Долевое строительство - это вид инвестиций, при котором участники вкладывают средства в строительство недвижимости с целью получения жилой или коммерческой недвижимости по завершении строительства. В данной статье мы рассмотрим принципы долевого строительства, а также поделимся советами для тех, кто хочет инвестировать в этот вид недвижимости.
Покупатель передает деньги за квартиру не застройщику, а банку. Банк хранит эти деньги и следит за тем, как застройщик выполняет свои обязательства по объекту. Как только дом сдаётся в эксплуатацию, банк разрешает застройщику взять деньги дольщиков. Если же стройку бросают, банк возвращает деньги покупателям. Низкие риски, прозрачные сделки.
С наступлением нового года, как свежий ветерок, пришли изменения в законодательство, которые несомненно затронут многих из нас. Речь идет о постановлении правительства, которое корректирует в процедуру приемки квартир по закону о долевом строительстве. Эти изменения будут действовать в течение года, но уже сейчас вызывают оживленные дискуссии среди экспертов и потенциальных владельцев жилья.
Из нововведений 2024 года особо выделяется внедрение цифровых технологий в процесс уведомления. Теперь застройщики могут информировать дольщиков о готовности квартиры и необходимости ее приемки через электронную почту или мессенджеры, указанные в договоре. Отсюда следует важный момент: если вы сменили свой электронный адрес или номер телефона и не обновили эти данные у застройщика, рискуете пропустить критически важное сообщение.
Существенные изменения коснулись и порядка приемки квартир. Теперь, если в вашем новом жилище обнаружатся серьезные недостатки, например, отсутствие окон или проблемы с электричеством, вы вправе отказаться от подписания акта приема-передачи и требовать возврата средств. Но вот при менее значительных недостатках, застройщик может настаивать на подписании акта с фиксацией этих проблем или даже составить односторонний акт, если вы уклоняетесь от приемки.
Еще один важный аспект — обязательный досудебный порядок урегулирования споров. Застройщик должен устранить выявленные недостатки за 60 дней. В противном случае дольщик может предъявить претензию или даже обратиться в суд.
Эти изменения безусловно внесут ясность в процесс приемки квартир, но в то же время создают некоторую неопределенность. Как это повлияет на судебную практику и взаимоотношения между застройщиками и дольщиками — покажет время. Одно ясно: будьте внимательны при подписании любых документов и следите за обновлениями в законодательстве. Ваша будущая квартира может зависеть от того, как вы прочитаете между строк этих новых правил.
Снижение стоимости жилья. Приобретение недвижимости на стадии строительства обычно дешевле, чем покупка готовой квартиры.
Возможность выбора планировки и отделки. Инвестор может выбрать планировку квартиры и уровень отделки, что позволит создать жилье по своим предпочтениям.
Рост стоимости инвестиции. С течением времени стоимость квартиры может возрасти, что делает долевое строительство привлекательным видом инвестиций.
Риски недобросовестных застройщиков. Возможность столкнуться с мошенниками или некачественной работой строительных компаний.
Задержка сдачи объекта. Строительство может быть задержано, что приведет к увеличению сроков получения жилья.
Неустойка и потеря инвестиций. В случае банкротства застройщика или невыполнения его обязательств инвестор может потерять свои средства.
Ветер перемен задул в законодательстве о долевом строительстве. Последняя редакция Федерального закона №214-ФЗ, внесенная Федеральным законом от 04.08.2023 № 421-ФЗ, принесла с собой ряд значительных изменений.
Первое и, пожалуй, самое важное изменение касается определения объекта долевого строительства. Теперь в законе четко прописаны основные характеристики объекта, включая его планировку, наличие и размер комнат и помещений вспомогательного использования, а также класс энергоэффективности и сейсмостойкости. Кроме того, появилось понятие "уникальные объекты" в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
Закон теперь устанавливает новые правила для случаев, когда застройщик нарушает срок передачи объекта долевого строительства. Если срок нарушен, застройщик обязан уплачивать неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки. Важное уточнение касается уникальных объектов, где застройщик уплачивает пени, но не более 5% от цены договора.
Также в закон был внесен пункт о том, какие объекты могут быть отнесены к уникальным. Это могут быть объекты, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся основанием для их отнесения к уникальным по Градостроительному кодексу РФ.
Вся достоверная информация о строительных компаниях собрана в одном месте — на сайте наш.дом.рф (введите в адресную строку: наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр-застройщиков). Там создан Единый реестр застройщиков, где можно узнать реквизиты, документы и список всех строящихся, сданных и проблемных домов каждого застройщика. На основе этих данных легко сделать объективные выводы о деятельности конкретной компании. Если в реестре вы не находите знакомую вам строительную фирму, то не нужно заключать договор с ней — в реестр не попадают только фирмы-мошенники.
За промах одного застройщика отвечают все остальные. Каждый девелопер из реестра обязан вносить 1% от стоимости возводимого ЖК в компенсационный фонд. Деньги этого фонда расходуются на выплату неустойки пострадавшим дольщикам, если какая-то строительная компания обанкротится.
Строительная компания обязана размещать проектные документы по своему объекту в интернете в свободном доступе. Они могут присутствовать на корпоративном сайте застройщика или на сайте конкретного жилого комплекса. Любой пользователь может скачать проектную декларацию, чтобы внимательно изучить её перед выходом на сделку.
Чтобы получить право на продажу долей возводимого ЖК, девелопер должен иметь внушительный уставной капитал. Размер этого капитала равен сумме всех строящихся объектов, но не менее 150 млн руб.
Основными условиями долевого строительства являются:
Договор между застройщиком и покупателем, в котором должны быть четко определены условия строительства, сроки, стоимость и размер доли покупателя.
Формирование общества собственников, куда входят все дольщики, которое будет управлять объектом после его сдачи в эксплуатацию.
Регулярный контроль за ходом строительства со стороны покупателя, в том числе и финансового контроля за использованием средств, внесенных застройщиком в качестве предварительной оплаты.
Отсутствие гарантий на готовность объекта к определенному сроку, так как строительство может задержаться, например, из-за плохой погоды, технических неполадок, срыва графика и т.д.
Необходимость дополнительных денежных трат со стороны покупателя на оформление документов и регистрацию сделки.
Эскроу-счета, введенные для защиты интересов дольщиков в сфере строительства, изменили правила игры на рынке недвижимости. Суть таких счетов заключается в том, что деньги покупателей замораживаются на специальных счетах до окончания строительства. Таким образом, средства дольщиков находятся в безопасности, и их не могут использовать застройщики до сдачи объекта.
В последнее время появилась инициатива по внесению изменений в существующее законодательство об эскроу-счетах. Эти изменения направлены на улучшение условий для дольщиков, в частности, предлагается ввести начисление процентов на замороженные средства на эскроу-счетах. Если законопроект будет принят, банки будут обязаны начислять проценты на средства дольщиков, находящиеся на эскроу-счетах, что делает инвестирование в строительство привлекательнее.
Если застройщик задерживает сдачу объекта сверх установленного срока, дольщики имеют право на возврат своих средств. Закон предполагает, что если застройщик не сдает объект в срок, деньги должны быть возвращены дольщику. В случае подписания дополнительного соглашения к ДДУ, проблем с эскроу-счетом не возникнет. Однако, если такое соглашение не подписано, застройщик может попытаться расторгнуть договор участия в долевом строительстве.
Существуют предложения по уточнению сроков условного депонирования на счетах эскроу. Согласно этим предложениям, счет эскроу должен открываться на срок не менее, чем срок ввода объекта в эксплуатацию, но не более чем на пять лет. В случае, если строительство не может быть завершено в установленный срок, продление срока условного депонирования осуществляется автоматически, без необходимости заявлений от сторон договора.
Для начала девелопер обязан предоставить покупателю доступ к документам, касающимся возводимого ЖК. Их можно посмотреть на официальном сайте или в офисе продаж.
Тщательно изучите документацию на строительство, включая разрешительные документы, соглашения и договоры. При необходимости проконсультируйтесь с юристом.
Договоры долевого участия отличаются у разных девелоперов. Но по 214-ФЗ ДДУ должен содержать обязательные пункты:
точное определение объекта продажи,
сроки строительства (квартал и год),
цена договора, порядок и сроки оплаты;
длительность гарантии на готовый объект после того, как дольщик подпишет акт приёма.
Если строительная компания возводит новый объект, то она обязана продавать его по эскроу-счетам. Значит, перед подписанием договора долевого участия покупателю необходимо открыть эскроу-счет в том банке, который финансирует застройщика. Именно на эскроу-счет (а не на счет застройщика) переводятся деньги за квартиру после регистрации ДДУ в Росреестре.
Застройщик обязан уложиться в заявленный срок и сдать дом, территорию и все квартиры в том виде и комплектации, которые прописаны в договоре. Просрочка будет стоить ему денег, так как дом строится в кредит. Если отставание от сроков значительное или стройка вовсе заморозилась, дольщик получит вложенные деньги обратно.
Нынешние сделки по ДДУ безопасны. Риски для дольщика практически отсутствуют.
Деньги, которые хранятся на эскроу-счете, по закону принадлежат покупателю до того момента, пока девелопер не сдаст возводимый жилой комплекс. Счета вскрываются только тогда, когда застройщик предоставит банку документ о сдаче в эксплуатацию и сведения из ЕГРН с подтверждением госрегистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.
Денежные средства на эскроу-счете застрахованы в ГК «Агентство по страхованию вкладов». Максимальная сумма страхования — 10 млн руб.
Единственное, что может волновать покупателей, — официальное банкротство банка с эскроу-счетами. Но в этом случае работает страховка на сумму 10 млн руб.
В прошлом были очень распространены ЖСК: когда покупатель становился пайщиком объекта и группа пайщиков сама контролировала стройку и расход бюджета. К сожалению, при такой форме мошенничества было еще больше, чем при долевом строительстве. И с введением эскроу-счетов кооперативы стали вне закона.
Считаем с момента оплаты: Срок владения начинается с даты полной оплаты квартиры по ДДУ. Если вы оплатили жилье в 2018 году и получили ключи в 2021, то срок владения начинается с 2018 года.
Осторожно с доплатами: Если после сдачи дома возникает необходимость доплаты (например, за увеличенную площадь квартиры), срок владения начинает отсчитываться заново с момента этой доплаты.
Исключения при использовании эскроу: Если оплата производилась через эскроу-счет, то срок владения начинается с даты внесения денег на этот счет.
Рынок долевого строительства в 2024 году – это арена, где риски и возможности ведут бесконечный танец. С одной стороны, несмотря на заманчивую перспективу владения новым жильем, дольщики сталкиваются с определенными рисками. Как правило, строительство – это марафон, а не спринт, и гарантий на его успешное завершение нет. Однако, существует возможность возврата средств в случае неблагоприятного развития событий. Это особенно актуально, учитывая, что в прошлом такие ситуации часто приводили к потерям для дольщиков.
Сценарий, когда строительство замирает, требует понимания механизмов защиты. Основной из них – эскроу-счета. Если застройщик обанкротится, деньги с эскроу-счета будут возвращены. В ситуации с банкротством банка, где открыт эскроу-счет, деньги также вернут, но сумма ограничена 10 миллионами рублей. Кроме того, вариант со старым договором долевого участия и отчислениями в Фонд защиты прав дольщиков также предусматривает определенную защиту.
В сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2024 году ожидается сохранение текущих темпов. Согласно данным ДОМ.РФ, привлечение проектного финансирования и механизма эскроу-счетов стимулирует интерес компаний-подрядчиков к этому сегменту. Также наблюдается рост интереса к строительству частных домов с привлечением подрядчиков. Программа субсидирования проектного финансирования для подрядчиков, запущенная ДОМ.РФ, способствует увеличению доступности строительства для граждан.
Смотря в лицо 2024 году, можно сказать, что рынок долевого строительства в России проявляет устойчивость и адаптивность к новым условиям. С одной стороны, дольщики обеспечены большей защитой благодаря механизму эскроу-счетов. С другой – сектор ИЖС демонстрирует стабильность и потенциал роста, подкрепленный государственными мерами поддержки. Все это создает благоприятные условия для тех, кто решается на шаг в будущее – строительство собственного дома или покупку квартиры в новостройке.
Узнать больше
Комментарии
Похожие статьи
Комфортабельный массив земельных участков в Горячем ключе, в уголке живописной природы, представленный выбором участков от 5 до 27 соток. Возможно подключение всех коммуникаций!
Цена
Площадь участка
Тип участка
Дом на участке
Коммуникации
Заполните форму и наш специалист свяжется с вами в течение 15 минут
Заполните форму и наш специалист свяжется с вами в течение 15 минут
Укажите номер телефона и получите планировку по SMS. Это бесплатно
Мы пришлём подборку в формате PDF
Мы пришлём подборку в формате PDF
