Top.Mail.Ru
  • Победитель URBAN AWARDS
  • 92 объекта сдано
  • ТОП 3 застройщик в крае
  • 11 лет в девелопменте
К списку статей
Автор статьи «АльфаСтройКомплекс»

Дата публикации

29.11.2020

Дата обновления

23.01.2024

Время прочтения

9 мин

Долевое строительство квартир в 2024 году: Все, что нужно знать о законе 214-ФЗ

Дата публикации

29.11.2020

Дата обновления

23.01.2024

Время прочтения

9 мин

Долевое строительство квартир в 2024 году: Все, что нужно знать о законе 214-ФЗ

Не нравится
9
9117
Рассмотрим вопрос долевого строительства, права дольщиков и обязанности застройщиков.

Что такое долевое строительство квартир?

Долевое строительство - это вид инвестиций, при котором участники вкладывают средства в строительство недвижимости с целью получения жилой или коммерческой недвижимости по завершении строительства. В данной статье мы рассмотрим принципы долевого строительства, а также поделимся советами для тех, кто хочет инвестировать в этот вид недвижимости.

Покупатель передает деньги за квартиру не застройщику, а банку. Банк хранит эти деньги и следит за тем, как застройщик выполняет свои обязательства по объекту. Как только дом сдаётся в эксплуатацию, банк разрешает застройщику взять деньги дольщиков. Если же стройку бросают, банк возвращает деньги покупателям. Низкие риски, прозрачные сделки.

Изменения в долевом строительстве с 2024 года

С наступлением нового года, как свежий ветерок, пришли изменения в законодательство, которые несомненно затронут многих из нас. Речь идет о постановлении правительства, которое корректирует в процедуру приемки квартир по закону о долевом строительстве. Эти изменения будут действовать в течение года, но уже сейчас вызывают оживленные дискуссии среди экспертов и потенциальных владельцев жилья.

Цифровая революция в уведомлениях

Из нововведений 2024 года особо выделяется внедрение цифровых технологий в процесс уведомления. Теперь застройщики могут информировать дольщиков о готовности квартиры и необходимости ее приемки через электронную почту или мессенджеры, указанные в договоре. Отсюда следует важный момент: если вы сменили свой электронный адрес или номер телефона и не обновили эти данные у застройщика, рискуете пропустить критически важное сообщение.

Защита прав или крен в сторону застройщиков?

Существенные изменения коснулись и порядка приемки квартир. Теперь, если в вашем новом жилище обнаружатся серьезные недостатки, например, отсутствие окон или проблемы с электричеством, вы вправе отказаться от подписания акта приема-передачи и требовать возврата средств. Но вот при менее значительных недостатках, застройщик может настаивать на подписании акта с фиксацией этих проблем или даже составить односторонний акт, если вы уклоняетесь от приемки.

Досудебный регламент: бесплатное устранение недостатков

Еще один важный аспект — обязательный досудебный порядок урегулирования споров. Застройщик должен устранить выявленные недостатки за 60 дней. В противном случае дольщик может предъявить претензию или даже обратиться в суд.

Что нас ждет?

Эти изменения безусловно внесут ясность в процесс приемки квартир, но в то же время создают некоторую неопределенность. Как это повлияет на судебную практику и взаимоотношения между застройщиками и дольщиками — покажет время. Одно ясно: будьте внимательны при подписании любых документов и следите за обновлениями в законодательстве. Ваша будущая квартира может зависеть от того, как вы прочитаете между строк этих новых правил.

Преимущества и недостатки долевого строительства

Преимущества

  1. Снижение стоимости жилья. Приобретение недвижимости на стадии строительства обычно дешевле, чем покупка готовой квартиры.

  2. Возможность выбора планировки и отделки. Инвестор может выбрать планировку квартиры и уровень отделки, что позволит создать жилье по своим предпочтениям.

  3. Рост стоимости инвестиции. С течением времени стоимость квартиры может возрасти, что делает долевое строительство привлекательным видом инвестиций.

Недостатки

  1. Риски недобросовестных застройщиков. Возможность столкнуться с мошенниками или некачественной работой строительных компаний.

  2. Задержка сдачи объекта. Строительство может быть задержано, что приведет к увеличению сроков получения жилья.

  3. Неустойка и потеря инвестиций. В случае банкротства застройщика или невыполнения его обязательств инвестор может потерять свои средства.

Что изменилось в последней редакции ФЗ 214?

Ветер перемен задул в законодательстве о долевом строительстве. Последняя редакция Федерального закона №214-ФЗ, внесенная Федеральным законом от 04.08.2023 № 421-ФЗ, принесла с собой ряд значительных изменений.

1. Уточнения в определении объекта долевого строительства

Первое и, пожалуй, самое важное изменение касается определения объекта долевого строительства. Теперь в законе четко прописаны основные характеристики объекта, включая его планировку, наличие и размер комнат и помещений вспомогательного использования, а также класс энергоэффективности и сейсмостойкости. Кроме того, появилось понятие "уникальные объекты" в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

2. Изменения в правилах нарушения сроков передачи объекта

Закон теперь устанавливает новые правила для случаев, когда застройщик нарушает срок передачи объекта долевого строительства. Если срок нарушен, застройщик обязан уплачивать неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки. Важное уточнение касается уникальных объектов, где застройщик уплачивает пени, но не более 5% от цены договора.

3. Дополнение о уникальных объектах

Также в закон был внесен пункт о том, какие объекты могут быть отнесены к уникальным. Это могут быть объекты, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся основанием для их отнесения к уникальным по Градостроительному кодексу РФ.

Реестр застройщиков

Вся достоверная информация о строительных компаниях собрана в одном месте — на сайте наш.дом.рф (введите в адресную строку: наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр-застройщиков). Там создан Единый реестр застройщиков, где можно узнать реквизиты, документы и список всех строящихся, сданных и проблемных домов каждого застройщика. На основе этих данных легко сделать объективные выводы о деятельности конкретной компании. Если в реестре вы не находите знакомую вам строительную фирму, то не нужно заключать договор с ней — в реестр не попадают только фирмы-мошенники.

Компенсационный фонд

За промах одного застройщика отвечают все остальные. Каждый девелопер из реестра обязан вносить 1% от стоимости возводимого ЖК в компенсационный фонд. Деньги этого фонда расходуются на выплату неустойки пострадавшим дольщикам, если какая-то строительная компания обанкротится.

Проектная декларация в интернете

Строительная компания обязана размещать проектные документы по своему объекту в интернете в свободном доступе. Они могут присутствовать на корпоративном сайте застройщика или на сайте конкретного жилого комплекса. Любой пользователь может скачать проектную декларацию, чтобы внимательно изучить её перед выходом на сделку.

Уставной капитал

Чтобы получить право на продажу долей возводимого ЖК, девелопер должен иметь внушительный уставной капитал. Размер этого капитала равен сумме всех строящихся объектов, но не менее 150 млн руб. 

Условия долевого строительства 2024

Основными условиями долевого строительства являются:

  1. Договор между застройщиком и покупателем, в котором должны быть четко определены условия строительства, сроки, стоимость и размер доли покупателя.

  2. Формирование общества собственников, куда входят все дольщики, которое будет управлять объектом после его сдачи в эксплуатацию.

  3. Регулярный контроль за ходом строительства со стороны покупателя, в том числе и финансового контроля за использованием средств, внесенных застройщиком в качестве предварительной оплаты.

  4. Отсутствие гарантий на готовность объекта к определенному сроку, так как строительство может задержаться, например, из-за плохой погоды, технических неполадок, срыва графика и т.д.

  5. Необходимость дополнительных денежных трат со стороны покупателя на оформление документов и регистрацию сделки.

Закон об эскроу-счетах: защита прав дольщика в 2024 году

Суть эскроу-счетов

Эскроу-счета, введенные для защиты интересов дольщиков в сфере строительства, изменили правила игры на рынке недвижимости. Суть таких счетов заключается в том, что деньги покупателей замораживаются на специальных счетах до окончания строительства. Таким образом, средства дольщиков находятся в безопасности, и их не могут использовать застройщики до сдачи объекта.

Новые изменения в законодательстве

В последнее время появилась инициатива по внесению изменений в существующее законодательство об эскроу-счетах. Эти изменения направлены на улучшение условий для дольщиков, в частности, предлагается ввести начисление процентов на замороженные средства на эскроу-счетах. Если законопроект будет принят, банки будут обязаны начислять проценты на средства дольщиков, находящиеся на эскроу-счетах, что делает инвестирование в строительство привлекательнее.

Права дольщиков при задержках в строительстве

Если застройщик задерживает сдачу объекта сверх установленного срока, дольщики имеют право на возврат своих средств. Закон предполагает, что если застройщик не сдает объект в срок, деньги должны быть возвращены дольщику. В случае подписания дополнительного соглашения к ДДУ, проблем с эскроу-счетом не возникнет. Однако, если такое соглашение не подписано, застройщик может попытаться расторгнуть договор участия в долевом строительстве.

Предложения по уточнению законодательства

Существуют предложения по уточнению сроков условного депонирования на счетах эскроу. Согласно этим предложениям, счет эскроу должен открываться на срок не менее, чем срок ввода объекта в эксплуатацию, но не более чем на пять лет. В случае, если строительство не может быть завершено в установленный срок, продление срока условного депонирования осуществляется автоматически, без необходимости заявлений от сторон договора.

Обязательства застройщика перед дольщиком

Документы

Для начала девелопер обязан предоставить покупателю доступ к документам, касающимся возводимого ЖК. Их можно посмотреть на официальном сайте или в офисе продаж. 

Тщательно изучите документацию на строительство, включая разрешительные документы, соглашения и договоры. При необходимости проконсультируйтесь с юристом.

Подробный договор

Договоры долевого участия отличаются у разных девелоперов. Но по 214-ФЗ ДДУ должен содержать обязательные пункты:

  • точное определение объекта продажи,

  • сроки строительства (квартал и год),

  • цена договора, порядок и сроки оплаты;

  • длительность гарантии на готовый объект после того, как дольщик подпишет акт приёма.

Эскроу

Если строительная компания возводит новый объект, то она обязана продавать его по эскроу-счетам. Значит, перед подписанием договора долевого участия покупателю необходимо открыть эскроу-счет в том банке, который финансирует застройщика.  Именно на эскроу-счет (а не на счет застройщика) переводятся деньги за квартиру после регистрации ДДУ в Росреестре.

Итог строительства

Застройщик обязан уложиться в заявленный срок и сдать дом, территорию и все квартиры в том виде и комплектации, которые прописаны в договоре. Просрочка будет стоить ему денег, так как дом строится в кредит. Если отставание от сроков значительное или стройка вовсе заморозилась, дольщик получит вложенные деньги обратно.

Риски использования эскроу-счетов для дольщика

Нынешние сделки по ДДУ безопасны. Риски для дольщика практически отсутствуют. 

Право на деньги

Деньги, которые хранятся на эскроу-счете, по закону принадлежат покупателю до того момента, пока девелопер не сдаст возводимый жилой комплекс. Счета вскрываются только тогда, когда застройщик предоставит банку документ о сдаче в эксплуатацию и сведения из ЕГРН с подтверждением госрегистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Страхование

Денежные средства на эскроу-счете застрахованы в ГК «Агентство по страхованию вкладов». Максимальная сумма страхования — 10 млн руб. 

Банкротство банка

Единственное, что может волновать покупателей, — официальное банкротство банка с эскроу-счетами. Но в этом случае работает страховка на сумму 10 млн руб.

Эскроу-счет и жилищные кооперативы

В прошлом были очень распространены ЖСК: когда покупатель становился пайщиком объекта и группа пайщиков сама контролировала стройку и расход бюджета. К сожалению, при такой форме мошенничества было еще больше, чем при долевом строительстве. И с введением эскроу-счетов кооперативы стали вне закона.

Но есть исключения:
  • Законной формой ЖСК считаются проекты, где земельный участок предоставлен государством.
  • Если разрешение на строительство получено до июля 2018 года, то объект кооператива можно достроить и сдать.
  • Если ЖСК достраивает объект застройщика-банкрота, то работу можно законно продолжать.

Новые сроки владения жильем приобретенным по ДДУ

  1. Считаем с момента оплаты: Срок владения начинается с даты полной оплаты квартиры по ДДУ. Если вы оплатили жилье в 2018 году и получили ключи в 2021, то срок владения начинается с 2018 года.

  2. Осторожно с доплатами: Если после сдачи дома возникает необходимость доплаты (например, за увеличенную площадь квартиры), срок владения начинает отсчитываться заново с момента этой доплаты.

  3. Исключения при использовании эскроу: Если оплата производилась через эскроу-счет, то срок владения начинается с даты внесения денег на этот счет.

Перспективы рынка долевого строительства в России в 2024 году

Лицом к лицу с рисками и инновациями

Рынок долевого строительства в 2024 году – это арена, где риски и возможности ведут бесконечный танец. С одной стороны, несмотря на заманчивую перспективу владения новым жильем, дольщики сталкиваются с определенными рисками. Как правило, строительство – это марафон, а не спринт, и гарантий на его успешное завершение нет. Однако, существует возможность возврата средств в случае неблагоприятного развития событий. Это особенно актуально, учитывая, что в прошлом такие ситуации часто приводили к потерям для дольщиков.

Защита на вес золота: счета эскроу и другие механизмы

Сценарий, когда строительство замирает, требует понимания механизмов защиты. Основной из них – эскроу-счета. Если застройщик обанкротится, деньги с эскроу-счета будут возвращены. В ситуации с банкротством банка, где открыт эскроу-счет, деньги также вернут, но сумма ограничена 10 миллионами рублей. Кроме того, вариант со старым договором долевого участия и отчислениями в Фонд защиты прав дольщиков также предусматривает определенную защиту.

Индивидуальное жилищное строительство: стабильность и рост

В сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2024 году ожидается сохранение текущих темпов. Согласно данным ДОМ.РФ, привлечение проектного финансирования и механизма эскроу-счетов стимулирует интерес компаний-подрядчиков к этому сегменту. Также наблюдается рост интереса к строительству частных домов с привлечением подрядчиков. Программа субсидирования проектного финансирования для подрядчиков, запущенная ДОМ.РФ, способствует увеличению доступности строительства для граждан.

Выводы: прогнозы и тренды

Смотря в лицо 2024 году, можно сказать, что рынок долевого строительства в России проявляет устойчивость и адаптивность к новым условиям. С одной стороны, дольщики обеспечены большей защитой благодаря механизму эскроу-счетов. С другой – сектор ИЖС демонстрирует стабильность и потенциал роста, подкрепленный государственными мерами поддержки. Все это создает благоприятные условия для тех, кто решается на шаг в будущее – строительство собственного дома или покупку квартиры в новостройке.

Узнать больше

Новости

График работы в выходные и праздничные дни

Уважаемые клиенты и партнеры!
Информируем вас о графике работы отделов продаж "АСК" в Краснодаре в выходные и праз...
22.02.24
Новости

Началась выдача ключей в нескольких литерах ЖК «Смородина»

19 февраля стартовала выдача ключей дольщикам 7, 8, 9 и 10 литеров ЖК «Смородина», проект которого компания «АСК» реализ...
19.02.24
Поделиться статьей:
Рейтинг статьи:
Не нравится

Комментарии

Отправляя форму вы соглашаетесь на обработку персональных данных
М
Меньшов Аристарх Викторович
17 октября 2023
Не нравится
Всегда думал, что долевое строительство - это рулетка, где можно потерять все свои деньги. Но после введения эскроу-счетов и строгого контроля со стороны банков, стало намного спокойнее. Надеюсь, что благодаря таким мерам, мошенничество в этой сфере будет минимизировано.
В
Виниамин Рожков
11 сентября 2023
Не нравится
Мой сосед хочет вкинуть деньги в квартиру в новостройке. Во что он ввязывается не понимает. Надеюсь он не прогорит с деньгами.
Л
Леонид Цогевич
11 сентября 2023
Не нравится
Хотел понять, что такое долевка в строительстве. Раньше знал только на слух про договоры долевого участия. Чувствую себя увереннее, когда речь идет о покупке квартиры в новостройке.
К
Королина
14 июля 2023
Не нравится
Очень полезная статья для тех, кто только начинает свой путь в долевом строительстве. Я сама прошла через это и знаю, как важно понимать все нюансы. Особенно хочется отметить раздел про обязательства застройщика - это то, что каждый дольщик должен знать наизусть. И да, не забывайте проверять застройщика в Едином реестре, это может сэкономить вам кучу нервов и денег!
А
Алексей
14 июля 2023
Не нравится
Вот это я понимаю, информация на злобу дня! Сам недавно стал дольщиком и, честно говоря, был немного в замешательстве от всего этого процесса. Но благодаря таким статьям становится понятнее, что к чему. Особенно порадовало упоминание о роли банка в сделке и эскроу-счетах. Это действительно снижает риски и делает процесс более прозрачным. Всем новичкам в долевом строительстве рекомендую к прочтению!
А
Аркадий
14 мая 2023
Не нравится
Я сталкивался с долевым строительством многократно. Это может быть хорошей возможностью для приобретения недвижимости по более доступной цене, особенно если вы вовремя вступаете в проект.

Однако, реальность такова, что не все идет гладко. Задержки в строительстве - обычное дело, и некоторые мои клиенты сталкивались с необходимостью пересматривать свои планы из-за этого. Еще один критический момент - это финансовое состояние застройщика. Были случаи, когда строительные проекты просто замораживались из-за проблем у застройщика.

Так что мой основной совет для тех, кто рассматривает долевое строительство - это тщательно изучить застройщика и проект перед вложением средств. И всегда иметь план ""Б"", если вещи не пойдут по плану.
В
Владимир
5 апреля 2023
Не нравится
Вложился недавно в долевое строительство и благодаря вашим советам удачно выбрал надежного застройщика. Очень надеюсь, что всё пройдет гладко и получу свою квартиру в срок.
С
Сергей
17 марта 2023
Не нравится
Я имел опыт онлайн покупки недвижимости, это удобный, быстрый способ приобретения жилья. Однако необходимо проявлять осторожность, проверять документы и информацию об объекте, а также репутацию продавца. Важно также заключать договоры и проводить все финансовые операции через проверенные сервисы. Я бы порекомендовал всем, кто собирается покупать квартиру онлайн, соблюдать меры предосторожности, проводить сделку только после тщательной проверки всей необходимой информации. 
М
Михаил
17 марта 2023
Не нравится
Долевое строительство интересный способ приобретения недвижимости, но он также имеет свои риски. Важно тщательно изучить условия договора и контролировать весь ход строительства новостройки, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Надо учитывать дополнительные расходы на регистрацию и оформление документов. Долевое строительство может быть выгодным вариантом, если вы знаете все риски и готовы к ним. 
Заголовок
Объект

Название документа

12.4 Мб
Скачать

Название документа

12.4 Мб
Скачать
Спасибо!
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Квартира добавлена к сравнению
Квартира добавлена в избранное
Планировка отправлена вам на телефон
Планировка отправлена вам на e-mail