЛСИБ" 2275
40 АКБ "Абсолют" (ПАО) 2306
41 СОЮЗ (АО)* 2307
42 АКБ "БЭНК ОФ ЧАЙНА" (АО)* 2309
43 АО "ДОМ.РФ" 2312
44 ПАО АКБ "Металлинвестбанк" 2440
45 ПАО "МЕТКОМБАНК" 2443
46 АО "ГЕНБАНК" 2490
47 ИНГ (ЕВРАЗИЯ) АО* 2495
48 КБ "Кубань Кредит" ООО 2518
49 АО АКБ "НОВИКОМБАНК"* 2546
50 АО КБ "Ситибанк"* 2557
51 "ЗИРААТ (МОСКВА)" (АО)* 2559
52 "КУБ" (АО) 2584
53 ПАО "АК БАРС" 2590
54 АО "Тинькофф"* 2673
55 КБ "ЛОКО-Банк" (АО) 2707
56 ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" 2733
57 АКБ "Держава" ПАО* 2738
58 АО "БМ-Банк"* 2748
59 АО "ОТП Банк" 2766
60 АО РОСЭКСИМБАНК* 2790-Г
61 АО "СГБ"* 2816
62 АО "Экспобанк" 2998
63 АО "Яндекс"* 3027
64 Джей энд Ти  (АО) 3061
65 Эс-Би-Ай ООО* 3185
66 АО "СЭБ" 3235
67 ПАО "Промсвязьбанк" 3251
68 ПАО ЗЕНИТ 3255
69 "ВБРР" (АО) 3287
70 ООО "Эйч-эс-би-си Банк (РР)"* 3290
71 АО "Райффайзенбанк" 3292
72 Азия-Инвест (АО)* 3303
73 АО "Кредит Европа (Россия)"* 3311
74 ООО "Дойче"* 3328
75 АО "Денизбанк Москва"* 3330
76 АО "КОММЕРЦБАНК (ЕВРАЗИЯ)"* 3333
77 АО "МСП Банк" 3340
78 АО "Россельхозбанк" 3349
79 КБ "Ренессанс Кредит" (ООО)* 3354
80 АО "СМП" 3368
81 АО "Финсервис"* 3388
82 "БНП ПАРИБА" АО* 3407
83 "РЕСО Кредит" (АО)* 3450
84 АО "Тойота"* 3470
85 АйСиБиСи (АО)* 3475
86 АО "Ури"* 3479
87 ООО "Чайна Констракшн"* 3515

Что будет в случае банкротства банка

Если банк лишится лицензии, счета и вклады переведут в другой действующий банк. Не стоит волноваться, если на счету менее 10 млн рублей — эту сумму покрывает страховка. Если же в одном банке лежит больше 10 000 000 рублей, то клиенты теряют деньги, не покрытые страховкой. Чтобы возместить деньги по страховке, нужно через заявление обратиться в АСВ с паспортом и договором на открытие эскроу.

Что будет в случае банкротства застройщика

Важно

Главное преимущество эскроу как раз в том, что банкротство застройщика теперь не грозит дольщикам потерей денег. Если девелопер не в состоянии достроить жилой комплекс или задерживает сдачу хотя бы на полгода, то покупатели имеют право забрать деньги обратно.

Эскроу-счёт для покупки вторичного жилья

Эскроу-счета обязательны для новостроек. При покупке недвижимого имущества на вторичном рынке стороны не обязаны, но имеют право провести сделку с применением эскроу-счёта. Эскроу выбирают, чтобы защитить права обеих сторон: покупатель точно получит квартиру, а продавец — оплату.

Выбранное условие передачи денег прописывают в договоре купли-продажи (ДКП). Затем обе стороны обращаются в банк, который уполномочен на открытие эскроу-счетов. До передачи права собственности новому владельцу продавец не имеет доступа к деньгам покупателя. Как только сделка свершится, и банк получит выписку из ЕГРН, счёт откроется для продавца.

Нюанс: при сделке на вторичном рынке за открытие счёта покупателю придётся заплатить банку до 1% от суммы.

Можно ли открыть несколько эскроу-счетов?

Дольщик имеет право открыть несколько эскроу-счетов, закон его не ограничивает. Но стоит помнить, что общая сумма страхования — 10 000 000 рублей в одном банке.

Отличие аккредитива, эскроу и ячейки в банке — Что лучше?

Оба варианта обеспечивают чистоту сделки, исключают денежные махинации и не дают продавцу получить деньги, не предоставив товар. Но между аккредитивным и эскроу-счётом есть различия.

Участие в долевом строительстве
  • Аккредитив действует только при сделках на вторичном рынке.
  • Эскроу-счет обязателен в долевом строительстве и возможен на вторичном рынке.
Форма договора
  • Для открытия аккредитивного счёта используют договор, утверждённый ЦБ РФ, изменить его невозможно.
  • Договор эскроу более гибкий, стороны вправе менять его условия.
Открытие и закрытие счёта
  • Для открытия аккредитива достаточно заявления от покупателя. Он же вправе отозвать аккредитив до реализации сделки.
  • Когда открывают эскроу, подписывают трёхсторонний договор. Счёт закрывают при участии продавца и покупателя, когда сделка завершается передачей готового объекта недвижимости. Деньги списываются на счёт продавца. Иной способ закрытия счёта — неисполнение обязательств со стороны девелопера. Например, он объявляет себя банкротом или на полгода задерживает сдачу объекта. В таком случае деньги списываются обратно на счёт покупателя.
Ответственность за платеж
  • За платежи на аккредитиве отвечает депонент — покупатель. Банк лишь наблюдающий посредник.
  • В случае эскроу-счёта вся ответственность за перевод денег лежит на эскроу-агенте — банке.
Страхование
  • Аккредитив не подпадает под действие Агентства по страхованию вкладов.
  • Деньги, поступившие на эскроу, застрахованы от АСВ на сумму до 10 миллионов рублей.
Арест
  • Деньги на аккредитиве могут взыскать за долги
  • Денежная сумма на эскроу-счёте находится на особом балансе — защищена от взыскания.

В чем преимущества эскроу счетов в долевом строительстве?

Введение эскроу-счетов позволяет усилить контроль над рациональностью платежей. В случае нецелевого расходования средств банк вправе отказать в проведении денежной операции.

К преимуществам системы эскроу-счетов относятся:

  • прозрачность расчетов;
  • контроль надзорными органами и банком-гарантом;
  • снижение риска, что сдачу дома задержат;
  • страхование средств дольщиков;
  • возможность возврата вклада при неисполнении условий сделки.

Исключения

Не на каждый объект распространяется правило эскроу. Если готовность дома не менее 30% и заключено не менее 10% ДДУ, то можно продавать квартиры по старой схеме — дольщик передает деньги напрямую застройщику. Также от эскроу освобождаются системные и комплексные застройки с муниципальными объектами.

Кто страхует деньги покупателей недвижимости?

За страховку вклада на эскроу счете отвечает государственное Агентство по страхованию вкладов (АСВ). Максимальная сумма покрытия 10 млн руб. Условия возврата денег при наступлении страхового случая прописываются в договоре.

Страховка действует весь период строительства и прекращается через 3 рабочих дня с момента получения:

  • выписки из ЕГРП о подтверждения прав на собственность;
  • отказа в госрегистрации;
  • подтверждения о прекращении госрегистрации прав.

Если застройщик задерживает сдачу объекта на 6 месяцев и более, то дольщик вправе снять вклад с эскроу-счета в полном объеме (если нет ипотеки в том же банке).

Плюсы и минусы покупки квартиры с помощью эскроу-счёта

Переход на эскроу стал важным шагом на пути к абсолютной безопасности и прозрачности денежных операций между двумя сторонами. Сокращается количество обманутых дольщиков. Рассмотрим основные преимущества и недостатки эскроу-модели.

Плюсы
  • Сделка прозрачна: обязательства выполнены — деньги получены. Никакого мошенничества со стороны строительных компаний.
  • При расторжении сделки счёт сразу закрывается, а всё содержимое поступает на личный счёт покупателя.
  • Вклад страхуется на сумму до 10 000 000 рублей.
  • Покупатель ничего не платит за открытие и обслуживание счёта, если совершает сделку с первичкой.
  • Налоговая и суд не вправе арестовать деньги на эскроу-счёте.
  • Ипотеку может выдать один банк, а эскроу открыть — другой, рефинансировать ипотеку можно в третьем банке. Выбор за покупателем.
  • Договор гибкий: стороны сами выбирают, какие документы предоставить банку, чтобы доказать заключение сделки. Можно вносить любые обоюдно согласованные изменения в договор.
Минусы
  • Деньги на счёте заморожены, а значит, не могут приносить прибыль и не защищены от инфляции. Есть вероятность, что застройщик не сдаст дом, тогда деньги вернут дольщикам. Но эти деньги будут стоить дешевле, чем в дату внесения на счёт. На эту сумму уже вряд ли возможно купить аналогичное жильё.
  • За сделки с вторичной недвижимостью покупатель платит комиссию за открытие счёта.
  • Подорожание недвижимости на первичном рынке. Введение закона об эскроу обязало строительные компании обращаться за кредитами в банки, чтобы построить объект. Обслуживание кредита девелоперы компенсируют повышением цен на квартиры.
  • Риск покупки в ипотеку. Если через время после покупки застройщика признают банкротом, то дольщику вернут только деньги на счету. Все проценты, которые он платил банку в период строительства, считаются расходами дольщика и не возмещаются.

Квартиры по эскроу-счетам безопасно ли

Покупка квартиры через эскроу-счет является относительно безопасным способом сделки, так как средства переводятся на специальный банковский счет и хранятся там до выполнения условий сделки. При этом, продавец не получает доступа к средствам до момента выполнения всех условий договора, а покупатель может быть уверен в том, что он получит свою квартиру или свои деньги назад в случае невыполнения условий договора. Кроме того, использование эскроу-счета может снизить риски мошенничества при сделке с недвижимостью. Важно отметить, что при использовании эскроу-счета необходимо тщательно проверять все условия договора и выбирать надежного посредника, чтобы минимизировать риски потери средств или недвижимости. Строительная компания АСК возводит новые жилые комплексы на базе проектного финансирования Сбербанка, где открывают эскроу счета при покупке недвижимости у застройщика.

Рассмотрите жилые комплексы в разных районах Краснодара:


Ответы на вопросы
Теги статьи:
Поделиться статьей:
Рейтинг статьи:
Не нравится

Комментарии

Отправляя форму вы соглашаетесь на обработку персональных данных
К
Канойски Лев
11 сентября
Не нравится
Слышал про эскроу-счета, но было неясно, что это. Оказывает помогает защитить деньги покупателей квартир и уменьшает риски в новостройках.
А
Анна Каренина
9 августа 2023
Не нравится
Привет! Честно говоря, до прочтения вашей статьи я даже не слышала про эскроу-счет. Теперь стало яснее, как это работает и в каких случаях его используют. Думаю, при покупке квартиры в новостройке это может пригодиться.

Е
Елена
13 июля 2023
Не нравится
Я вот что хочу сказать, эскроу-счет - это просто находка для покупателей недвижимости. Мне кажется, это одна из лучших систем для защиты интересов покупателя. Я сама купила квартиру в новостройке и использовала эскроу-счет. И знаете, я спала спокойно, зная, что мои деньги в безопасности и застройщик получит их только после того, как выполнит все свои обязательства. В общем, я очень довольна, что у нас есть такая система. И ваша статья очень хорошо объясняет все нюансы работы с эскроу-счетом. Большое спасибо!
В
Владимир
13 июля 2023
Не нравится
Вот это я понимаю, полезная информация! Я давно хотел разобраться, что такое эскроу-счет, но все как-то не доходили руки. А тут все так подробно и понятно описано. Я сам недавно столкнулся с этим, когда решил купить квартиру в новостройке. Все эти процедуры с открытием счета и переводом денег казались мне сложными, но благодаря вашей статье я понял, что это вовсе не так страшно. Спасибо за статью, она очень помогла мне разобраться в этом вопросе!
И
Иван Ефимов
14 мая 2023
Не нравится
Работа со счетом эскроу в долевом строительстве оказалась новым для меня опытом. При покупке квартиры в новостройке, мои средства были перечислены на эскроу-счет, что обеспечило дополнительный уровень защиты. Важно было понимать, что деньги с этого счета могут быть перечислены застройщику только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и получены все необходимые документы.Это дало мне уверенность, что мои деньги будут в безопасности до окончания строительства. С другой стороны, нужно было тщательно выбрать банк для открытия эскроу-счета и внимательно прочитать все условия договора.
Заголовок
Объект

Название документа

12.4 Мб
Скачать

Название документа

12.4 Мб
Скачать
Спасибо!
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Квартира добавлена к сравнению
Квартира добавлена в избранное
Планировка отправлена вам на телефон
Планировка отправлена вам на e-mail